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再跌25%？高盛又开始口出狂言了！

楼市 2024-11-11 10:49 广东

近年来，楼市的起起伏伏让购房者们心里七上八下：一会儿价格高得吓人，一会儿调控政策又让市场陷入冷静。

但就在很多人以为市场可能会迎来大放水、价格再度腾飞时，政府却明确表示：“坚决不搞大放水。”

而当前一线城市的房价却悄然回暖，尤其是深圳，部分楼盘甚至迎来了一波5%-10%的涨幅，个别优质盘更是达到15%的涨幅。

面对这样的局面，不禁让人思考：没有大放水，这波行情能持续多久？是该买房上车，还是继续观望？

1

“坚决不搞大放水”背后的政策逻辑

在这波救市中，最引人注目的莫过于12万亿财政化债计划。

表面上看，这是一剂强心针，许多市场参与者也对此抱有很高的期望，但政策本身的效果究竟如何？它能否真正提振楼市和房价？

首先需要指出，这次化债方案并没有新增债务，因此对楼市房价没有直接的拉动作用。

这里就需要指出，楼市的“套利”机制与房价上涨的本质——

房地产市场的上涨，从本质上说，是基于居民新增债务的支撑。

每一轮房价上行，都是新增债务的助推。当债务规模增大，市场上流动性增加，房价也随之上涨；相反，当新增债务减少，市场流动性缩减，房价便会下行。这种逻辑直接体现了楼市的“套利”机制。

