©悉尼：乔治街580号翻新改造
截至2025年，中国购物中心存量将超过6亿平方米，且部分商业已到焕新周期，改造空间巨大。一方面，经济和技术的快速发展，催促城市持续生长，也为“旧空间创造新价值”提供了发展机遇。
另一方面，商业模式也在经历深刻的变革，服务成为新的重要竞争力，不再是单一追求规模扩张，而是更加注重消费者的黏性与忠诚度；因此，商业更新与提升改造是一个持续的过程，旨在满足不断变化的市场需求和消费者偏好。
这一策略不仅关注商业空间的功能和效率，还注重创造独特的购物体验，提升品牌形象，凝聚社区活力。
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LB凌奔设计坚持“塑造城市中心·设计美好生活”愿景，近年来参与了多项大体量商业升级、社区商业改造和百货焕新等项目。
在存量改造项目中，购物中心改造和小而美的非标商业改造是重点，国内外均有典型成功案例。本篇，我们将以分析视角，解析商业项目更新改造的设计体系和逻辑。
成功案例解析
在欧洲、美国和中国，社区商业提升和翻新改造有着丰富的经验和成功案例。这些项目的共性在于，注重空间的合理利用、商业业态的多样化、环境的美化以及居民需求的满足；并在商业运营的基础上，不断探索未来城市的发展，以及理想生活的模样。
01 德国 | 斯图加特
Dorotheen Quartier
商业体的形象，一定程度上是城市活力与市民精神的反映，全新的商业形象与城市随处可见的历史文化元素一起，组成当今欧洲城市展现其独特风貌的有力工具。![]()
Dorotheen Quartier解决了老建筑去留与增加商业面积等问题，通过改造提升了斯图加特市中心的形象，并成功地为市中心引流。改造后，该项目不仅保留了零售空间，还增加了办公与住宅空间，为市民提供了更丰富的社区体验。改造项目于2010年开启，并于2017年5月落成，由Behnisch Architekten 事务所设计。项目总面积3.8万㎡，保留了1万㎡的零售空间，其余空间为办公与住宅所用。
动线改善，打破公共场所间的障碍
Dorotheen Quartier 三座建筑中的西侧B（Dorotheen Platz）和 C（Sporer Platz）在旧建筑 Sporerstraße 用地面积之上被拆分为了独立的两部分。改造后，原有的 Sporerstraße 建筑中间被开辟出了一条步行街（Eduard-Breuninger.Str），增加了南北两侧连通方式的同时，利用两侧的资源自然为 Dorotheen Quartier 引流。![]()
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保留历史建筑，新旧呼应
外立面语言传达城市精神
保留片区的西波尔酒店，以完整保存斯图加特城区所展现的历史痕迹与精神气质。Dorotheen Quartier 整个项目的设计也呼应该建筑，首先是建筑高度的一致，使得新建部分并不突兀。![]()
并以创新的外立面语言来传达城市的建筑精神和传统文化。Dorotheen Quartier 三栋建筑继承了“第五立面”的思想，即把屋顶视作与建筑周围四面同等重要的一面。玻璃结构的屋顶陡峭倾斜，在不损害实用性的同时，赋予了建筑眺望城市风景的功能。建筑师将现代主义融入 Dorotheen Quartier 之中，表达建筑在不同年代对新鲜与创意的理解，而这种表达，则在保留历史建筑的周围环境中进一步被凸显出来。
互补定位的差异化商业
交织出城市公共空间的丰富内容
Dorotheen Quartier 定位于高端零售与生活方式相结合的商业体，背后的逻辑大部分在于填补区域空白与建立多元化社区，以及深入的为城市物理空间和人群服务的精神。Dorotheen Quartier 的零售空间包括了不同业态，有零售、餐饮与休闲等，与周围各个商业体均有不同之处。除此之外，Dorotheen Quartier 为了展现其“外向”性格，不惜牺牲一定面积开辟出另一条步行街，以区别现有的大型购物中心，形成自身独特的购物体验。
02 美国 | 洛杉矶
RUNWAY PLAYA VISTA
社区底商的高阶商业样板
