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爆了！奥克兰华人热区冲上新西兰100个潜力地区榜首！这些地区被严重低估……

民生   2024-11-04 10:42   新西兰  






新西兰一些较为实惠、有时被低估的地区正经历一场城市化改造，我们应摒弃旧有偏见，重新审视这些地区。

今天，房地产网站OneRoof和其数据合作伙伴Valocity在进行了大规模分析后，评选出了新西兰最热门的“100个潜力地区”。

这对不确定市场的买家来说是一份宝贵的资料，它准确指出了最具价值和长期增值潜力的100个地区，是房市未来几年可能的发展方向。

评选标准包括多种因素，重点关注房价的可负担性、在最近经济衰退中的抗跌性、近年来‍批准的建筑和翻新许可数量、抵押贷款数据、便利设施、就业机会的邻近性，以及房价和人口增长等。

这些结果反映的不仅仅是奥克兰，而且是全国范围内建筑环境的变化。

不过，奥克兰是大赢家。





左右滑动查看100个热点地区



1

奥克兰是大赢家

最热门的“100个潜力地区”中，近四分之一位于奥克兰。前十名中，奥克兰占六席，而且，前三名都被奥克兰收入囊中。
排在榜首的是位于奥克兰东区的工业/商业/住宅混合地区East Tamaki，这里居住着很多华人。

其次是位于市中心以南约10公里的Mt Wellington，排在第三的是南区的Otahuhu。
这些地区的房屋建设如火如荼，脚手架和起重机随处可见。
此外，奥克兰的Mangere、市中心、Takanini分别排在第5、7、8位。

值得注意的是，Remuera、Ponsonby、惠灵顿的东方湾或奥克兰北部富裕海滩区Omaha等常见于“热门地区”榜单的高档地区未被列入，因为这份榜单是为大多数新西兰人而设计的，而不是为前10%的高收入群体服务的。
奥克兰南区备受瞩目，上榜地区包括Onehunga、Papatoetoe、Wiri、Māngere、Otara、Takanini、Papakura和Pukekohe。

奥克兰西区也有一些地区上榜，包括Henderson、New Lynn、Avondale、Westgate和Hobsonville。
奥克兰北岸有一个地区上榜：Albany居第60位。对许多人来说，海港大桥另一侧的北岸房价相对较高，没那么实惠。


2

其他城市的情况

全国范围内，新冠疫情后人口流动加速，这为人们搬离城市、迁往更实惠的地区提供了机会，因为他们可以通过诸如Zoom等技术在家办公。
在最热门的“100个潜力地区”排行榜上，紧随奥克兰之后受人青睐的是坎特伯雷、怀卡托、惠灵顿和Manawatu-Whanganui的一些地区。

其中，坎特伯雷有18个地区上榜。
另外一些排进了前100名的地区来自奥塔哥、霍克斯湾、西海岸、塔拉纳基和北地。
基督城内城区的Sydenham（平均房价572700纽币）和Waltham（516500纽币）位列前十的第4名和第6名。

这些地区距离市中心步行可达，但如果与奥克兰市中心类似距离的特色房屋相比，比如Ponsonby或Grey Lynn，它们的价格只有后者的三分之一。
奥克兰的买家表示，这就像在打折时购物。这也让人觉得基督城CBD周边的地区目前被低估了。
Harcourts Holmwood的常务董事Tony Jenkins表示，很多房地产开发商正在翻修和转售这些房产：“这些靠近我们新的市中心的地区，未来有可能在10年内成为基督城的Mt Eden和Ponsonby。”
此外，排名前十的地区还有Whanganui和Masterton，分别排在第9、10位。


3

“跳板”地区

在奥克兰，不少地区经历了大量的密集化建设。曾经是后院的地方如今建起了连排房屋，大型方形公寓楼也成为地区中心的常见景象。
奥克兰大多数热门的地区位于Ellerslie以南，而且是“跳板”地区。居民渴望搬到邻近的地区，但目前还负担不起。他们可能关注边界线另一侧的学区，等积累足够的资产后再购买。

例如，负担不起Ellerslie的人可能会沿着繁忙的Ellerslie Panmure高速公路，考虑Mt Wellington。
人们在重新审视这些上榜的较为实惠的地区，因为尽管它们可能不是首选，却极具潜力。
虽然地图上的地区由线条分隔，但它们之间的过渡有时并不明显，购物、绿地或就业，有时甚至是学校，都可以轻松到达。

例如，Otara和East Tamaki之间的边界模糊，但中介说，Otara主要吸引首次购房者，而East Tamaki则更受换房者欢迎。
East Tamaki已经成为那些希望进入Howick、Mellons Bay和Cockles Bay等地的人的梦想之地，有些人甚至希望让子女入读位于Bucklands Beach的Macleans College。

Otara的尽头是East Tamaki的工业区，这里平坦的土地上分布着制造业和仓储业，以及拥有数百家公司的Highbrook商业园区及其带来的就业机会。
工业区向东延伸，开始出现单层砖房，然后在East Tamaki Heights有更大面积的房产，从那里可以俯瞰下方的工业区。
East Tamaki居住着很多华人和印度人。许多购房者从更南部的Takanini和Papakura等地前来，他们希望搬到东部地区，而这个地区被低估了。

