前几天写了一篇文章《南京的车位已经失控》，介绍了当下南京车位的市场情况。
本以为这个是小众话题，没想到却是很多业主的痛点。
文章引起了非常热烈的反响，阅读量已经突破6万，奔着7万去了。
既然大家都爱看，F哥就多写一写。
为了更深入了解南京的车位市场，F哥这几天搜集了南京一些热门小区的车位销售数据。
南京的小区数量非常多，截止到2023年12月有6732个，这么多小区不可能一一统计到，所以只挑选了近年来比较热门的楼盘。
这些热门楼盘，都曾是当年市场里的网红盘，有一定的代表性。
也从这些楼盘的车位销售数据里，发现了不少有趣的现象，这里就简单做一个分享。
以前的小区车位不足，房子比车位多，所以车位一上市基本被业主抢完了，一位难求。
现在的小区，车位数量都远远超过房子，基本不可能卖完。
车位难卖、卖车位是苦活累活，已经是开发商内部的共识。
那么车位去化比例到多少算是一个好成绩？
通过统计这些楼盘的数据，可以得出一个初步结论：
一个新小区，能卖掉30%的车位，就是很好的成绩了，相当于100分的试卷考到了80分，卖掉了40%，相当于考了90分，如果卖掉了50%的车位，绝对是考了满分。
超过30%，考到80分以上的小区有下面这些：
仁恒城市星光（38.51%）
仁恒城市星徽（31.63%）
江与城（31.68%）
招商江心印（33.56%）
融信世纪东方（37.55%）
中宁府（38.18%）
建发珺合府（39.43%）
超过40%，达到90分的小区：
河西金茂府（40.93%）
苏宁檀悦（41.65%）
超过50%，考到满分的小区：
望樾府（50.92%）
中国府（57.97%）
长江华府（59.3%）
万科翡翠滨江（59.92%）
百家臻园（57.24%）
绿地海悦（59.62%）
去化率在20%-30%的小区，车位的销售情况就比较一般了。
金基皓樾（28.03%）
五矿澜悦栖原（26.16%）
玄武映园（25.57%）
扬子江金茂悦（24.22%）
万科燕语光年（22.96%）
海玥万物（21.74%）
河西中的豪宅海玥万物，21.74%的车位去化率，对比其他豪宅，明显偏低。
这个楼盘有些特殊，车位造得太多，每户对应的车位超过2套，每家每户都买一个车位，去化率也超不过50%。
车位去化率低于20%，是这些小区。
融创滨江One（18.53%）
金地大成雅境（18.46%）
金科博翠花园 （15.57%）
感觉融创的楼盘对车位的销售都不太上心，玄武区的映园和河西青奥的滨江One，去化率比起同等级楼盘，明显偏低。
这次盘数据，还发现了两个楼盘车位去化率低于10%，可以说是卖得非常差。
江畔都会上城（6.92%）
花语熙岸 （9.51%）
更有趣的是，这两个楼盘还都是当年非常火爆的摇号盘。
花语熙岸每次摇号都是个位数的中签率，江畔都会上城更是南京历史上首个万人摇号的楼盘，赫赫有名。
但是业主几乎不怎么买车位。
2
统计学里有一个柏格森悖论，如果在抽取的样本中，出现A和B负相关的现象，那么最后的统计结果，A和B就会负相关。
所以这次统计，虽然只是在南京六千多个小区中抽取了一些网红盘，但是从中发现的一些现象，还是有一定代表性的。
这里就可以简单说两个结论。
1、价格越贵，档次越高的楼盘，虽然车位价格更高，但是卖得更好。业主经济实力越强，购买车位的意愿就更高。
之前分析过，南京的车位物价一般是小区单价的五倍。
单价3万的楼盘，车位15万；单价6万的小区，车位30万。
虽然车位价格要贵出一大截，但是对比房子的总价，就显得无足轻重。
单价5-6万的高端楼盘，户型起步就是143平米，往上都是200、300平米。
单价3万的中端楼盘，户型100起步，143平米基本就到顶了，再高也就是180平米。
总价不可同日而语。
30万售价的车位，对于购买1000万房产的业主来说，压力很小，反正不差钱，买不买随意。
但是15万售价的车位，对于购买总价三四百万房产的业主，压力不小。F哥之前两倍一倍房价的购买建议，也是给这部分中产的建议。
这就导致高档楼盘车位去化率高，开发商不给什么优惠，依然能卖到掉不少。
而中档楼盘则需要给出更多的优惠，才能促进销售。
2、用车位去化率来判断小区里自住的业主多还是投资客多。
这一轮楼市行情，出现了一个情况：入住率高、自住型业主多的小区，二手房价比起投资客多的小区，更扛得住价格。
所以在分析小区是否值得买入，入住率也成了比较重要的参数。
要看入住率，最简单的方法是晚上到小区里看一看亮灯率。
但是这个操作也有局限性，一是数起来麻烦，二是分不清房子是业主自己住、还是出租给了租客。
所以可以用车位的去化率来估算一下小区的入住率。
南京每个小区车位的销售数据，南京房管局官网上面都登记的清清楚楚，数据都是对外公开的，鼠标点几下就可以查到。
万人摇号抢房的江畔都会上城和次次摇号中签率个位数的花语熙岸，车位的去化比例低于10%，销售情况比较差，说明小区里投资客占比还是比较高的。
对于刚交付的次新小区，尤其是中端楼盘，去化率要达到多少才可以认为入住率还可以？
个人认为达到25%以上，就能体现住进来的业主比较多了。
而高端楼盘，这个数值要提高到40%以上才可以，原因前面说了，高端楼盘去化率的基数比较高。
3、有的开发商重视车位的销售，有的开发商这一块工作推进得比较一般。
把相关数据做成图表，就能看得比较清楚了。
哪些开发商车位卖得好，哪些一般，大家可以在评论区留言。
另外关于车位还有什么想吐槽的，也可以写在评论区，大家一起交流交流。
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