耗资20亿建成，单日买票20人，人造古城的前世今生！

情感 2024-11-15 23:43 广东

近期，大庸古城项目成为了社会各界广泛关注的焦点。这个项目曾经承载着无数人的期望与梦想，然而，现实却令人扼腕叹息，大庸古城项目如今深陷困境。大庸古城的案例引发了业界对于古城开发运营的深入思考，特别是如何在开发与保护之间找到平衡。

（图源：张家界大庸古城）

大庸古城的现状

大庸古城项目位于张家界市中心区域，是张家界市单体投资最大的城市旅游文化项目，也是张家界市委、市政府确定的“2016年度全市十大重点产业项目”的重点工程，被看作是张家界为未来布局的关键一步。

大庸古城项目总投资超22亿元，曾经被寄予厚望。然而，自2021年6月试运营以来，大庸古城就一直处于亏损的泥潭中，而且亏损的数额还在逐年扩大。据统计，2021年大庸古城亏损了8366.29万元，到了2022年，这一数字已经攀升至1.51亿元，而到了2023年，亏损更是达到了惊人的2.49亿元。进入2024年，情况依然没有好转，上半年购票人数仅为2300人，日均购票人数不足20人。

2024年11月11日，湖南省委书记沈晓明前往张家界进行经济社会发展情况的调研，并主持召开了座谈会。他深入大庸古城，步行察看了大庸古城的规划建设及运营现状，详细了解了资产负债、重整进展等情况。

沈晓明书记指出，要盘活存量资产，积极探索“旅游+”新模式新路径，推动旅游发展提质增效。

（图源：湖南日报全媒体记者唐俊摄）

大庸古城的前世今生

前世：古庸国的历史积淀

张家界市所在地古称大庸，是古庸国的所在地。古庸国是一个具有悠久历史的古代国家，其都城位于今大庸溪与澧水交界处的金三角平原。古庸国拥有丰富的文化遗产和传说，这些为后来的大庸古城项目提供了深厚的历史底蕴。

大庸作为地名，最早见于元至治元年。据记载，人们将大庸溪入澧水交汇处称为“大庸口”。此后，大庸作为地名逐渐流传开来，并在明清时期成为重要的行政区划。

为了更好地反映当地的自然地理特征和旅游资源优势，经国务院批准，湖南省大庸市于1994年4月4日正式更名为张家界市。

大庸古城项目正是基于古庸国的历史和文化背景而提出的，核心目的在于通过精心规划与重建这座古城，让世人重新认识和体验古庸国的独特魅力，使之成为彰显地方文化特色、提升地区文化软实力的重要载体。

谋划：项目的提出与规划

随着张家界旅游业的快速发展，当地政府决定围绕“大庸”这一历史IP，打造一个集文化体验、休闲度假、建筑艺术为一体的古城文旅综合体。目标是成为张家界文化旅游地标、城市休闲度假旅游目的地以及国际时尚的文化创新体验历史古城。

大庸古城项目在明清鼎盛时期的南门口原址上建设，规划总用地面积325亩。项目由张家界旅游集团股份有限公司斥资巨资建设，项目的设计保留了明清时期的建筑风格特色，并修复了三元宫、朝天门、古城墙等历史人文景观，恢复建设阳戏、古乐堂等非物质文化遗产表演场所。

（图源：张家界大庸古城）

建设：项目的实施与完成

大庸古城项目于2016年6月破土动工，经过数年的建设，于2021年6月试运营，2022年8月全面完工。在建设过程中，项目团队克服了诸多困难，如地形复杂、施工难度大等，确保了项目的顺利实施和完成。

大庸古城一期项目总建筑面积约16.49万平方米，包括地上建筑面积和地下建筑面积。项目共设停车位2626个，其中地下部分两层设三个地下停车场，设停车位2473个；地上部分设一个停车场，设停车位153个。古城内拥有将军府、牌坊街、南门大码头、三元宫等“古城八景”。

形成：项目的运营与成果

原本规划的大庸古城项目，在竣工后预期能带来每年4.85亿元的营业收入及1.85亿元的净利润。但是自2021年6月试运营以来，始终没有完成招商，古城持续亏损，且亏损幅度不断扩大。2024年上半年，古城购票人数更是大幅下降，日均购票人数不足20人。从目前游客稀少的现状来看，这一宏伟目标远未达成，实际效果与预期大相径庭。

