租赁业务开展过程中，可能因口头协定、合同到期未续签等不规范的操作导致出租方、转租方以及其他相关方之间就租赁关系产生争议，影响公司正常经营秩序，导致业务中断、成本增加等，甚至可能引发一系列法律纠纷，带来不必要的经济损失和法律风险。现精选“事实上的租赁关系”相关案例进行分析，具体如下：
一、基本案情
2017年3月，百悦物业公司对商场进行招商，其与承租人陈志灵签订《租赁合同申报表》，申报表中就租赁标的、租金、物业管理费等事项进行了约定，百悦物业公司总经理及承租人陈志灵在合同申报表上签字确认。2017年底陈志灵入驻商场，2019年3月从商场撤柜，期间未缴纳租金。2019年3月，百悦物业公司认为陈志灵未缴纳租金向法院提起诉讼，要求其支付租金、解除租赁关系。
陈志灵认为其未签订正式租赁协议，使用商场场地系应百悦物业公司要求先进场，且物业公司未完成招商承诺（双方口头约定：2019年春节前商场进驻5家童装店，陈志灵开始交租金）。
二、法律审理结果
法院判决驳回了支付租金的诉讼请求、支持了解除租赁关系的诉讼请求。
三、裁判思路
法院经审理认为，一是合同申报表签订后，虽然双方未签订正式租赁协议，但百悦物业公司作为出租方将商铺交给陈志灵使用，已形成事实上的租赁关系。陈志灵2019年3月从商场撤柜，物业公司已将商铺另行出租，双方租赁关系已经于2019年3月解除。二是双方尽管形成了事实上的租赁协议关系，但对租金从何时起算及每月计收的具体数额尚未形成合意，涉案租金数额、起算日期未确定，亦未通过实际履行的方式予以确定，故未支持百悦物业公司支付租金的诉讼请求。
四、同类案例
鑫飞达中心（承租人）与运输公司（产权人）租赁纠纷案件取得法院生效判决：鑫飞达中心将案涉租赁标的腾退给运输公司并支付场地使用费。因鑫飞达中心未退还案涉租赁标的，运输公司向法院申请强制执行。在执行过程中，案外人海林公司提出书面异议，异议被法院驳回后提起执行异议之诉。
海林公司诉称，2009年4月鑫飞达中心将案涉租赁标的转租给海林公司并签订《租赁协议》，该合同2013年4月17日到期后双方未续签。租赁协议到期后，海林公司称其经过产权人运输公司口头同意后继续使用租赁标的。
法院经审理认为，海林公司应当提交足够证据证明其对涉案标的享有所有权或用益物权以排除执行。因海林公司提交的其与鑫飞达中心的租赁合同已经到期，且运输公司未认可双方达成的口头租赁协议，其继续使用租赁标的无合法依据，故海林公司无足以排除强制执行标的证据，不予支持其诉讼请求。
五、教育启示
集团及下属企业应进一步强化资产租赁管理主体责任，根据《国有资产法》《云南省省属企业资产租赁管理暂行规定》等法律法规、省国资委要求及集团相关制度规定，制定符合各公司实际的租赁管理制度，明确资产租赁管理的职责部门、管理权限、决策流程、工作流程等。实际工作中，根据不同资产状况制定招租方案，规范签订租赁合同，完善租赁后的监督管理等一系列环节，确保每一个步骤都有章可循、有据可依，防止因不规范操作而引发各类纠纷与损失，提升资产租赁效益与管理水平。
供稿：法律合规部
