01 新房、二手房成交数据
12月，深圳新房住宅网签量6769套，二手房住宅网签量8282套，环比上个月，新房成交量下降约16.2%，二手房成交量上升约16.2%。
02 一线市场分析
2024年，深圳新房和二手房住宅成交量均有回升。
新房市场方面，2024年新房住宅共成交37972套，相较于2023年，同比上升了20.1%左右。
2024年，深圳共入市151个新盘，其中5个楼盘实现“日光”。
—— 7月，海德园A区加推116套房，均价约12.85万/平，开盘不到3小时即售罄。
—— 10月13日，龙华深业上城学府，限价8.05万/平，加上开发商优惠，实际均价在7.6万/平左右。当天推出的332套房源，开盘后仅3个小时售罄，这也是929新政后的首个日光盘。
—— 10月19日，光明新盘中建观玥名邸，推出192套房源，备案均价3.8万/平，折后均价3.35万/平，入围比例高达1:10.66，创深圳入围之最。开盘当天，只用了一个半小时，就全部售罄。
—— 11月24日，龙岗深铁阅云境，推出214套房，开盘不到2小时全部售罄。
929新政直接让新房市场的成交原地起飞。
从网签量来看，1-9月份的新房市场非常惨淡，住宅总成交量18974套。929新政后，10-12月新房住宅总成交量达到18657套，相当于前9个月的总成交量。
二手房市场方面，2024年二手房住宅共成交54487套，同比增长了71.2%左右，创下自2021年以来二手房住宅网签量的新高。
2024上半年，在放宽限购，叠加降首付、降LPR等多重利好刺激下，二手房成交量相较于2023年有明显回升。尤其是在929新政后，深圳全面放开限售，增值税5改2，同时再降低购房者的首付成本、进一步放宽限购，二手房成交迅速升温，成交量价齐升。
成交量上，10-12月，连续三个月住宅网签量突破5000套荣枯线，并逐月递增。新政后三个月，月网签量高达到7000套以上，相较新政前，近乎翻倍。
二手房成交价也伴随着成交量的增加稳中有升，核心地段的热门小区已经出现明显反弹。尤其是核心片区内的次新盘，成交热度不断升温，成交价一路走高。（具体详情可以看我们之前的文章）
对于一些楼龄偏老的小区来说，虽然也有成交，但仍在以价换量，甚至有的户型还在下跌。
02 前海热门老小区单价跌回2016年，单价跌至5万/平
星海名城一期，前海北2001年的老小区，市场高峰期，小区随着市场行情跟涨，高峰期成交单价高达11万/平。在208指导价限制后，成交量价齐跌，从11万/平一路跌至5-6万/平。即便是929新政的出台，星海名城一期成交量价也没有出现明显的反弹，甚至部分户型的成交价仍在下跌。
12月份成交的一套105平3房户型，成交价610万，成交单价跌至5.7万/平左右，相较新政前同户型成交，再跌10万左右。同时，刷新这个户型近6年的最低成交记录。
12月份，星海名城一期还成交一套92平3房，成交跌至560万，成交单价仅6万/平出头，成交单价基本回落到2016年的水平，是近8年的历史成交最低的一套。
阳光棕榈园一期，前海北大体量改善花园大社区，小区整体以自住为主。2021年市场高峰期时，成交单价稳定在9万/平以上，最高成交单价达11万/平左右。最近三年成交价近乎腰斩。929新政后，小区只成交了一套，而且价格还在持续走低。
116平4房，11月低楼层成交价715万，基本已经跌回2016年。同时，成交单价也是近8年来新低。
铭筑荔苑，前海住家改善盘，带有南山实验集团南海中学学位，主力户型以83-89平的3-4房为主。2020年底成交单价已经稳定在14万/平以上，市场高峰期时，成交单价曾高达19万/平。经历了4年的楼市调控，成交单价近乎腰斩，最近2个月，成交单价仍在9-10万/平。
83平3房，今年3月成交价在858万，新政后成交价在798-820万之间，成交单价跌破10万/平，相较于新政前，再跌至少38万左右。同时，这个价格也回落至2018年时的成交价。
89平4房，新政后的成交价在900-920万左右，基本回落到2019年的水平。
南山前海片区，成交分化非常明显。前海北小区，大部分小区楼龄偏老，学位一般，新政后，前海北这些小区成交也不活跃，成交价跟新政前比没有太大差别，基本还处于2017-2018年的水平，甚至有的户型新政后的成交价还在继续跌。
前海南片区，南海中学学位优势比前海北小区更加明显，小区楼龄相较于前海北更新一些，刚需户型为主。新政后，前海南片区成交价整体相对稳中有升，尤其是之前的网红热盘，诺德国际、中海阳光玫瑰园，成交量价齐升。
前海妈湾、桂湾、前湾，这三湾以新盘为主，目前在挂盘的二手房价格都比较高，这里面部分楼盘在市场高峰期开盘，开盘时的单价比现在周边的市场价高，所以真正要想成交的楼盘和户型，基本都得低于买入时成本价，才有机会卖掉。
前海北的老小区，和南油附近以及南山中心区附近这些老小区差不多，价格快接近光明新楼盘的价格。当前的楼市，除了楼盘本身的价值外，流量对小区的价格影响也很大，这些老小区几乎没有流量加持。除了小区老一点外，周边配套、住家环境、交通等还是比较成熟的。很多住家客户，如果把房子内部装修漂亮，这些小区容积率低，住起来还是很舒服的。
这些楼龄老的大社区，要想自己的价格不被过度低估，只能等到火爆的市场再出手。
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