柔佛地价暴涨3倍！马来西亚为何能成为“数据中心新贵”？

新加坡之后，时代的机会来到了马来西亚。

我们知道，一国经济开始进入上行周期的明显标志便是“地皮热”，而马来西亚正成为东南亚地价蹿升最快的国家。

比如槟城，柔佛，雪隆（雪兰莪和吉隆坡）这几个核心州区，基本都是普涨2～3倍。

槟城：工业用地价格从2012年的每平方尺50令吉至70令吉，上涨至2023年的每平方尺140令吉至200令吉（折合人民币约为¥2310～¥3300/每平方米）。

柔佛：从2012年的平均每平方尺20至30令吉，一度飙升至2023年的每平方尺60至70令吉（折合人民币约为¥990～¥1150/每平方米）。

雪隆：其工业用地价格同样从2012年的每平方尺85至100令吉，涨至2023年的280至330令吉（折合人民币约为¥4620～¥5440/每平方米）。

马来西亚2024商业用地租金

马来西亚2024工业用地成本

马来西亚地价的飞升，有70%的贡献来源于数据中心的涌入，数据中心作为工业产业的新宠儿正成为拉动大马土地交易市场和经济发展的重要一架马车。

2023年，马来西亚土地交易总额RM1968.3亿，住宅交易额高达RM1009.3亿，商业用途的产业则为RM383.1亿交易额，而其中就有600英亩的工业用地用于兴建数据中心，土地交易价值逾RM 26亿(约5.52亿美元)，即土地每平方尺平均价格为75至160马币(约16.9~34美元)间。

我稍微统计了一下发生在去年底至今年，在马来西亚的几宗大额土地交易，其实可以发现柔佛境内竞标土地的活跃度几乎达到峰值，有7成多土地成交是发生在柔佛州的，需求激增就会带动市场炒热。

投资数据中心牵引的数字基础设施生态系统产生了直接与溢出的经济效应，包括重大资本流入、长期投资、知识产权、高能源效率、人工智能、云服务等。

比如去年， 英伟达与YTL Power合作，在柔佛州建立了一个价值43亿美元的人工智能数据中心园区。

今年5月份，微软宣布，投资22亿美元在马来西亚建设人工智能基础设施，并计划在柔佛州古来购买土地建造新的数据中心，这项投资是微软在马来西亚32年历史上最大的一笔投资；

6月份，马来西亚投资、贸易与工业部长宣布，字节跳动将投入约21.3亿美元，在马来西亚建设人工智能中心；

10月份，甲骨文表示，计划投资超过65亿美元在马来西亚建设首个公共云区域；

有了数据中心，就会拥有顶级算力，有了顶级算力就会带动人工智能，有了人工智能，就会倒逼能源转型，寻求高能源效率，这是产业集聚和要素集聚带来的虹吸效应，柔佛之于大马，就相当于昔日的深圳之于中国。

当然，柔佛地价全线走高，除了数据中心利好的催化，接二连三的大型基建项目也是主要促因。

例如柔新捷运（RTS）、金马士-新山双轨电动火车、衔接丹绒宾与丹绒柏勒巴斯港的蒲莱河大桥以及隆新高铁提案的重启，都会带动沿线地区的地产升值。

在地缘定位上，柔佛如今得天独厚，柔新经济特区作为桥头堡，嫁接新加坡和马来西亚，成为承接新加坡红利外溢的最有前景的新经济走廊。

一直以来，马来西亚和新加坡的关系都很微妙。

既有历史渊源上的纠葛，又有近邻之间竞争追赶的暗流。

1965年8月9日，新加坡被迫从马来西亚独立，作为一个资源小国，新加坡的前途无疑是渺茫的，但历史似乎开了个玩笑，在马来西亚被排斥的新加坡，独立后却一骑绝尘，走出了令马来西亚侧目的“新加坡奇迹”。

而峰回路转，上帝之手逐渐向马来西亚倾斜，在数据中心上的拉锯战，马来西亚开始扭转劣势，柔佛崛起，外因有一，内因有四：

外因主要得益于狮城禁令，2019至2022年，新加坡对数据中心实施了三年的禁令，以节约水电资源，三年禁令也将机会推向了与新加坡接壤的柔佛，产能可以近地转移。

而内因部分，我们知道：

第一、数据中心在选址时，水、电和互联网连接是必不可少的关键因素，尤其是电力供应，电费占据数据中心运营成本的70%，一个数据中心，以6000个机柜算，一年要消耗约6亿度电，假如在一个城市布设了3个数据中心，一年就将消耗18亿度电，而且数据中心一旦启动就不能停止，堪称“耗能永动机”，而柔佛不仅水电便宜（见下图），而且有潜力成为海底电缆登陆站，可以提供更高的带宽、更低的延迟，相对新加坡而言拥有更有利的成本结构优势。