RUNWAY PLAYA VISTA项目是一个服务于高收入群体的社区商业项目，位于科技帝国硅谷临近区域，靠近Santa Monica海滩，集合工作、商业与居住功能为一体。周围是Facebook、google等互联网总部员工的居住区域。
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如何为由底商构成的社区商业定位角色？作为社区“新生活运动”的引领者，好商业其实就是生活本身。除了商业运营，它要承载更多的使命，即构建一个理想的生活样貌。
它“必须是”周边人群的生活管家，提供脚踏实地且可靠的生活服务。同时，“更应是”城市公共功能的延伸——一个精致的会客厅、一个幸福感的来源地，成为提升生活品质的第一消费场所。
超高颜值，艺术气质
自然生态里的新生活
住宅区不仅密度低，层高也不超过6层，主体建筑外观看上去与盒子购物中心没两样，但内部是开放式的广场，为丰富的景观与绿化设施留足了空间。![]()
停车场的步行道，被著名装置艺术家Ned Kahn制作的大型艺术作品Enagua包裹，其由特殊材料制成，因此装置每一层下的“帘幕”都可以随风舞动。以“丁”字型路口为中心，周边围绕了大量浓墨重彩的建筑、大型艺术装置和开放性的商铺，由此在项目的中心打造了一个空间上的序列高潮。 德国街头艺术家用彩色地板画作构成了停车入口和出口坡道，无缝融合艺术、建筑和生活。
精致格调，品牌进化
难以抗拒的高级感
Runway Playa Vista引进了诸多高端的商业品牌，由此完成项目“高级感”的进化。业态布局包括精品餐饮、高端影院、零售店铺和生活方式。引进了在美国市场极具号召力的超市品牌Whole Food，其品牌号召“完全不使用激素、转基因等人工手段”。
餐饮品牌引进大批原创餐厅，在空间设计、菜品种类以及厨师选用等方面都进行了创新与突破。引进了高端电影院CINEMARK。不同于传统影院，CINEMARK以豪华的硬件和精良的设备而闻名美国。其内部庭院则打造了大批的绿地和水景，同时还为店铺预留了户外开放餐饮区，为商业的发生提供良好环境，便于人们在愉悦的氛围中就餐和休闲。
作为万科社区商业街产品线，万科2049主打“最后一公里社区生活完整解决方案”。9年时间，4代产品，将住宅需求与商业需求深度整合，提供全方位的社区商业服务。
2018年，万科开启“未来城市理想单元”探索计划，希望通过对空间、内容和技术的变革，为中国的未来城市提出一套体系化解决方案。社区商业便是其中的核心所在，这一构想在“理想之地”项目得以实现。
理想之地以人为中心，构建人与万物的链接，满足人们对美好城市生活的理想。在表达方式上，理想之地强调“浓度”，即通过项目的营造在街区内呈现出足够浓度丰富的生活体验。让社区商业融入城市，再成为城市的一部分，与此同时完成一个城市的精神复兴和文化传承。![]()
理想之地建立在活力、低碳、智慧的城市基座上，除做好集中绿化外，还打造多样化的“分布式绿化”及“垂直绿化”，让绿色可见可参与。并在良好的生态环境上，通过丰富的业态营造史无前例的生活浓度。
超级十字路口
城市生活的高度浓
缩
理想之地以10分钟步行范围为单元，由一个超级十字路口，集住宅、街区、教育、办公、市集等N个复合业态，构建1+N全场景未来城市。这个超级十字路口上，集中部署了市集、体育馆、文化展馆、邻里中心四个超级盒子，成为整个社区的活力中心。作为市集的“春熙集”，取名自成都春熙路，融合生活购物、日常餐饮、咖啡烘焙等社区休闲消费业态，成为一个富有烟火气和凝聚力的精致海派生活集合空间。作为体育馆的“鼓浪馆”，取名自厦门鼓浪屿，地下有游泳池，一层是商业，二层为篮球场，充分满足周边城市居民运动健身的需要。作为城市会客厅与邻里中心的“陶然荟”，设置有图书馆、智慧健身、宝宝屋、长者运动等功能；以及文化展馆“新新所”，为城市的文化生活提供了无限可能。
Recycle街区
还原市中心的精致生活
Recycle街区贯穿整个社区，以复刻城市“小尺度街区”为理念，精心呈现好玩好逛的商街。![]()
商街两旁栽种大树，通过咖啡店、轻餐饮、花店、水果店、烘焙、书店、小酒馆、萌宠店、美容店、便利店等丰富的生活体验式业态组合，搭配“小街区、密路网”的街坊式步行友好设计，重现市中心精致的生活氛围，给人们更多停留驻足的理由。
立体交通能量环
