银行在办理预售商品房贷款过程中，为了规避风险，通常会要求房产开发商为该笔贷款提供阶段性保证责任，若一旦购房者断供，银行会起诉要求开发商承担保证责任。在已办理房屋预告抵押登记下，开发商的阶段性担保责任可否免除？
林某作为借款人，房地产公司作为担保人，与银行签订《个人房产抵押贷款合同》约定“借款人取得约定房屋的产权证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除”。签订合同后某银行依约向林某发放贷款，双方办理案涉房屋抵押权预告登记手续，案涉楼盘亦办理了所有权首次登记，但林某一直不配合办理房产抵押登记。在履行合同过程中，林某多次逾期还款。银行遂将林某与房地产公司诉至法院，一审法院判决林某承担还款义务，房地产公司无需对林某的债务承担连带担保责任。银行不服，上诉要求房地产公司承担连带担保责任。
本案争议焦点在于房地产公司是否应该承担保证担保责任。二审法院最终判定房地产公司无需对林某的债务承担连带担保责任，依据如下。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（以下称“担保制度解释”）第52条规定“经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案房屋的抵押权自抵押预告登记之日起设立。
合同中约定房地产公司的保证责任自贷款人取得抵押登记正式文本后解除，目的是为了保障贷款人的抵押权与保证人的阶段性担保有效衔接，避免出现抵押权未确立但开发商的阶段性保证责任已完成的情形，降低银行信贷资金敞口风险。本案房屋虽未取得抵押登记的正式文本，但因认定银行的抵押权已设立，对案涉房屋享有抵押权和优先受偿权，因此房地产公司的阶段性保证责任已经完成，其保证担保责任的解除条件成就。与此同时，林某至今未办理相关产权证明系林某自身原因造成，不能归责房地产公司。
依据《担保制度解释》第52条第一款的规定，完成办理建筑物所有权首次登记是认定抵押预告登记之日为所购房屋抵押权设立之日的前提条件之一。即办理预告抵押登记后，并非能使得房产开发商免除担保责任，但是如建设项目取得所有权首次登记的，且预告登记不存失效情形，则可认定预告抵押的效力如同正式抵押的效力，抵押权设立时间为抵押预告登记之日。建议房产开发商应整体掌握办理所有权首次登记的节点和期限，从而实现承担阶段性担保责任期限的缩短。
房产开发商应重点关注阶段性担保责任担保期间的设定，可参考以下描述“阶段性担保责任担保期间为购房贷款发放后至办妥抵押预告登记手续完毕时止”。或是在能及时办理不动产所有权首次登记的基础上，合同条款可明确，已办理建筑物所有权首次登记且抵押预告登记不存在失效情形时，开发商承担的连带保证责任自办妥抵押预告登记手续之日届满。
为避免出现因未能及时办理正式抵押登记手续而导致抵押预告登记失效的情形，房产开发商应按照商品房买卖合同的约定，及时通知购房者在限期内办理相关产权证明，并出具相关的书面文本，为主张免除阶段性担保责任留存证据。在购房者完成产权证明办理手续后，开发商也应及时告知银行办理转正式抵押登记手续。
曾在人民法院工作，法学功底扎实，处理过多种类型的民商事案件，工作经验丰富。现任职于广东南天明律师事务所房地产部，注重民商法律、房地产法律等领域的法律研究，办理过民间借贷、商品房买卖合同、工伤保险认定等不同类型的法律纠纷。以“严谨、高效、负责任”的工作态度，为当事人提供优质的法律服务。
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