中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。此次会议对房地产市场发展再定调，强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，突显“稳住楼市”的重要性。业内人士认为，近期房地产市场出现了明显的积极变化，但楼市持续全面回暖的基础仍需加力巩固，为“稳住楼市”，2025年政策支持力度将持续加大。9月26日，中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”。12月9日，中央政治局会议提出“稳住楼市”。中央经济工作会议延续此前基调，继续强调“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线”，进一步明确要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”并再次提出 “稳住楼市”。“2023年中央经济工作会议从防范化解风险角度，把房地产相关风险列为三大重点领域风险之一。而2024年中央经济工作会议，则从‘十四五’圆满收官和‘十五五’顺利开启的角度，把‘稳住楼市’上升到‘更高规格’，也赋予了‘稳住楼市’在高质量发展中的重要使命和历史重任。”上海易居房地产研究院副院长严跃进说。中国政法大学商学院副教授熊柴表示，楼市回暖一般会经历从房地产交易量到房地产价格再到房地产投资的依次变化。从最近两个多月楼市的现实情况看，房地产市场出现了明显的积极变化，但当前状态仍为阶段性回暖、局部性回暖，楼市持续全面回暖的基础仍需加力巩固。中指研究院政策研究总监陈文静表示，“持续用力”意味着各项支持政策有望继续落实。在政策举措上，中央经济工作会议特别强调要“加力实施城中村和危旧房改造”。此前住房和城乡建设部已经明确通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。陈文静表示，本次继续强调要“加力实施”，可见未来城中村和危旧房改造规模有望继续增加，整体力度或将加大。从细化政策上来看，她说，预计各地将货币化安置与“房票”政策结合、收购存量商品房作为安置房与城中村改造相结合是重要方向，其中加大使用“房票”安置的补贴奖励，提高居民使用“房票”积极性，将有助于加速城中村改造节奏，有望在2025年对新房销售产生实际拉动效果。“适度宽松的货币政策，能够使购房贷款利率保持较低水平、甚至可以进一步降息，能够有效助力刚性和改善性住房需求的释放。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥接受记者采访时表示。建诚智库首席研究员何田表示，全国约40%的住房建于2000年之前，城镇人口增速放缓背景下，一方面，城镇住房总量不缺，另一方面，人口净流入多的地区老旧小区多、高品质住房依然短缺，因此大中城市高品质住房需求依然维持在较高水平。何田认为，针对改善性住房需求，在核心城市解除限购、进一步降低基准和存量房贷利率、增加房贷利息抵扣个税额度等方面，仍有充分的政策空间，预计2025年上半年这些政策可能逐步落实。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。当前，我国房地产市场供求关系已经发生重大变化。严跃进表示，中央经济工作会议提出的合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作，是对9月26日中央政治局会议提出“严控增量、优化存量、提高质量”的最新工作部署，既是消化库存的重要体现，也是防范风险的重要抓手。严跃进表示，具体来看，一是明确合理控制新增房地产用地供应。目前各地已在供地方面更强调紧密对接房企购地意向。从2024年四季度供地情况来看，主要侧重对优质和好地段土地的供应，同时强调取消限价、取消配建、取消现房销售等约束。二是，此次明确盘活存量用地和商办用地，预计后续各类金融财政资源会加快导入。对因无力开发、无意开发等闲置土地，存量土地收储专项债资金等或将发挥积极作用。三是推进处置存量商品房工作。这项工作在2024年各地已经积极推进，主要体现在“以购代建”的系列工作之中。从目前各地推进的情况看，各地发放了保障房再贷款资金，进而鼓励各地国企收购存量商品房，并将其改造为保障性租赁住房或配售型保障房等。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。关于构建房地产发展新模式，2021年中央经济工作会议强调“探索”，即探索新的发展模式；2022年则强调“过渡”，即推动房地产业向新发展模式平稳过渡；2023年强调“加快”，即加快构建房地产发展新模式；2024年中央经济工作会议则强调“推动构建房地产发展新模式”，每一年都有丰富的理论成果和创新模式，也真正把握了房地产发展新模式的客观规律。赵庆祥表示，推动构建房地产发展新模式，要完整准确全面贯彻新发展理念，守正创新、先立后破，有序搭建与房地产新时代和房地产市场发展新阶段相适应的基础性制度，比如完善房地产开发经营制度，加快构建租购并举的住房制度，健全房地产交易制度。目前，围绕着力建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，推动构建房地产发展新模式，全国各地已有一些积极探索。“从2024年四季度各地的购地市场来看，很多房企已经积极在探索建设第四代住宅项目，如增加架空层、拓宽阳台等建设。这都说明各地深入落实好房子建设导向，持续做好高品质住房建设。”严跃进说。何田表示，围绕着力建设好房子，可在鼓励套内计价、加大赠送面积、推动现房销售等方面开展更多工作。严跃进表示，取消公摊制度，是房地产发展新模式非常重要的内容，实实在在保障了购房者权益，真正做到“所购即所得”，对提升居住品质和购房信心等都具有积极作用。促进房地产止跌回稳，从初步阶段进入到全面和成熟阶段“‘持续用力’的同时，要具有持续的工作风格。”严跃进说，这就意味着各地要持续关注后续市场走向，高度重视和追踪房地产各阶段的新特征和新问题，要具有持续性、敏锐性和方向性，促进房地产止跌回稳从初步阶段进入到全面和成熟阶段。东方金城研报判断，2025年，以下调居民房贷利率、增加房企信贷投放、加快推进货币化安置方式实施城中村改造和专项债资金收购保障房为代表，供需两端的房地产支持政策还有进一步加码空间，其中的关键是把计入物价因素后仍然偏高的实际居民房贷利率降下来。房地产投资方面，本次会议要求明年“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，”加之上年基数下沉，预计2025年房地产投资降幅会收窄至6.0%左右。
来源：新华财经
编辑：秦晋
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