串联激发立体都市的魅
力
理想之地还打造了串联整个社区的空中连廊，成为一个巨型能量环。在能量环串联下，这个大型混合社区被有机缝合为一体，消除了空间的边界感，创造更加便捷多样的交通动线，也使平面都市变得立体，带来丰富多彩的空间与生活体验。
商业提升改造设计体系
作为中国领先的城市综合体HOPSCA设计机构，20年来，LB凌奔设计商业项目累计设计面积600万㎡+。近年来，随着城市更新项目的落地，以及当前经济环境下投资方、运营方对商业项目的谨慎操作，商业翻新及改造提升项目占比较过往增多，LB凌奔设计秉持“设计指向成功运营”的准则，总结该类项目设计体系，继续创造和演绎设计价值。![]()
通过市场调研发现设计机会
进行精准定位明确项目发展方向
首先，进行深入的市场调研，了解商业项目及目标消费群体。包括对项目的研究与判断、竞争策略的制定，以及对目标消费群体的研究，了解居民的消费习惯、需求以及潜在的市场机会。根据数据分析、调研结果，对商业项目准确定位，明确设计发展方向。深圳园岭商业改造项目位于深圳福田区园岭中路，经前期商业调研，甲方主业态定为受青少年喜欢的素质教育培训，LB凌奔设计配合该定位，结合周边商业现状，将业态与商业环境充分融合，定位“缤纷能量园”，打造公园式商业的“动态”场景。![]()
｜ ©LB凌奔设计 - 福田区园中花园裙楼项目改造
“无用”空间结合多元业态
满足全龄段
购物休闲需
求
当下，人们的消费需求已发生变化，服务与体验型消费增多。改造项目应顺应这种变化，增设更多的“灰空间”，介于室内外之间，穿插在商业店铺中，即可作为整体的休息休闲配套，也能增加商业的营业面积和氛围体验。根据居民需求和市场趋势，引入多元化业态，如便利店、生鲜超市、特色餐饮、休闲娱乐等。通过丰富业态种类，满足居民一站式购物的需求，让社区商业成为家庭功能的延伸、城市功能的补充。![]()
设计元素与品牌融合
表达态度，传达品牌精神
运用色彩、材质、灯光等设计元素，营造出符合品牌调性的商业空间。同时，引入艺术装置、文化元素等，增加空间的独特性和吸引力。![]()
｜ ©灰爐
环保与可持续发展
提升商业项目的健康指数
相比过去，人们更喜欢自然、休闲、亲生物性的商业环境，这也是LB凌奔设计在商业更新改造中特别关注的一点。要实现良好的改造效果，需要建筑设计、室内设计与景观设计，从一开始就整体性的进行考虑。选择环保材料、节能设备，合理规划自然采光和通风，减少对环境的影响。同时，通过绿色植物、水景等元素的引入，打造舒适、宜人的购物环境。![]()
｜ ©诺瑞室内设计-成都晶融汇购物中心负一楼改造
社区文化与特色打造
构建社区商业的客群心智资产
在翻新改造过程中，应根据商业项目定位和社区人群需求，挖掘和传承社区文化，设计独特的社区文化主题，打造具有特色的商业氛围。主题可以围绕地域文化、历史传承、艺术氛围、生活方式等方面展开，以营造独特的社区氛围，并将这种独特性，结合后续运营形成消费群体的心理归属，建立客群心智资产。同时，通过后续运营，整合社区内外资源，如企业、机构、学校等，邀请社区内知名人士、艺术家、手工艺人等参与，举办具有特色的创新社区活动和节庆活动，如艺术展览、音乐演出、文化讲座、手工艺制作等，形成独特的商业品牌和文化底蕴。![]()
｜ ©南兴里-里文化打造多样社交圈
外立面设计和色彩搭配是商场外观形象的重要组成部分，考虑与外部环境的关系，并采用创新的设计手法，提高项目的昭示性，捕获人们的视觉注意力。
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｜ ©北京百脑汇变身美克洞学馆
第二，整体设计尊重地脉文脉，并考虑商场的品牌形象和定位，以打造独特的文化内涵和情感价值。![]()
｜ ©日本南町田Grandberry Park - 社区友好型“新都市生活中心”
差异化的外观形象，能为购物中心营造出独特的商业氛围。运用不同的建筑材料、色彩搭配和装饰元素，创造出独特的空间感和氛围感，为消费者提供舒适、愉悦、有趣的消费环境。
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｜ ©日本南町田Grandberry Park - SNOOPY博物馆
