如果您正在考虑在普吉岛投资一些土地并建造房屋，酒店或公寓项目，那么您确实应该熟悉适用的分区法律。
买一块风景优美的土地似乎是个好主意，但如果您不做作业并了解潜在的陷阱，那么您的土地投资就很可能会变得头疼。
最坏的情况是什么？好吧，这很糟糕。如果您在进行必要的尽职调查之前继续进行购买，您可能会发现出售实际上是非法的，这使您的土地基本上一文不值。普吉岛上到处都是破旧不堪的老建筑，这些建筑是非法建造的，永远无法出售。甚至有一些一流的海滨别墅和酒店都属于此类。
您需要注意什么？
如果您要购买土地并打算在其上建造土地，则必须聘请经验丰富的律师并为尽职调查付费（甚至在您存款之前）。
如果您在没有进行必要检查的情况下继续进行购买，那么您可能会发现自己根本无法建造自己的理想物业。您需要注意一些事项，这就是为什么在购买土地时必须有律师在身边的原因。
什么是分区法？
大多数国家/地区都有分区法，其中规定了在特定区域内允许使用的商业或住宅建筑，并详细说明了每个区域内建筑的允许用途和限制。除了指定（或禁止）某些用途外，可能会出现建筑物的任何区域都将受到有关建筑物类型，允许的层数和/或最终建筑物的高度限制的规定。
在泰国的 内政部，许多政府部门可能参与审查或更改分区法律。这些包括但不限于：
公共工程和城乡规划部
自然资源与环境政策与规划办公室
科学技术与环境部
自然资源与环境部
建筑物的高度限制
普吉岛的区域划分相对容易理解。作为一个岛屿，可能有道理，大多数限制都是基于您可以从该海岸线建立的距离。
尽管您可能会看到这些法律被蔑视，但著名的律师将始终建议您不要忽视这些法律。由于没有关于没收非法购买土地的限制法规，因此如果您不遵守规则，您可能会失去财产并看到房屋被拆毁。
当谈到您可能靠近海滩的距离时，通常公认的度量标准是高水位线。但这可能是主观的，并且是一些政党在不知不觉中结束他们不应该拥有的建筑物的原因之一。
以下是与在海滩附近的土地上建筑有关的一些规则：
在高潮标记内陆50米以内，您可以建造到6米的最大高度
内陆50米至200米之间，最大高度为12米
在内陆200米至400米之间，最大高度为16米
允许区域内的总最大高度为23米
我们从普吉岛土地克星网站上借用了以下图表：
您的土地在80米以上吗？
普吉岛上的人们仍然犯了这个错误，其中包括一些拥有数百万美元房屋的所有者。
法律规定，不得建造高度超过80米的建筑物。这适用于建筑物的顶部，而不适用于您房屋的地面，并且是从海平面测量的。
换句话说，如果您在普吉岛70米高的山坡上有一块美丽的土地，则房屋，别墅或公寓的建造高度不得超过10米（32.8英尺）。
如果您的土地标高无法提供足够的空间，则可能很难将土地出售给新买家，尤其是如果他们决定在完成交易之前对物业进行尽职调查。
你离海滩太近了吗？
普吉岛曾发生过许多案例，其中别墅或联排别墅几乎是在海滩附近建造的，在某些情况下，这需要当地政府部门的批准。尽管获得了该“批准”，但开发仍可能是非法的。
如果“感兴趣的一方”（可能是邻居或曼谷的来访官员）抱怨该项目的潜在违法行为，则纠纷最终会在法庭上解决。如果确定土地离海太近，则可能导致该财产的拆除令。
如果要购买海滨土地，请确保不仅遵循规则，而且要遵循准确的土地调查，否则您梦想中的房子可能会变成一场噩梦。
检查坡度–管理山坡土地坡度的新规则
要注意的另一件事是土地的坡度。在2018年，法律发生了变化，土地所有者不再被允许在普吉岛的陡峭坡度上进行建设。
优质房地产通常带有风景，通常认为高架山坡远景是最好的。但是开发商和房屋建筑商现在必须小心，要购买的土地符合2018年关于坡度的规定。
自然资源和环境部现在规定，属性不得建立在35度或以上的坡度上。
除了坡度限制外，现在还有更严格的海拔控制规则。海拔40米（或更高）的建筑物不得再建造超过6米的高度。
虽然这不太可能影响任何打算在山边使用别墅的人，但它可能会对旨在捕捉全景的公寓或酒店开发产生更大的影响。
较小的开发项目应该能够应对这些变化，因为任何环境调查程序中不超过29个单位的开发项目都将被免除。但是，较大的项目将有大量新要求来满足当局的要求。
您的外路有多宽？
泰国有法律来管理建筑物的高度，以及建筑物必须位于离道路多远的范围，这两者都取决于相关道路的宽度。
例如，如果道路宽度不足6米，则建筑物必须与道路保持一定距离。建筑物本身也可能会受到高度限制。换句话说，与道路的距离和最大允许建筑物高度将随外部道路的宽度而变化。
过去，抱怨建筑物违反了这些法规中的一项或两项的邻居在他们的论点中取得了成功。在这种情况下，法院已下令拆除该建筑物。但是，如果违规行为很小，总是可以降低建筑物的高度来安抚所有抱怨的邻居。
但是，只要遵守该法律就不必冒险了。
您的土地在国家森林保护区还是林业保护区？
如上所述，我们始终建议任何购买土地的人进行尽职调查。但这对于在森林地区购买别墅的人来说是两倍。
在普吉岛（以及泰国的其他地方），有很多案件，将大片山地土地（其中一些在靠近海滩的海角）非法出售给私人买家。这片土地实际上从未出售过，实际上是国家公园，野生生物和植物保护部门的财产，该部门是知名度更高的自然资源和环境部的下属机构。
尽管如今这种情况已经不那么普遍了，但这种作法肯定仍会发生，并且仍然在我们所谓的“肮脏土地”上建造别墅和共管公寓。即使别墅，公寓或酒店已经存在多年，这并不意味着违法者已经摆脱了法律的约束。这片土地属于政府，并属于泰国人民，将来可以随时回收。
没有限制的法规，即使您可能被骗并被欺骗购买土地，也不太可能获得任何补偿。如果有问题的土地被证明是国家森林，森林保护区或其他公共土地，则您可能会失去一切，也没有法律追索权。
这是真正经验丰富的律师真正赚钱的地方，因为在某些情况下，只有当他们进行绝对彻底的尽职调查时，他们才能揭露任何潜在的问题。
详细咨询联系☞震林泰国房产