部分国家电价

第二、数据中心一个默认原则就是就近原则，在选址时应该优先考虑靠近用户或数据使用地，而大马靠近亚太区新兴市场，如新加坡、中国、印尼等网民大国和数据富集地，可以辐射庞大客群，是理想的投资目的地。

第三、大马拥有强大的可再生能源潜力，并且已将能源转型视为国策，计划到2035年实现40%的可再生能源比例，这也为数据中心永续发展提供了能源条件。

一个典型的案例就是马来西亚公用事业和水泥巨头杨忠礼集团（YTL)正着手在柔佛建设一个占地664公顷的大型太阳能数据中心园区，该园区最终可提供高达500兆瓦的容量，由毗邻地块上的太阳能发电厂共同供电，首期容量达72兆瓦，有望在今年投入运营，它不仅是马来西亚第一个太阳能供电的数据中心，也是东南亚同类数据中心中最大的一个。

可见，这只是个开端，未来大马的绿色数据中心将会越来越多，这点是新加坡在资源禀赋上无可比拟的。

第四，马来西亚从政策层面欢迎数据中心来马的态度非常鲜明且长期主义，不仅开始制定针对数据中心行业的可持续发展框架，在审批上也是大开绿灯，去年8月，马来西亚发电和配电公司“国家能源”宣布设立“绿色通道路径”，简化数据中心入驻流程，数据中心的连接速度将比正常交付时间快3倍，将实施期从36至48个月缩短到仅12个月。

对于数据中心运营商来说，选址除了自然因素方面的考量外，当地政府的积极性和政策稳定性也是极其重要的。

目前，大马的数据中心主要集中在大吉隆坡和柔佛。

吉隆坡地区正在运营的数据中心容量为86MW，而加上在建的数据中心容量，未来将达到211MW。

柔佛州在2023年的运营中数据中心容量为33MW，由于马来西亚未来规划的多数新建超大规模数据中心基本都位于柔佛，预计柔佛未来的容量将大大超过吉隆坡地区，将会达到718MW。

总体来讲，按照 13.73% 的复合年增长率来看，预计到 2029 年马来西亚数据中心容量将达到 1360MW。此外，除了容量上的增长，根据Arizton的研究测算，预计2024 年，马来西亚数据中心的托管收入将达到8亿美元，2029年将达到 20亿美元。

而‌新加坡的数据中心容量目前约为800多MW，而随着新加坡计划扩增300MW容量，预计2029年将达到1000多MW，以2.89%的复合年增长率实现增长。

而在创收上，2024年，新加坡数据中心的托管收入预计将达到40亿美元，到 2029 年或将达 77 亿美元。

数据中心是按照能耗评级的，目前来看，在数据中心的级别上，马来西亚比不过新加坡，但是就未来的增长速度来看，新加坡已经触顶，马来西亚超越新加坡是迟早的事。

而以目前实时兆瓦容量的排行来看，第一位是中国秦淮数据集团旗下的Bridge Data Centre，若将未来的规划兆瓦纳入考量范围，则美国的Vantage数据中心和中国的万国数据有望升至前二。不难看出，中国数据集团在马来西亚的布局足迹也在越来越深入，开始形成一定的头部效应。

目前全球数据中心的分布大部分在美国，其他基本都分散在亚洲和欧洲，北弗吉尼亚州拥有近300个数据中心，包括许多亚马逊（AWS）服务器，是世界上最大的数据中心聚集地。

据估计，该地区的数据中心处理了全球三分之一以上的在线流量。2023年，北弗吉尼亚州数据中心的总功耗为2552兆瓦，是达拉斯（654兆瓦）和硅谷（615兆瓦）的四倍。

第二大市场北京的实测容量为1799兆瓦，尽管它目前是亚太地区唯一一个运营容量超过1000兆瓦的市场，但东京（865兆瓦）似乎正在迅速赶上。欧洲最大的数据中心集群位于伦敦（1053兆瓦）和法兰克福（864兆瓦）。

在这个排行榜中，马来西亚没有上榜，但是很显然，2024年才是马来西亚的“数据中心热”爆发的元年，结合2024年在建和计划筹备中的数据中心容量，马来西亚很有可能在未来的5年内，容量会超过1000MW，跃居为东南亚数据中心集群中的大哥位置和区域枢纽。

毫无疑问，数据中心热给马来西亚带来的效益是全方位的。

直接的肯定是对地产市场的提振和当地GDP的创收；

间接的溢出效应将是带动上下游全产业链生态的繁荣和相关标的企业的行情利好，上游方面，数据中心需要大量的基础设施建设（能源、海底电缆等）、建筑工程和设备制造等，下游方面，数据中心的营运和维护需要网络工程、安全工程和数据保护等一系列软件工程底座的支持。

与此同时，未来的数据中心技术必将朝着更高效、绿色和智能的方向前进，也会催生技术栈的创新，比如液冷技术、模块化数据中心和人工智能等，科技层面的突破发展，带给大马的长尾效应将会是更加长期主义的。