2024年9月，张家界市中级人民法院已裁定大庸古城进入重整程序。通过重整，大庸古城有望优化债务结构、调整业务布局和经营模式，实现重生和持续发展。

古城开发之道

古城是历史文化的重要载体，通过开发古城，可以保护和传承当地的历史文化遗产，弘扬传统文化。可以吸引大量游客，促进旅游业的发展，带动当地经济的繁荣。需注意的是，古城开发，要在守护古城的文化遗产与历史风貌的同时，兼顾并满足游客的多元化需求。如何做呢？

明确开发定位与目标

历史文化传承：将古城作为历史文化的重要载体，致力于守护与传承这片土地上的历史文化遗产，并积极推动传统文化的发扬光大。不能为了追求短期利益，忽视古城本身应有的文化内涵和历史价值。

旅游休闲目的地：将古城打造为一个独具魅力的旅游与休闲胜地，通过其独特的文化氛围、历史底蕴和自然景观，吸引来自全球各地的游客前来探索与体验，从而进一步推动旅游业的繁荣与发展。

商业与文化融合：通过精心策划的商业运营模式，巧妙地将古城的文化精髓与现代商业活动相融合，为游客精心打造一场集购物与娱乐于一体的多元化体验。让游客在享受购物乐趣的同时，也能深入感受古城的文化底蕴，体验其独特的魅力，从而进一步促进古城文化的传播与旅游业的兴盛。

科学规划与布局

制定详细规划：在着手进行古城开发之前，需要进行全面而细致的规划与设计流程。包括功能区域的科学划分、交通流线的合理布局、建筑风格的协调统一以及绿化景观的精心打造等多个方面。在进行规划时，必须深入研究和充分考虑古城的历史背景与文化特色，理解其独特的历史价值与文化内涵，同时紧密结合当前的旅游市场需求与未来发展趋势，力求确保古城开发项目的规划方案既合理又可行。

保护历史建筑：对于重要的历史建筑和文物，应采取必要的修复和保护措施，避免破坏和损失。在修缮过程中，应遵循“修旧如旧”的原则，融合传统技艺与现代科技方法，以保障古建筑在外形、构造及材质上均能忠实再现其原始风貌。同时，可以对古城实施分层次的管理策略，比如设定一级、二级及三级保护区等不同的层级，依据各个区域的特性来科学分配和设定其功能。

优化空间布局：针对古城的现有条件与实际状况，对空间布局进行优化调整，提升游客的旅游体验。具体而言，可以通过一系列措施，如增设休闲广场、完善娱乐设施等，为游客创造更加宽敞、舒适且丰富多彩的活动空间，进一步增强古城的吸引力，为游客留下深刻而美好的印象。

挖掘与展示文化内涵

深入挖掘文化资源：深入挖掘古城深厚的历史文化内涵，包括对古城过往历史事件、引人入胜的传说故事以及丰富多彩的民俗风情的细致探索，通过搜集整理这些宝贵的文化资源，为古城开发提供丰富多元的文化素材，进一步凸显古城的独特价值，提升其在全国乃至全球范围内的知名度和影响力。

打造文化品牌：通过整合丰富的文化资源，精心塑造一个具有鲜明特色的文化品牌。可以举办一系列丰富多彩的文化节庆活动、非物质文化遗产展览及艺术表演等，通过这些活动向游客生动展现古城的文化魅力与独特风情。还可以组织一系列的民俗活动，如传统节日庆典、民间游戏竞赛等，让游客在参与中深入了解古城的民俗风情。进一步增强古城的知名度与吸引力，促进文化旅游产业的繁荣发展，为古城的长远发展注入新的活力与动力。

融入现代元素：在确保古城历史文化特色得以传承与保护的同时，可以将现代元素巧妙融入古城之中，提升古城的时尚气息与现代感，使其焕发新的生机与活力。例如，可以引入富有创意的现代艺术装置、运用先进的科技手段等，为游客打造一场别开生面的旅游体验。进一步丰富古城的旅游内涵，提升其在全国乃至全球旅游市场中的竞争力。

