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8700亿厦门地产龙头，一年缩表550亿

财富 2024-11-27 17:50 河北

来源： 21世纪商业评论

黑马建发，降速换挡。

11月25日，建发股份董事长林茂，携三位高管出席业绩会，直面投资者。

“公司正在研究制定估值提升计划，后续将按要求披露。”再三遭到不满股价的诘问，林茂表态称。

本月初，在上会前夕，林茂为首的管理层，还撤回50亿元的配股申请。

“建发终止配股，可能是出于维护股价的考虑。”汇生国际资本总裁黄立冲向《21CBR》记者分析。

这家总资产超8700亿的巨鳄，总部位于厦门，股价现为9.5元，相当于净资产的一半左右，总市值280亿元。

56岁的林茂率队，带领“新闽系”带头大哥，更多转向管控风险，进入换挡缩表的新周期。

1

扩张转向

8月下旬，林茂接替郑永达，成为建发新掌舵人。

他财务出身，为高级会计师，是建发系的“老人”，历任证券部经理、董秘、总经理等职。

“保持风险在可承受范围内。”林茂在9月以新职亮相业绩会时，即定下基调，多次强调“重视风险”。

林茂

过去4年，建发逆势采取积极的扩张策略。

2021年拿地高峰期，一年就入手114宗土地，全口径拿地金额合计约1576亿元；2022年至2023年有所收缩，依然高达62宗、91宗。

据官方统计，现有土储中，71%是在2021年7月后拿的“新库存”，建发销售额，从千亿跃升至3000亿元，跻身全国地产前10强。

其还高调入主红星美凯龙，接管数百亿资产的阳谷祥光铜业。

林茂于2020年7月起任总经理，主管日常运营，个人也应是建发狂飙的重要推手。

辉煌的另一面是，高峰期，其负债总额首破7000亿元。

其后，管理层迅速调整方向，力降杠杆。

从2023年9月起，建发的资产规模，一年内由9311.77亿降至8760.13亿，收缩550亿左右，总负债总额降至6400多亿元。

只是，存量债务依然庞大。

据财报披露，截至6月，建发合并口径的有息债务，合计高达1977亿，单是1-6月，利息就付近30 个亿。

更糟的是，弱复苏行情下，销售去化在变慢。

2024年1-9月，其核心地产平台“建发房产”，操盘的销售金额为847.9亿元，同比下降四成。由于计提大额存货跌价准备，同期地产净利只剩3.81亿元。

“如果市场需求不足，可能会放缓补库存的速度。”林茂说，当前目标是尽量维持市场占有率。

目前，建发房产拿地力度仍位列第一梯队，在克而瑞榜单中排名第4，仅次于保利发展、绿城中国、华润置地。

在政策利好下，销售已有所好转。

林茂称，建发房产10月合同销售金额达187亿元，环比增长148.47%。

2

加速回笼

林茂当下的棘手局面，还源于主业走弱。

建发营收的大头是来自供应链业务，占到总收入逾8成。这两年，受宏观经济形势等冲击，表现相对低迷。

1-9月，收入下降25.8%，至2636亿元，净利润下滑一成，为22.44亿元。

建发对红星美凯龙的投资，一度为股东带来约95亿重组收益，眼下却“吃掉”了部分盈利。

来源：红星美凯龙

同期，这一家居板块的收入为61亿元，净亏损20亿元。合并报表后，为建发带来5.67亿元的亏损。

林茂对该业务仍有期待。

他声称，红星美凯龙品牌优势突出，护城河高，收购后可提升建发的形象和全国影响力，助力供应链运营和地产业务。

只是，作为地产强相关产业，美凯龙需要时间扭转局面。

此外，两大地产运营平台之一的“联发集团”，其土储集中于三四线城市，形势也更严峻，前9个月，其房地产业务净亏3.52 亿元。

短期内，林茂团队尚可应对财务压力。

其底气在于，账上现金有900亿元，短期借款和一年到期的流动负债，则为540亿元，足以应付所需。

只是，应对长期发展尚捉襟见肘。

2023年秋，建发答复上交所问询时称，截至2022年末，可自由支配资金为887.45亿元，未来3年总体资金缺口为2572.3亿元，“不足以通过自有资金”满足发展所需。

林茂已公开表态，建发将打磨产品和降本增效，谨慎拿地，并梳理持有的各类投资资产，通过出售转让等方式，回笼资金。

克而瑞的数据显示，1-10月，旗下的建发房产、联发集团，合计新增土地货值为755亿元。

建发内部也收缩支出。

比如，林茂本人的薪酬，去年已降至507万元，比上一年少了200多万。

3

等待回暖

林茂团队，已在明显加快融资力度。

最新的一笔，为11月18日起息的中期票据，总额为15亿元。

据记者不完全统计，年初至今，建发股份体系已至少发行11笔融资计划，合计147亿元。

1-9月，建发的筹资活动现金，流净入额60.95亿元。最新发行的中期票据，票面利率为2.75%，这显示其信誉依然良好。

管理层本计划，通过向原股东配股再补血50亿元。

这笔融资申请始于2023年4月，当时建发期望的融资金额是85亿元。随后的一年内，两次下调募资额度，规模已大降。

谁知，在上会前夕，林茂团队撤回申请文件，无疾而终。公告中仅模糊解释为“内外部环境的变化””内部实际情况及发展规划等”。

黄立冲告诉《21CBR》记者，投资者可能对其潜力、盈利性等持保守态度，影响配股成功率和募资的规模。

“尤其是现金流的下降，意味偿债能力和资金链紧张。”黄认为，在这种情况下，监管机构对其融资计划也会持谨慎态度。

现阶段，也不是配股的合适节点。

公布配股以来，建发股价一路下行，最低探至7元，直到9月政策提振，才重新反弹。

林茂为首的管理层，终止配股，投资人至少松了口气。

“停止配股能更好保护股东利益，满足监管要求。”在黄立冲看来，股价长期破净，若配股势必又带来利空。

于林茂而言，放弃50亿的股权融资，就不得不另找资金，用于支持庞大的业务规模。

好在，楼市已现止跌回温态势，扩张期并购的资产，开始贡献利润，如祥光铜业并表后已现盈利。

建发的市值，要回归基本面，既需团队的努力，更有赖于市场的复苏。

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