促进楼市企稳,政策力度空前!十一置业广州看保利

楼市   2024-10-06 07:30   北京  
国庆假期前,房地产市场迎来重磅会议的召开和利好政策的密集发布!

9月26日,中央政治局会议召开,其中关于房地产方面内容和提法相当积极,将房地产放在了更加重要的位置,首次在中央政治局会议中指出要“促进房地产市场止跌回稳”,明确释放“稳地产”信号,进一步表明了当前稳定房地产市场对于稳定宏观经济的重要性,房地产市场止跌回稳,才能更好地为宏观经济平稳运行提供支撑。

目前正逢“金九银十”的传统购房旺季,面对本次政策转向,许多置业者内心仍然相当纠结,市场已经到底了吗?目前是否入市的好时机呢?我们以刚刚放开限购政策的广州房地产市场为例,从以下几个角度分析当前市场环境,为置业者们提供决策参考。


官方对房地产表述更趋积极,政策落地速度加快


当前经济形势下,要完成全年经济社会发展目标任务,房地产实现楼市企稳是其中重要一环。从最近官方的表述变化可以看出,房地产对于经济发展的重要性依然突出。近期,国内外政策共振初现,随着9月美联储会议开启降息通道,国内政策调整的空间也随之打开,9月24日,国务院新闻办公室举行新闻发布会。宣布降低存量房贷利率以及统一房贷最低首付比例至15%。

近期宏观经济与房地产政策的密集出台与落地,有助于修复市场预期,缓解由于房贷利率存在下降预期而持有的观望情绪,连同此次降息,均有助于进一步降低了购房者置业成本,带动购房需求释放,在各种利好的支撑下,新房价格继续往下的空间相对有限。

此外,本轮政策由于力度较大,政策落地速度明显加速,在重要会议过后几天,中央和地方层面多项政策均已出台,包括降低银行存款准备金率、调降MLF利率、存量房贷利率调整以及广州全面取消限购等相关政策已落地。稳房价对经济发展和社会稳定、金融系统的稳定均至关重要,稳住房价是当务之急。国庆前核心城市政策加码出台,效果相当值得期待。


缓供地,调结构,地价企稳可期

从土地端来看,今年以来,广州土地供应节奏明显放缓,供地结构出现变化。根据中指数据显示,今年1-8月,广州成交住宅用地仅有10宗,成交规划建面134万㎡,同比减少59.9%。926重磅会议指出“对商品房建设要严控增量”,预计未来土地供应量、住房供应量将以住房的真实需求为基准。预计广州的土地供应将有所放缓。

图:2015年-2024年1-8月广州市涉宅用地供应与成交情况

数据来源:中指数据CREIS(点击查看)

与此同时,广州的供地结构也出现明显调整。近期,广州召开了2024年秋季全周期土地服务推介会,会上推介了24宗地理位置优越,稀缺性高、发展潜力巨大的代表性优质地块。这一在过往相当罕见的行为表明地方政府稳地价、稳房价、增强市场信心的决心。

在重要会议后,房企重燃拿地积极性,成都、深圳两宗宅地出让热度甚高,广州金融城的“临江大道地块”更是历经148轮竞价后由保利发展以超117亿元,溢价率超33%竞得,为市场传递信心。随着地价的企稳,新房市场的企稳回升的空间持续增加。


一二手市场依然活跃,改善预期可促进需求释放

从成交端来看,市场需求仍在。在新房端,近期广州增城某刚需项目在打出较大折扣力度的情况下,月销售过百套,激发大量需求入市。另外,中秋假期前后,荔湾、黄埔部分新开盘项目在价格到位的情况下,销售业绩相对较好。

除了入门级产品外,高端改善项目的走强是市场企稳回暖的重要风向标。二季度以来广州总价1000-2000万级别的新房同比出现10%以上增长,改善客户已率先加快入市步伐。而在重要会议召开后的9月27日,另一个一线城市上海的两个总价千万以上级别的住宅项目开盘,两盘以近170亿元的销售额实现热销。市场回暖迹象为国庆假期的市场走势带来信心。

图:广州新房分面积段成交套数

数据来源:中指数据CREIS(点击查看)

在二手端,528新政后市场热度维持高位,根据中指数据显示,今年6-8月,广州二手成交套数同比分别上升8.8%、29.7%、21.7%。从二手成交放量可以大致推断,已有部分置换客群手握换房资金,等待合适的时机入市。近期政策的密集出台,正有利于打通一二手置换链条,加速这部分人群的入市脚步,市场回暖可期。

图:保利雅郡开盘现场



房价企稳可期,购房窗口开启

从房价角度来看,当前广州的新房价格基本完成调整。一是在经历了本轮房地产调整后,广州商品住房的租售比出现了一定程度的上行,部分区域、小区的租金回报率可达2%以上。随着房贷利率最低下行至2.9%左右,存量房产的租金回报逐渐可以覆盖利息支出,从香港、日本、美国等境外房地产市场的经验来看,租金回报率≥房贷利率的情况下,房产价格将形成强有力的支撑。二是当前广州新房市场中主要的开发商以央企与国企为主,对于降价出清的态度更为谨慎,调价空间相对受限。

总体来看,房价“政策底”与“市场底”的双底已出现,当前正是本轮房地产周期中较好的购房窗口期。重要会议结束后,市场上出现了久违的乐观情绪,已有部分房企宣布在售房源单价上调,房价企稳速度或将较此前预估的时间提前,加速置业者预期反转,“十一”黄金周将是市场情绪扭转的重要节点。


市场向好,国庆置业广州认准保利

政策、市场、趋势都在往好的方向发展,“这次不一样”逐渐成为市场共识。在多重利好的持续催化下,这个“十一”黄金周,广州房地产市场的表现值得期待。

目前,广州市场仍然呈现强烈的分化的趋势特征,好地段、好配套、好户型、好交付的产品更受追捧,更能在未来市场回暖期实现保值增值,对于房企、项目的选择,抓住优质投资机会显得格外关键。

近期,保利发展积极、快速地响应中央政治局会议精神,在包括广州在内的城市开启“保价计划”:此举体现保利发展展现央企担当,积极稳定市场预期,传递行业发展信心的重要体现。


作为深耕广州32余年的老牌央企,保利发展广东公司坚定且持续的看好广州房地产市场,精选优质地段,覆盖城市主要发展方向及重点发展片区,深挖新时期客户需求的底层逻辑,不断迭代升级,积极应用容积率新规,强化产品力,打造人居标杆的“好房子”。无论是中心城区还是近远郊项目,保利发展广东公司都以积极的态度开发项目并兑现配套,不退地、不减配,以优异的交付品质努力实现业主心中的美好生活蓝图。

今年以来,保利发展广东公司多个项目入市即热销,并引起市场持续且广泛的关注,在市场调整周期实属难能可贵。无论是纵横一江两岸、布局广州一轴多线豪宅改善线的持续升级(如保利珠江天悦、保利天瑞),还是入门级品质人居的深耕(如保利领秀海)、核心区创意居住类产品的创新(如保利雅郡、保利燕语堂悦等),都受到了市场追捧认可。

结语

重要会议召开后,广州已率先取消所有限购政策,预计将明显修复市场预期,加速房地产市场筑底企稳。目前正是购房置业窗口红利期。保利发展广东公司近期推出的“保价计划”为购房者提供购房便利与优惠,各项优惠力度较大,且项目可选择性较大,产品力优异,整体性价比突出,是国庆期间置业广州的优选。




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