避免过度商业化：在古城保护与开发利用的过程中找到平衡点，展现古城既有的历史深度与文化底蕴，同时融入创新元素与独特性，严格把控商业开发的尺度，避免无序扩张与过度商业化对古城造成的侵蚀，确保古城的文化底蕴与独特气质得以完整保留。

完善基础设施与配套服务

加强基础设施建设：加强和完善古城的基础设施建设，包括路网络的优化升级、桥梁设施的稳固安全、供水供电系统的稳定可靠以及通信网络的全面覆盖等多个方面。满足游客在古城游览期间的出行需求与居住舒适度，为游客提供一个安全、舒适且充满魅力的古城旅游环境，让他们在享受古城历史文化的同时，也能感受到现代生活的便利与舒适。

提升配套服务水平：加强和完善古城内的商业配套服务建设，包括餐饮、住宿、购物等多个关键环节，引入多样化、高品质的商业业态，为游客提供更加丰富和优质的旅游体验。例如，引进知名餐饮品牌，高品质特色民宿、土特产专卖等，为游客营造一个全方位的旅游环境。当然，在这个过程中也要注重商业业态的合理配比，避免过度商业化，保持古城的文化氛围。

建设智慧景区：运用大数据、人工智能等前沿技术手段，全力打造智慧景区。通过科技赋能，为游客提供更加智能化、便捷化的旅游服务体验。例如，建设智能导览系统、搭建在线预订平台等，提升游客的旅行体验。

加强宣传推广与市场营销

制定营销策略：根据古城的特点和目标市场，制定有效的营销策略，包括定位、渠道、促销等方面。可以通过媒体宣传、网络营销等方式，向广大游客介绍古城的历史文化、旅游特色等。

加强品牌宣传：通过多元化的宣传手段，加强古城的品牌宣传，提高古城的知名度和美誉度。可以精心策划并举办各类宣传活动，如文化节、历史重现日、民俗体验周等，通过这些富有特色和文化底蕴的活动，吸引公众的目光并激发他们对古城的兴趣。同时，积极参与国内外知名的旅游展会，如世界旅游交易会、国内旅游博览会等，为古城搭建一个展示其独特魅力的国际舞台。

开展合作营销：积极寻求与周边景区、旅行社等合作伙伴开展合作营销，通过资源共享与优势互补，实现共赢发展。可以通过联合推广的方式，与周边景区共同策划和实施一系列具有吸引力的旅游宣传活动，如主题节庆、文化展览等，以此提升古城的知名度和影响力。还可以与旅行社合作，整合和优化旅游线路，推出多样化的旅游产品，满足不同游客群体的需求与偏好。通过这些合作营销举措，吸引更多游客前来参观，促进古城旅游业的繁荣发展。

注重可持续发展

保护生态环境：在古城开发与建设的整个过程中，要始终将生态环境的保护置于至关重要的位置，在推动古城旅游业发展的同时，确保自然环境得到妥善保护与恢复。可以加强绿化景观的规划与建设，通过增加植被覆盖、优化绿化布局等手段，提升古城的生态环境质量。严格监控和管理古城开发过程中的各类环境影响，采取有效措施避免对自然资源与生态系统造成破坏，确保古城的发展与自然环境的和谐共生。

传承历史文化：在古城开发过程中，应注重历史文化的传承和保护。可以通过举办文化活动、建设文化博物馆等方式，弘扬传统文化，传承历史记忆。

促进社区参与：鼓励社区居民参与古城开发，提高居民的获得感和幸福感。可以通过开展教育培训、提供就业机会等方式，促进社区居民的参与和受益。

持续运营与管理

长期运营管理：建立一个长期且专业的管理机构，专门负责古城的日常运营与维护工作。负责全面执行古城保护、文化传承、旅游开发、环境保护等多方面任务，为古城构建一个可持续发展的框架，不仅保护其历史文化遗产，还推动其旅游业的繁荣，同时兼顾生态环境的保护。

持续更新与维护：定期对古城内的古建筑、历史遗迹、文化景观等进行细致的修缮与保养，同时加强对古城整体环境的维护，包括清洁、绿化与公共设施的更新等，以创造一个整洁、美观且富有历史感的游览空间。

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