买家喜欢这边的学校——例如，Botany Downs中学也备受推崇——并且他们看重这里邻近高速公路，机场就在相反的方向，往南还很方便去往汉密尔顿。
而且，热门地区的一个大推动力在于购房者能以更实惠的价格买到更多房产。例如，购买Ellerslie或Greenlane的连排房的钱，可能在Mt Wellington或Otahuhu买到一栋独立房。
在奥克兰更南边的Takanini，有一个庞大的印度社区。这个地方曾经有很多赛马场，但现在都是住房。
对许多印度人来说，Takanini是能在房产阶梯上迈出第一步的实惠区域，但人们可能不会一直居住——许多买家向往邻近的Karaka的大房子和后院，她称其为该地区的“Remuera”。

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4

被低估和忽视的地区

有的地区可能带有某种污名，比如，人们对奥克兰南区有一些旧有偏见。有时新闻中会报道枪击事件或帮派活动，但这些地方有许多教堂、社区组织和体育设施，它们是Otara、Mangere和Otahuhu等地的支柱。
任何地区都有可能有一两条街道需要避开，但人们不应该因此全盘否定整个地区，即使是高档地区也会有问题：Orakei地区的Paritai Drive（奥克兰最贵的街道之一）上也有过制毒实验室。奥克兰各地都发生过枪击事件。

随着新的居民搬入一个区域，地方也在发生变化，他们带来了新的活力。你只需要给它一点时间，一切都会改变。一个新兴的地区是那些仍有绿色空间的地方，土地只会不断升值。
那些可能带有污名的地方，可能价格便宜，但它们毗邻一个更昂贵的地区。
例如，Otara就是一个被“严重”低估的地区：它的邻居是Highbrook、East Tamaki和Botany。
另外，有火车站的Onehunga已成为一个“非常非常酷”的居住地，其特色别墅正经历类似Ponsonby的转型和翻新。

再过10年，像Otahuhu这样的地方人口将会更加密集，该地区还有建设空间。每一栋已被拆除并开发的新房产背后，还有另外十处土地宽阔的房产等待开发。
未来20年，这类区域可能会经历更多显著变化，部分原因在于，随着地区的繁荣和受欢迎度提高，收入更高的人群会迁入，进一步推动城市化进程。
密集化住房几乎会将这些地区连成一片。有中介形象地说：“从Papatoetoe一路通过这些地区，几乎可以从屋顶上一直跳到Botany Heights。”


5

可负担性和便利性

一些较贵的地区也进入了前100名单，例如Mt Eden，其平均房产价值为179万纽币，以及Mt Maunganui（147.36万纽币）和皇后镇（175.19万纽币）。

这些地区进入榜单反映了它们的稳定性和住房种类多样，在这些地区仍然能找到比预期更实惠的房产。
南岛的Cromwell（100.2万纽币）上榜也并不令人意外，这座奥塔哥中部的小镇是皇后镇和瓦纳卡周边处于“光环”之中的地区，房价上涨迅速，因此那些无法负担更昂贵城镇的买家会选择Cromwell。
另外，奥克兰市中心也跻身前十名，主要是由于公寓生活的可负担性。

20世纪90年代和2000年代建造的迷你公寓为市中心带来了为国际学生提供住宿的名声，但现在更大面积的公寓已经建成或正在建造中，受到习惯于公寓生活的移民家庭的欢迎。
First Home Buyers Club发言人Lesley Harris提醒购房者要谨慎，她表示，首次购房者不应仅因为房价就搬到其中一个热门地区。可负担性只是购房需考虑的四个因素之一。
年轻买家需要考虑学校、家庭、生活方式、职业和收入机会——如果在Huntly（平均房产价格544600纽币）购房后，买家无法找到合适的工作，那么这样的选择就没有意义。

话虽如此，自新冠疫情以来，工作方式发生了变化，技术进步为人们在选择购房地点时提供了更多灵活性。
另外，更好的交通也意味着人们可以在离市中心更远的地方购房。
“现在有更多地方通了火车，人们也不再非要在办公室里工作，所以我们确实看到首次购房者的选择范围扩大了。”


6

房市可能已经触底

截至10月底的三个月内，全国平均房价下降了0.7%，至95.7万纽币。下降幅度小于9月底记录的1.1%的三个月跌幅，表明市场可能已触底。
官方现金利率（OCR）的下调和抵押贷款利率的下降已对买家活动产生影响。自8月首次降息以来，OneRoof上的咨询量上升了近20%，中介也观察到开放日到访人数增加，拍卖会出价频率增加。

西海岸和南地——全国房产最便宜的两个地区——涨幅超过1%，而坎特伯雷的0.1%增幅至78.2万纽币对整体市场更具重要意义。坎特伯雷是新西兰第二大房产销售市场，在各个价格区间表现良好。
在主要大都市中，只有皇后镇-湖区上涨，尽管这一全国最昂贵的房产地区的价值增长速度已从8月底的近3%放缓至10月底的0.9%。

截至10月底的三个月内，奥克兰的房价下跌了0.8%（1万纽币），至127.9万纽币，相较9月底的1.7%季度跌幅和8月底的2.6%有所放缓。
惠灵顿（-1.9%至86.3万纽币）和北地（-2.2%至81.5万纽币）的房价仍在下降，但降幅有所放缓。
这两个地区在冬季低迷期受到了严重冲击，尤其是北地的Kaipara和惠灵顿的Carterton及惠灵顿市中心的销售量低迷，价值下滑尤为明显。

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