同时，完善商场导视系统，采用色彩和导视系统结合的方式，改善指示性和方便性。
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｜导视设计 ©LB凌奔设计-塘厦天虹购物中心更新设计
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｜天窗
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｜服务台
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｜扶梯
配合建筑外部交通规划、商业业态调整，重新规划商场布局，注重购物动线和空间利用的合理性。
｜ ©LB凌奔设计-华侨城龙胜坊概念方案图
对商业区域的空间合理优化，考虑不同商户之间的互补性和关联性，形成多样化的商业组合，便于购物和逛街。同时增加舒适的休息和休闲区域，改进商场的安全设施和便利设备，以提升顾客的购物体验。![]()
提升动线节点上的空间颜值，如楼层转换区域、业态转换区域、重点门头等，通过艺术性、趣味性、高颜值的二次设计，带来形象价值的提升。
打造具有交互性、参与感、趣味性的空间亮点，形成全龄段的吸引力，除打卡拍照之外，兼具观光娱乐功能，提高整体项目的吸引力。
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对于盒子式商业项目，可与建筑设计配合考虑，进行局部打开，增加自然采光和通风，创造健康舒适的商业环境。
引入绿色植物和景观设计，如绿色屋顶、垂直绿化等，增加生态感，同时净化空气，提升室内空气质量。
｜ ©泰国Central Westville - 低碳、宠物友好的新生活方式通过柔和的灯光、舒缓的音乐和舒适的色彩搭配，营造轻松愉悦的氛围，让顾客在购物过程中感受到放松和愉悦。提供舒适的休息区和阅读区，给顾客更多留下来的理由。
引入艺术装置和创意元素，如艺术墙、雕塑等，增添艺术气息和松弛感。
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随着科技的发展，越来越多的购物中心开始注重科技融合和智能化升级。例如，利用大数据进行顾客标签管理和精准营销，提升运营效率；引入智能导览系统，为消费者提供便捷的购物导航；以及建立线上平台，实现线上线下融合，拓宽销售渠道。
同时，利用新媒体、社交媒体等渠道，发布文化活动信息，分享社区居民的创意作品、推广社区文化品牌等，形成UCG内容共创，增强项目凝聚力和归属感。
如中国电信与华润置地联合打造的Mall Rush商业综合体，构建5G云网+平台+应用的智慧商业生态，将Mall Rush平行世界体验部署在MEC上，让覆盖整个商业综合体的平行世界多人体验变为现实，打造万物互联的5G时代超级营销平台。
*本文部分图文源自网络，仅供分享不作商业用途，文字与图片版权归原作者所有，侵删请联系。
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深圳市凌奔环境艺术有限公司（简称：LB凌奔设计）位于中国高速发展的深圳南山后海总部基地，与华润、恒大、中洲、腾讯、百度、顺丰等众多大型知名企业总部为邻。
LB凌奔设计是领先的城市综合体HOPSCA整体设计服务商，前身(Design&Architecture Practice Limited)于2000年成立于美国纽约，为了更好地服务于中国客户, 2004年正式在中国深圳成立LB凌奔设计，公司先后加入了由美国纽约帕森斯设计学院创立的ICIAD美国室内建筑师协会，成为理事会员， 欧洲室内建筑协会(ELCA)、亚洲室内建筑国际协会(ALCA) 成员。
LB凌奔设计先后与多家大型知名开发企业：万科地产、万达地产、五矿地产、奥园集团、天虹集团、九方商业、中铁地产、深业集团、华侨城集团、新城控股、康达尔集团、华远地产、中航地产等，以及知名商业、酒店运营企业及国内外知名建筑事务所合作商业综合体设计、酒店设计，样板房、售楼处设计，豪华别墅、软装陈设等。
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