关于调整存量房贷利率的讨论自上周起便已展开，今日有了新的进展。据非官方渠道透露的消息，有关部门正考虑将存量房贷利率下调大约80个基点。为缓解金融机构的压力，计划将这一调整分为两个阶段实施：首次下调预计在未来几周内进行，而第二次则计划于明年年初执行。目前，已有部分财经媒体人士预测，在9月12日左右可能会出现20至50个基点的降息，并同时下调存量房贷利率。公众很快将在下周得知确切消息。![]()
值得注意的是，这一动向并非毫无根据。若仔细回顾近期的重要会议，便会发现中国人民银行于7月26日发布的《中国区域金融运行报告（2024）》中提到：“下一步理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担，释放公众投资和消费动力”。这一高层级文件的发布表明，今年下半年有望实现存量房贷利率的下调。此外，当此消息最初由包括彭博社在内的国际媒体报道时，进一步增强了其紧迫感。消息公布后，市场反应积极，房地产股票随之上涨。当前形势下，受影响最大的可能是银行业。招商银行的行长对此做出了回应，表示尚未收到有关转按揭业务的通知，并指出如果实行存量房贷转按揭政策，可能会对银行业产生不利影响。![]()
招商银行行长的观点基于以下考虑：如果允许存量房贷转按揭，银行面临的挑战将显著增加。调整存量房贷的方式有两种：一是直接下调利率；二是允许转按揭，即允许借款人转换到提供更低利率的银行，以促进市场竞争。然而，在国内市场，转按揭业务并不常见，仅有2008年作为特例开放过一段时间。2008年期间，中国人民银行曾将房贷利率下限从0.85倍降至0.7倍，这促使一些小型银行通过跨行转按揭争夺客户。尽管当时银行的净息差较高，足以应对这种竞争，但现今情况有所不同。近年来，银行的净息差已经显著收窄。截至最近的数据，商业银行的整体净息差均值为1.54%，而部分银行的净息差甚至低于这一水平。![]()
如果再次启动转按揭机制，可能将使银行业的经营状况雪上加霜。因此，招商银行行长的担忧是有一定依据的。此外，对于持有存量房贷的房主而言，转按揭也可能带来不确定因素，因为这意味着银行需重新评估房产价值。考虑到许多房产是在2015年至2022年这一房价高点期间购入的，重新评估可能会带来额外的风险。![]()
如果推行转按揭政策，则意味着银行需要重新评估抵押房产的价值。例如，假设一套房产原价值为500万元，按70%的贷款比例计算，贷款金额为350万元。但如果房产现在的市场价值缩水至350万元，那么按照新的评估价值，70%的贷款额度将减少至245万元。在这种情况下，借款人需要补足剩余的差额，而这并不是每个人都能轻易做到的。鉴于当前市场上许多房产的价值已经发生变化，重新评估可能导致相当一部分房产的贷款额度减少。因此，转按揭方案的实际可行性较低。上周流传的非官方信息中提及了转按揭的可能性，但最新的讨论转向了更为保守的方案，即沿用去年的做法，逐步下调存量房贷利率，以减轻银行的压力。逐步下调存量房贷利率不仅有助于缓解借款人的财务负担，还能在一定程度上保障银行的利润不受过大冲击，体现了平衡各方利益的策略。尽管今年上半年42家上市银行的营业收入总额从去年同期的2.95万亿元略微下降至2.89万亿元，但净利润总计达到1.1万亿元，较去年增加了40亿元。在最盈利企业的排行榜中，有19家是银行，显示出银行依然享有稳定的收益。考虑到目前我国存量房贷余额高达37.79万亿元，若一次性下调1%的利率，将为借款人节省约3779亿元的利息支出。这一数额相当于上述银行净利润的三分之一左右，不会导致银行亏损。然而，这些节省下来的资金可以流向其他行业，有助于刺激消费和提升居民收入，因此，银行在此次调整中需要承担一定的社会责任。
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