本文分析招商基金蛇口租赁住房REIT的申购情况。
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一）项目资产情况：
本基金首次发行拟持有的基础设施项目的资产范围为：（1）位于深圳市南山区港湾大道太子湾人才公寓一期的太子湾项目，包括 1 栋保障性 租赁住房，共有可出租保障性租赁住房 462 套，配套商业 15 套以及地下车位 182 个；（2）位于深圳市南山区工业八路东招商桃花园五期的林下项目，包括 3 栋公共租赁住 房（高级人才公寓），共有可出租公共租赁住房 465 套，地下车位 320 个，不含配套商业。
租赁率96.59%。
项目位置还是不错，运营应该没什么问题。
申购时间：9.19-9.20，9.19就会结束。 定价：2.727元，价格区间上沿
公开发行数量：4075万
4. 询价情况：网下有效认购倍数93.65倍
5. 申购的费用：认购金额<500万元 0.5%；认购金额>500w 单笔1000元。只有中签部分收取，比如申购100w，中签1w，按照1w交手续费30。
卖出费用：和ETF一致。
三）预计项目收益情况：
预计派现率：4.42%
项目存续时间：52年
按照到期归零计算折旧，年化收益：2.5%。
项目按照到期归零算年化收益2.5%，比超长期国债高，项目后续还有涨价的可能，收益还不错。
四）中签率：
估计中签率0.4%左右，上市涨幅10%-20%。
五）总体结论：
1. 项目非常火热，基本不可能破发。
2. 收益：限制收益的主要因素是中签率，由于和北交所冲突了，中签率有大幅走高的可能。如果按照0.4%中签率算，收益万4-8。占用资金大概率是五天。
3. 铜冠矿建和蛇口REIT怎么选？铜冠矿建的收益更有确定性，如果资金够铜冠，优先铜冠。如果资金不够北交，或者顶格溢出了，可以考虑打REIT，大概率比逆回购收益高。
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