大家好，我是财商君！
曹德旺预言房地产市场变化。2021 年三道红线政策成转折点，房价和成交量下跌超 20 个月。2023 年多重因素制约房地产市场修复，交易数据低谷徘徊。全国各省市出台 670 余条政策，市场仍未明显反弹。
2024 年上半年虽有温和复苏迹象但仍处调整周期。央行和国务院出台政策刺激楼市，财政部表态三大举措支持房地产，但长期效果有待观察。房企融资规模连续三年收缩，民营房企融资难问题突出，面临新一轮偿债高峰压力。
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曹德旺判断房价将跌的论据
以北上广深为例，房价收入比动辄高达 40 以上，意味着一个普通打工人不吃不喝攒钱 40 年才够首付。再加上疫情冲击，许多人的收入锐减甚至失业，残酷现实表明，房价涨幅已经远超工资，普通人已经买不起房。
人口老龄化对楼市影响不容小觑。目前国内已经算是中度老龄化，据预测，到 2035 年，国内将进入重度老龄化社会。
我国 96% 的家庭已拥有住房，其中 41.5% 的家庭拥有两套及以上住房。对于年轻一代而言，直接继承父母的房产都绰绰有余，购房需求骤减。
全国住房数量已查清，楼市过剩现象愈发严重。住建部数据显示，全国现有住房约 6 亿套，按每户 3 口人计算，可容纳 18 亿人，远超 14 亿总人口。而空置率更是触目惊心，一二三四线城市空置率从 20% 到 30% 不等。房产过剩会导致房价下跌，还可能导致房子无人接盘，持有房子的成本也会不断增加。
伴随着各地房价的集体下挫，炒房客纷纷意识到房市风云突变，赚钱不再容易。二手房挂牌量猛增、网签量骤降，无不预示着这波韭菜即将收割殆尽。
深圳、广州、杭州炒房客面临破产清算，若 2024 年房价还不大涨，全国范围内完蛋的炒房客数量会非常多。但总体来看，投机炒房客的加速退场是当前房地产市场的一个重要趋势。
02
政府对房地产市场的态度
政府坚持“房住不炒”定位，出台诸多调控政策。1993 年首次提出调控措施，2016 年明确定位后政策更聚焦稳定市场、满足居住需求。2023 年 8 月底各地执行“认房不认贷”等政策，2024 年 1 月住建部召开会议赋予城市房地产调控自主权。
国务院出台政策调控楼市，财政部表态三大举措支持房地产。
03
未来楼市的走向分析
分化与机遇并存。人口净流入城市房价或缓慢上涨，其他城市投资买房收益或不如存银行。人口净流入的长三角和珠三角等城市经济发展快、就业机会多，有吸引力，房价仍有上涨空间；人口净流出城市购房需求减少，房价上涨动力不足。
我国城镇化率有提升空间，但只有有经济发展潜力、能吸引人口流入的城市房价才可能在城镇化进程中得到支撑。核心城市优质地段房价可能坚挺，房地产市场受宏观经济形势、货币政策和政策调控等众多因素影响，政府坚持“房住不炒”定位，调控政策影响楼市走向。
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