房价跌到什么程度可以抄底？
综合
zhihu.com/question/665475682/answer/3629773448
01
@张铃
我现在租的房子，售价在600万左右。
租金只有5500/月。
也就是说大概需要租出去1100个月才能回本。也就是差不多90年…
600万存银行，一年的利益都有十几万…
你说这房子它还能涨么？
从理论上讲，这房子也就值150万左右。
你要相信，租房市场才是真正动态博弈出来的真实房价。
这个地段，这个房子，它的稀缺性也好，便利性也罢，居住体验如何，到底值多少钱，租客和房东们会用真金白银投票告诉你结果。
如果一个地段，租一个100㎡的房子，月租金是3000元，那么它的总价在3000×12×30=1080000以下，也就是每平方米低于10800，就差不多可以买来自住了。
记住，上述价格是含了房东那套装修的噢。
至于现在的房价？但凡比10800高的部分，全都是扯淡。
而如果你还想抄底，那我建议在上述标准情况下再跌20％左右，再考虑出手。
当然，我更建议你还是别抄底房子了。
哪怕你抄底大a呢。
02
@苏晚轻
现在中国在全面日本化，你们可能没经历过这些事情。
在日本失去的 30 年里，房价近乎为 0，日本东京远郊的很多房子价格直接趋近于零。
现在中国有大量的法拍房，因为算一下就会发现，按照当时买房的价格再去交贷款，还不如不要了。大量法拍房进入市场。
我是怎么做的呢？
在过去，我逼着我爸妈把我家东北的房子全卖了。
我爸妈哭着喊着要跟我决裂，不想卖。我爸跟我讲了好多理由，什么俄罗斯要崛起，什么中国和俄罗斯建了大桥，什么东北振兴，什么哈尔滨最近有破天的富贵。我逼着我爸妈在三年时间里把我家东北的房子全部清空，只留了一套自住的。
三年过去了，当时卖的价格跟现在比还高了 30%。所以最近我家伙食明显变好。
我想明白了一件事情，东北三省十年流失了 1099 万人。黑龙江省流失了 600 万人。一个年轻人根本不在的地方，你告诉我房价会涨，你莫不是疯了？
所以你为什么在自己老家买那么多房？那是最不安全的资产。那天我在东北上课，在沈阳上课，有人告诉我在沈阳有 20 套房。你是疯了吗？
你那么喜欢家乡呢？喜欢家乡是情怀，返乡置业是情怀，它不是投资。返乡置业是个伪问题。过年回到家一看，老家真好，县城山清水秀，父母家人还在，买个别墅、买个房子自住可以。投资千万别扯这个事情，那都不叫投资！
坐标贵州省贵阳市。今天去了趟花溪大学城恒大文化旅游城，距市中心自驾40分钟左右。
总楼高5层楼的花园洋房，一楼带花园，120平方米左右，三室两厅两卫，精装无家电，租金1500元每月包物业（物业费300多），还可讲价。
我问中介，这个房现在房价多少？
中介说，当初100多万的房子，现在下跌太多，很多人不愿卖。
你自己品一下，100多万的房子，拿来出租，月租金到手1000多一点点，多少年回本？要租100多年！震撼不？按租金来推断房价，你觉得这个房子多少钱可以入手？
03
@国服第一小粉红
之前看过潘石屹的一段采访视频，彼时好像是18还是19年大家都把他的观点当笑话看，觉得他贼眉鼠眼的看衰中国活像个外资指路的内奸。
他在采访中表示，看房价合不合理最主要的一个指标是，租售比。
他举了自己公司物业soho办公楼举例说自己物业每年的租售比是3%（大概这个数具体的忘记了），但是实际融资成本的年化利息超过3%，收益比通货膨胀还低…之类的云云。
他说之所以亏本还在运营这个物业主要是大家都在赌未来这个房产的价值带来的收益会覆盖这些亏损。
他那时候还拿东京的租售比举例来着。。现在你看东京的房价曲线
最后主持人问他看好我们房产投资吗。他说如果钱没地方投资的可以投资。拿来抵消通货膨胀。
现在看这段采访
再看看现在这些房产大佬的处境。。。
巅峰如上花车的皮带哥，拉下一坨大的现在人不知道在哪
一个亿小目标的国民公公，现在卖掉自己孩子一样的总部，和最拿得出手的自有物业管理公司。
18-19年潘石屹估计早就想好怎么润甚至已经润差不多了吧。
04
@懂财经的琪琪
如果你现在在犹豫要不要抄底房地产，看完我的这个，你的内心将会无比清晰。
我们目前全国总负债是 237 万亿，住房贷款是 38 万亿，看上去好像占比不高，对不对？那么我问一个问题，请问我们身边有多少人买房靠的是另外两种贷款？
一个叫经营贷，一个叫消费贷。这两个各有 20 万亿的大盘。现在利率在不停下降，新增贷款也在萎缩。我们的贷款对于银行来说是他们的盈利点。
经营贷、消费贷一般都是五年期。而现如今，房地产跌跌不休。一旦经营贷和消费贷大规模到期，有能力或者搞到过桥资金还进去的人，可能会面临新的贷款额度瞬间被清零；没有能力还这笔钱的人，基本上就等着房子上法拍吧。
所以现在房价还能某种意义上维持住，说白了就是房东在硬撑。一旦经营贷、消费贷这 40 万亿的大雷爆了，法拍房就会成规模地一举摧毁现有的价格体系，到时候才是真正的人间炼狱，才是真正的冰点来袭。最可怕的是，这些负债的人大概率可能房子卖都卖不出去了，或者侥幸法拍出去了，还不够偿还他们原有借款的。到这个时候一定是哀鸿遍野。
我一直在告诫大家，收好子弹，现在还远远没有到开枪的时候。
05
@giao哥
南京大学商学院曾经邀请了波士顿大学商学院的金融系讲席教授Steven Kou做了一个科普类讲座，那个讲座蛮无聊的，讲的都是一些科普类的玩意，但Kou分享了一个小故事，引得全场大笑，这个小故事是这样说的：
Robert Schiller（罗伯特希勒），此君是耶鲁大学经济系讲席教授，房地产经济领域内的大牛，他在2013年靠他的“Schiller Index（希勒指数）”拿到了诺贝尔经济学奖，希勒指数其实就是一个美国房价的一个算法方面的指数….
Schiller拿到诺奖后，他的好友对他说“你可以把你的诺奖奖金投资到房地产里试试，亲自测试下你的schiller index有没有实际作用”，然后schiller照做了，最终结果是：这笔钱不到一年全部赔光….
kou教授讲完这个小故事后，语重心长地说了一番话大意是：我们商学院教书育人的目的不是教学生们去预测房价股价什么的，我们只是把金融市场上发生的现象的底层逻辑用科学地方法去客观解释出这些现象发生的原因是什么，至于你理解了这些底层逻辑后你会去怎么做那是你自己的事情，绝对不是商学院教给你的，商学院没有预测某件事能不能赚钱的功能…
汉周：所以，还得自己判断。
