江苏男子花198万买房，7年后才发现地下室，原房东一直没搬走：我卖的是房子，没卖地下室！法院判决意想不到…

财富 2025-01-02 21:47 广东

编辑|晨晨
来源|ABC微课堂

7年前，江苏的张先生以市场价购买了一套位于市区的房子，住得一切顺利。

最近他却发现，原房主竟然一直住在地下室，甚至还和他打了个招呼。

张先生傻眼了，原房主一句“我卖的是房子，没卖地下室！”让他彻底懵了。

地下室不是房子的一部分吗？

这到底是个什么情况？

案情回顾

事情发生在江苏某市。

张先生在7年前通过正规的中介公司购买了这套房产，签了购房合同，办理了过户手续，顺利成为了房屋的合法所有人。

房子虽然不大，但地理位置好，交通方便，张先生对此十分满意。

最近的一次偶然发现，却打破了他的平静生活。

几天前，张先生因为家中水管漏水，不得不前往地下室查看情况。

到了地下室，他惊讶地发现，那里竟然被布置成了一间简易的居所，原房主李先生正悠闲地坐在地下室的沙发上看电视！

张先生当场质问：“你怎么还住在这里？”而李先生淡定地回应：“我卖的是房子，地下室没在合同里写明，你不能赶我走。”

张先生懵了，回顾自己当时的购房过程，确实没有特别注意到地下室的归属问题。

当时合同上只写明了房子的面积、楼层以及房屋的结构等内容，但地下室并未单独列出条款。

张先生的理解是，地下室作为房屋的附属部分，自然应该包含在房产之内，但没想到原房主竟然以“地下室未写入合同”为由，继续占用这片空间。

事情闹到这里，双方的矛盾升级，张先生多次要求李先生搬走，但李先生坚称地下室属于他，并表示自己当初出售的只是地上的房屋部分，地下室并不在交易范围内。

无奈之下，张先生只好选择走法律程序，向当地法院提起诉讼，要求确认地下室的归属并让李先生搬离。

案件开庭后，张先生的律师指出，张先生购买房产时，房屋和地下室应当视为一个整体出售，李先生占据地下室的行为已经侵犯了张先生的合法权益。

律师还特别强调，购房合同中的确没有明确写明地下室的归属，但根据房屋的结构和实际使用情况，地下室属于房屋的附属部分，产权应一并归张先生所有。

李先生的律师则辩称，地下室明显在购房合同中明确上市，且地下室有独立的出入口和使用功能，不能被视为地下室的一部分。而李先生仍然对地下室用户，张先生无权要求其搬离。

案件陷入僵局，法庭不得不进入进一步的审理程序。

法律分析

现在问题来了，底层到底算不算房子的一部分呢？这个问题看似简单，实际上却涉及到复杂的法律问题和实际操作。

根据我国物权法的相关规定，房屋的附属设施，包括地下室、车库、花园等，原则上应归房屋所有权所有。

这并不是绝对的。如果地下室与房屋主体结完整且没有独立的使用功能和出入口，通常会被认为是房屋的一部分，其基站应随房屋的产权一并转移。

如果地下室具备独立的出入口，并且在房屋买卖合中没有明确约定其权利，就存在争议的可能。

在张先生的案件中，购房合同没有明确约定地下室的所有权，而地下室具备独立的出入口，这就给了原房业主李先生一定的法律操作空间。

合同的约定是解决财产问题的关键问题，如果合同中没有明确写明地下室的归属，法院在审理时可能需要综合考虑多方面的因素，比如房屋的实际结构、地下室的使用情况以及交易时双方的真实意思表示等。

地下室的产权问题在我国的法律中并没有统一的规定。

在这种情况下，地下室可能并没有独立的产权证，而是作为建筑物的一些附属设施一并出售。

另一些情况下，地下室可能会被单独出售或出租，甚至由物业公司进行统一管理。

地下室的归属问题往往需要根据具体情况和合同约定来判定。

对于张先生的案件，法院可能会重点审查以下几个方面：

1.购房合同的具体条款：合同中是否明确提及了地下室的归属？2.房屋与地下室的结构：地下室是否与房屋主体连通？

3.交易时双方的真实意思表示：在交易过程中，双方是否就底层的归属进行明确的约定或讨论？

结合这些因素，法院将作出最终的判决。

如果法院认定地下室属于房屋的附属设施，李先生占用地下室的行为将被视为非法，法院可能会判令其搬离；但如果法院认为地下室具备独立的产权或使用功能，则张先生的诉求可能不会得到支持。

案件观点

这起案件一开始在网上引发了广泛讨论，很多网友对地下室的归属问题感到好奇。一位网友调侃道：“原房主这是卖房子不卖地下室，还真有点‘鸡贼’啊。”

也有网友调侃道：“原房主这是卖房子不卖地下室，还真有点‘鸡贼’啊。”

也有的提醒道：“买房时一定表面清楚合同，别被忽悠了。”

还有一位网友提出了自己的看法：“地下室有独立的出入口，应该不算房子的一部分吧？如果合同里没写，那还真不好说。”

另一位网友则认为：“地下室也算房子的一半吧，谁会想到买房子还要把地下室分开来呢？”

对于这件事，你怎么看呢？

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