背景
城市经济增长模式正在从资本型增长向运营型增长转变。
城市更新与高质量发展
党的十九届五中全会提出“实施城市更新行动”，这标志着城市更新在我国城镇化过程中扮演着关键角色。国家发展改革委的通知强调要有序推进城市更新，提升居民生活品质。
道合设计
我们拥有专业团队与丰富经验，在存量时代背景下积累了多个成功案例，如重庆的山城巷、铜锣山矿山公园、三峡留城忠州巷子等。本文将探讨我们在城市更新运营方面的研究，并分享以EPCO城市公园项目为例的公园运营研发。
▲重庆山城巷改造后照片 左上角链接查看项目
为什么运营
运营缺位造成困境
在公共空间的规划与管理实践中，往往因忽视运营环节导致空间功能单一、使用效率低下。传统的公共景观设计侧重于一次性布局和视觉美学，而经济评估主要关注基础设施的投入与产出平衡，这些方法在激发存量空间潜力方面显得力不从心。随着对存量空间改造升级需求的增加，以及对高成本项目回报率的担忧，引入高效运营策略以挖掘和提升空间价值变得至关重要。
困境分析
01 需求偏差
由于对核心需求的误判，公园更新后的满意度不尽人意。亟需提升绿地服务内容和运营品质，以满足公众期望。
02 片面同质
当前开发模式固化，对功能需求的理解过于简单，导致更新后的设施活力不足。这妨碍了城市绿色空间的高质量和可持续发展。
03：后续乏力
一次性投入的工程改造仅是城市更新的起点，后续运营需要持续的人力和物力投入。随着城市公园规模的不断扩大，管理和养护资金加重了政府的财政负担。大量公园的运营成本需要持续的财政支持，前期的征地拆迁和建设投入也显示出后期维护的巨大压力。
▲重庆·三板溪公园 改造前观赏为主功能单一，人气不高
▲生态型开放式公园亲子微度假基地
都市户外健康休闲新体验，公园赋能商业共生，改造后成为热门城市公园
如何运营
项目运营价值挖掘策略
01
挖掘资产
此项主要针对建筑房屋，主要流程：存量资产（建筑）调查——识别具有潜力的资产——资产价值的再发现，最终确定物理升级和内容升级的具体方案。
▲马鞍山老旧小改造项目建筑状况
02
创造资产
满足规划控制条件下尽可能为业主增加建筑资产，主要用以未来运营。
▲马鞍山老旧小改造项目新增的配套服务用房，满足提升及运营
03
营造场景
研究纽约布莱恩特公园的成功更新改造使得一个废弃的空间变成了人们想要的有效场所。我们提出公共空间构建N大消费场景，生活休闲场景、运动健身场景、科普教育场景、文化艺术场景
▲充分利用“溢出效应”，增加空间功能混合度，构建复合多元的活动空间
04
激发活力
在公共空间的运营中，充分结合运营方与业主的需求，开展节事、社群及文化活动是激活空间活力的有效途径。我们的角色不仅是活动的组织者，更是引导者，我们要激发首批观众的参与热情，鼓励他们从旁观者转变为活动的参与者，甚至成为活动的策划者和表演者。
▲我们的职责：引导首批观众转变为演员
公园实践案例
重庆市边角地建设社区体育文化公园EPCO项目
在存量时代的背景下，道合设计凭借丰富的经验，致力于推动公共空间项目的精细化运营。城市公园的目标已从单纯的数量提升转向更加重视质量，同时强调可持续运营的重要性。
以2018年启动的重庆市边角地建设社区体育文化公园EPCO项目为例，该项目展示了基于运营价值的城市公园规划与设计实践。它不仅关注设施的建设，还重视后期的运营管理。通过有效的运营策略，该项目显著提升了公园的使用效率和居民的满意度。
项目介绍： 全国首个采用EPC+O总承包模式的城市公园建设项目
工程总造价：7.89亿元
设计面积：1818亩 ( 最小1.6亩 最大95.9亩)
成效： 中央高度认可、媒体广泛宣传、市民一致好评
公园运营循环逻辑体系
实操案例如何体现？
▲逻辑体系思维图：1个核心导则+3个基础框架+1套工作流+4个可持续运营
1个核心导则
重庆市社区体育文化公园设计导则
在选址阶段思考如何创造需求，围绕2021年发布的标准《重庆市社区体育文化公园规划设计导则》种的选址要求，道合设计实地考察地块并协助选址。成熟区域以增加活力为落脚点，新建区以特色文化为切入点。
3个基础框架
整体运营策划+文化统筹规划+设施、场地标准化
根据各项目本身的特征差异性，进行专项定制，利用园子的群体优势，打造系列化连锁产品，活化城市链条。因地制宜，将公园分为常规型公园（30个地块），轻运营型公园（22个地块），重运营型公园(40个地块)
01 整体运营策划
梳理运营可能性
02 文化统筹规划
联动周边资源造特色文化圈
03 设施、场地标准化 确保长期运营和维护
1套工作流
基于运营思维的城市公园 EPCO 建设管理模式手册
各流程各专业协同推进
4个可持续运营
场景运营+建筑运营+节事运营+社群运营
在一定空间里，为服务对象，提供价值需求创造和满足需求是运营核心，是随时代变化，空间可根据需求进行更新。
▲场景运营，空间可达性，合理布置出入口
▲场景运营，空间可达性，优化园内外道路
▲社群运营
▲节事运营
▲建筑运营，防灾互动科普体验馆
▲点击以上链接查看92个体育公园集锦
▲全国首个采用EPC+O总承包模式的城市公园建设项目影响力
EPC+O模式与“耐心资本”
EPC+O模式类似于“耐心资本”，它不追求短期高收益，而是专注于长期的价值和回报，从而推动产业的升级与发展。
运营的迭代需求
在追求经济、社会和环境效益的过程中，运营需要不断迭代更新，以保持活力和适应性。
小场地，大环境
该模式利用小型场地，营造出城市公共开敞空间的大环境。通过这种方式，切实改善城市人居环境，体现出显著的社会效益。
微功能与大民生
提供的是微功能，服务于市民的就近健身与休闲需求。这不仅反映了政府对保障和改善民生的高度关注，也展示了对公共空间价值的深刻理解。
其他实践
成功案例
▲自然教育引领公园绿色运营
与高校建立长期战略合作关系
创意性的课程研发
打造自然课堂IP，吸引更多中小学生的参与
▲生态修复与适度开发的综合产品激发运营活力
以“自然的愈合和近自然营造”为理念，以综合效益最大化为导向，修复遗址生态环境、重构人地与景观关系。
产业生态化、生态产业化，矿坑遗址变“废”为宝、化“坑”为园
结语
随着城市更新的不断推进，运营将成为城市更新项目的重要组成部分，并将发挥越来越重要的作用。相信通过不断创新和探索，城市更新项目将取得更大的成功，为城市发展注入新的活力。道合设计将继续致力于存量时代项目研究和研发，为城市发展贡献力量。
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