举个例子，当市场上有居民预期房价上涨，选择加杠杆入市，就会推动房价上涨；反之，如果居民预期房价下跌，选择减杠杆退出市场，房价就会随之下跌。

因此，楼市中的“套利”本质上就是在正确预判他人加杠杆的基础上获得利润。

而这12万亿的财政化债方案，恰恰没有新增债务，因此也没有为居民提供更多的加杠杆动力，对楼市的拉动作用极为有限。

未来一段时间，能否提振房价的关键在于居民对“货币贬值”是否有强烈的担忧。

若居民对未来有贬值预期，则可能会在无政策驱动的情况下加杠杆入市。

但目前，居民收入水平下降、购房意愿不足，加上政府的“稳健”态度，使得这种杠杆行为的可持续性相当有限。

事实上，这12万亿的财政刺激，更多的是通过债务展期和降低利率来减轻债务负担。

在这12万亿中，6万亿和4万亿用于“借新还旧”，即置换现有的10万亿隐形债务。而2万亿则是原有债务的展期。

这种做法的好处有两个：

一是政府的利息支出降低，将节省下来的资金更多地用于民生支出；

二是减缓缩表的进程，降低了当下的通缩压力。

然而，由于缺乏新增债务，这次财政化债并未直接推动经济扩张。

此外，政策上“稳健保守”的立场也是考虑到外部因素，例如特朗普上台带来的不确定性。

市场对此期待的“对冲政策”并未出台，主要是为未来可能的应对措施预留空间。

这种保守的策略是为了避免过早用尽政策弹药，也为潜在的外部冲击做好准备。

相反，假如真的大放水来了，可能会造成不好的局面——

首先，过度宽松的货币政策虽然可以暂时提振经济，但也会加剧楼市泡沫风险。

而当楼市泡沫膨胀到一定程度时，带来的不仅是价格不合理的上升，更会影响到金融系统的稳定性。

这一次，政府的态度可以看作是一种“长痛不如短痛”的方式：通过控制市场，让楼市回归理性，避免“饮鸩止渴”式的放水刺激。

同时，这种调控方式也为刚需购房者提供了相对理性的入市机会。

其次，近年来市场对楼市的态度正在发生转变，不再仅仅依赖政策刺激，而是向着更为市场化的方向发展。

在这种情况下，深圳等一线城市，凭借自身的资源、人口等优势，房价即使在不放水的情况下也会稳步上升。

这对市场中的买家们来说，反而多了一份确定性：楼市未来不再以大起大落为基调，而是回归理性、稳健的涨幅。

2

高盛的预测及分析

高盛最近给出了一份报告，预测了中国房地产市场的走向。

根据高盛的分析，截至2024年底，中国未出售的房地产库存如果全部建成，总价值将高达93万亿人民币。

而同期，房地产总债务预计会达到59万亿，且这还未包含购房预售定金等额外资金在内。

因此，高盛认为，即使政府大力救市，解决高库存和高债务的难题短期内仍不现实，预计2024年10月之后房价可能还有20%-25%的下跌风险。

在2025年年底，房价才有望趋稳，而到2027年平均房价才有可能同比上涨约2%。

然而，这个预测背后假设了一个前提条件：政府要额外提供至少8万亿的财政支持。

其实，这并不是高盛第一次作出这样的预测。今年4月，高盛曾预计中国房价要到2027年才会触底，而且可能下跌幅度达40%。

其实，过去1-2个月也就是929之前，对政策特别敏感的深圳很多楼盘早就跌破40%了。

从这些预测的变化中不难看出，市场预判本身存在高度不确定性。

对于投资者来说，这类预测只能作为参考，千万不要当成铁律。

因为目前的房地产市场政策变化大，房价波动也显著——今年年初无法预料到的“517新政”之后，又有了“924新政”，市场走势随之产生了巨大波动。

这也进一步说明，只有顺应市场变化，短期内保持灵活应对，才能避免在动荡时期抄底抄到“半山腰”。

进入下半年后，政府救市力度显著加大，各部门联合出台了一系列措施，比如上文说的12万亿财政化债方案，让市场更为“稳健”的支撑力度在不断加强。

对投资者而言，当前不适合“长线”预判，而是要根据短期政策变化灵活应对。

毕竟，政策和市场本身处于“大震荡”阶段，在当下出一波利好后，先观察两三个月，看销量是否持续增长、价格是否稳定，再决定是否入场才是更为理性的选择。

如果距离924新政已经快2个月，深圳行情依旧火爆，虽然不及国庆节那么疯狂，但是大家整体购房积极性已经被调动起来了，预期也有一定的上升。

3

深圳楼市的独特之处：土地稀缺与人口流入

从整体看，二三线城市的楼市表现出了一定的观望情绪，但深圳的情况却有所不同。

深圳作为一线城市，有着极度稀缺的土地资源，而随着政策的不断调整和产业升级，深圳还将持续吸引大量人口。

城市的发展活力与人口的流入使得深圳的楼市始终在需求端保持了足够的支撑。

这也是为什么，尽管政策基调趋于谨慎，深圳的房价依然在不放水的情况下实现了温和上涨。

数据显示，深圳多个楼盘的房价在过去几个月中都有了5%-10%的涨幅，特别是一些热点楼盘，涨幅甚至高达15%。

这种涨幅并不是偶然的，而是市场供需关系在政策微调背景下的自然表现。

对于深圳的购房者来说，这种局面其实释放出一个信号：当前的市场并不会出现大幅度调整，土地稀缺和需求增加的特性决定了深圳的房价只会在合理范围内缓慢上行。

特别是在现阶段，市场表现相对稳健，对于有刚需或改善型需求的购房者而言，反而是一个较为友好的入市时机。

对于购房者而言，市场回暖的迹象让“上车”变得迫切。

尤其是对深圳这类稀缺性资源的城市，等待可能带来的是房价的继续上涨。这是否意味着应当“果断上车”？

刚需买家：适时入市，切勿错失良机

对于刚需人群来说，市场的回暖与土地稀缺共同指向一个信息：价格大幅下跌的机会微乎其微，等待更多意味着将承担更高的入市成本。

如果个人资金状况允许、负债情况稳定，那么在当前窗口期选择合适的房源入市无疑是较好的选择。

深圳这样的一线城市，长远来看房价呈稳步上涨趋势，现阶段的价格回暖反而是一次较好的入市契机。

改善型买家：趁机换置，提升生活质量

对于有能力改善居住环境的购房者，深圳目前的市场环境也提供了不错的机会。比如，在前海自贸区，2023年和2024年的次新房，1250万左右即可买到大四房。

这类房源不仅可以满足空间需求的升级，还能提供未来的增值潜力。

特别是家庭结构变化、孩子教育或老人安置等因素促使人们换房时，趁着市场平稳阶段改善居住条件，不失为一种理性选择。

4

没有大放水，这波行情会走多远？

最后我们回到粉丝问的问题——深圳的这波行情能走多远，很多人心中都在打鼓。

没有大放水，价格会不会很快回落？或者这只是“短期回光返照”？

从长远来看，深圳楼市的涨势具有一定的可持续性。由于政策基调并非以刺激为主，市场发展将更多依赖城市的内生需求以及经济活力。

深圳作为创新之都和人才高地，在未来仍将吸引大量年轻人，人口红利依然存在。

这样的城市结构和经济基础，决定了楼市有较强的抗跌性，价格趋势将更多地依赖市场规律，而非政策刺激。

从过去几年的市场表现来看，深圳房价并不会因政策变化而大幅波动，更不会轻易“见顶回落”。

这一轮价格回暖虽然在涨幅上较为温和，但稳定的上涨趋势为购房者提供了一个明确的信号，即“上车”仍有较高的市场确定性。

与其在观望中消耗成本，不如在政策平稳期适时做出合理的投资决策。

深圳楼市的复杂性和特殊性使得购房决策尤为重要，而在当前政策趋稳的情况下，科学的购房策略尤为关键。

对于购房者而言，深入了解区域发展规划、楼盘潜力、价格走势等因素，能够帮助做出更明智的决策。

专业人士的指导可以让购房者少走弯路，避免盲目入市，尤其是对总价较高的房源，更需深思熟虑。

总而言之，深圳的楼市不再强依赖政策“放水”拉动，而是凭借自身资源吸引力稳步上升。

对于有刚需或改善需求的购房者，趁着这轮温和回暖、在政策相对稳定期抓住入市机会，无疑是一个明智的选择。

对于更多细节和具体分析，可以通过咨询专业人士获取最新市场动态和购房策略，以科学合理的方式找到适合自己的房源。

有购房疑问的朋友可以加微信咨询，让购房决策更加精准无忧。

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白先生买房顾问

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