一线城市年尾土地盛宴，头部央企百亿起步踊跃补仓

财富 2024-12-03 20:53 上海

2024.12.03

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导读：对这轮土拍的点状高温，业内专家认为，地方政府及房企都有各自的逻辑。

作者 | 第一财经孙梦凡

年底最后一个月，土拍市场出现了久违的“盛况”。

近几日，一线城市土拍市场彻底热起来了，前有北京巨无霸地块顺利出让、收金153.32亿元；后有深圳湾后海总部地块拍出185.12亿元，刷新深圳宅地成交总价新高。北上广深四大一线城市，都争相赶在年底前，拿出百亿级“压箱底”好地块，为回温的楼市“添把火”。

“财大气粗”的央国企地产商，也在这场土拍热潮中尽施拳脚，中海地产、华润置地、保利发展等房企，密集出现在土地竞拍现场，纷纷瞄准一线城市的优质地块，豪掷重金拿地补仓。

对这轮土拍的点状高温，业内专家认为，地方政府及房企都有各自的逻辑。地方层面，有城市年度土地出让金完成比例较低，需要在年底冲刺；企业层面，近日在一线城市拿地的房企，都是今年销售业绩排名靠前的央国企，这些企业迫切需要补充库存，以为明年的销售推盘考虑。

一线城市“地王”接连刷新

前有北京，后有深圳，一线城市的土拍彻底“爆了”。

12月2日，深圳2024年下半年第四宗涉宅用地，位于南山区粤海街道的地块正式出让。该宗地位于深圳后海金融总部基地，建筑面积约26.3万平方米，起拍价高达126.5亿元，此前一经挂牌便引发关注。

在正式竞拍现场，各大房企更是为了这宗地激烈竞争，最终经过招商和华润+中海联合体的近300轮竞价，最终由华润+中海联合体以185.12亿元竞得，成交楼面价 70388元/平方米，溢价率高达46.3 %。

自此，深圳迄今为止第九宗百亿级地块诞生，且刷新了深圳涉宅地块成交史的总价新高。

为吸引房企拿地，深圳当地在土地出让前期便多方考虑，解除了土地出让的多项限制条件，以“价高者得”为原则确定竞得人和成交价，且不限制建成后的商品房销售价格，也不受“90/70”政策限制。

“取消土地限价或有利于稳房价、稳预期，有助提升优质地块成交溢价率，进而对房价预期形成支撑。”中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示。

除了稳定市场和房价，深圳拿出“压箱底”好地块，也有自身方面的原因。孙红梅表示，跟往年相比，2024年深圳涉宅用地供应大幅缩减，截至12月2日，深圳年内共成交5宗涉宅用地。近日深圳楼市活跃度持续提升，这或将带动房企投资热度上升，优质地块的火爆竞拍，也将进一步提振市场信心。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳等地年度土地出让金完成比例较低，需要在年底冲刺；另一方面，这也是纾困政策的延续，尽管11月份一线城市商品房交易保持热度，但从周度数据来看，出现政策效应减弱的情况，为了保持12月份的热度，需要地王来刺激市场预期和信心。

深圳不遗余力推出好地的同时，一线城市中的北京也没落后。就在深圳土拍几日前，北京出让了一宗超级“巨无霸”地块，同样引发市场强烈关注。

11月29日，北京一宗巨无霸组团地块正式拍卖，该组团地块由酒仙桥、十八里店、小红门三个地块组成，总建设用地面积约14.7公顷，规划建筑规模约39.4万平米，起拍价高达153亿元。

因地价总额较高，对开发商资金实力要求严格，这场拍卖没有悬念变成了央国企主战场。当天，中海地产和华润置地两家房企现场竞拍，最终中海地产以153.32亿元的总价格，竞得这一组团地块，溢价率0.21%，销售指导价分别为12.5万元/平方米、8万元/平方米以及7.9万元/平方米。

本次成交后，高达153.32亿元的成交价，刷新了北京土地出让历史纪录。中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，该地块起始价高达153亿元，打破了北京单笔土地出让金纪录，成为总价“地王”。也是继今年6月朝阳区首次推出组团地块之后，又一个以组团形式出现的“巨无霸”地块。

此前，北京土地出让金总价最高的地块，是由中建智地联合体以112亿元竞得的“酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园”组团地块，该组团由两宗住宅用地和一宗产业用地组成，此次出让的三宗地块均为住宅用地，这也是其总价更高的原因之一，显示出“930”新政房企对北京市场的信心增强。

上海土拍也出现了高溢价地块。近日上海2024年第七批次集中供地中，新杨思地块由华润、越秀、中能建联合竞得，成交总价78.969亿元，楼面均价7.44万/平方米，溢价率高达40.37%，是实行“双高双竞”规则以来第一次触发中止价，刷新了上海集中供地以来最高溢价率纪录。

头部央国企补仓意愿强烈

在这轮土拍热潮中，头部央国资房企是绝对的主角，拿地意愿非常强烈。

以上海今年第七批次供地为例，据中指研究院统计，上海本批推出的10宗地块，共吸引了20家企业参拍，头部央国企资金实力雄厚，补仓上海决心坚定，其中华润报名8宗地块，中海报名7宗地块，保利报名6宗地块，最终华润、保利、中海等头部房企，都在本批土拍中有所斩获。

而中海地产，无疑是近期最活跃的选手之一。从11月28日以36.45亿元竞得上海市杨浦区地块、11月29日以153亿元竞得北京组团地块，到12月2日联手华润以185亿竞得深圳湾地块，中海近期已连续三次出手补仓。如果不考虑联合拿地的权益占比问题，这三宗地总耗资约375亿元。

头部房企为何砸重金布局一线城市？李宇嘉表示，今年以来，重点城市、重点项目对房企的业绩贡献度明显提升，比如中海在上海、北京、深圳的几个项目均获得热销，贡献了超过一半的业绩。当楼市有效区域开始集中，房企与其到处撒网，不如聚焦重点城市、重点区域，打造高溢价产品。

从地块特点看，李宇嘉表示，这类地块均要打造改善型溢价项目，房企拿地目的是快速销售、快速回款，以应对市场下滑的波动。此外，地方政府改革土地出让模式，减少配建和价格限制，将打造权、定价权都给到开发商，后者能打造真正的改善型高端社区，综合算下来，利润率非常高。

从房企经营层面看，也确实需要拿一些有利润空间的地块，以优化土地储备结构，平滑未来业绩波动。

今年以来，几家头部央国企都面临一定的盈利下滑压力。中海前九月总收入为1095.8亿元，同比下降6.7%，经营溢利为181.8亿元，同比下降19.6%。保利前三季度实现营业收入1827.74亿元，同比下降5.06%，归属于上市公司股东的净利润为78.13亿元，同比下降41.23%。

此外，近期一线城市楼市回暖，也给了央国企拿地信心，以弥补今年前期销售不振的行情。

10月25日，中海发布第三季度报告，显示1～9月实现合约销售金额约为1988.5亿元，同比下降16.8%；前三季，保利发展实现签约金额2416.86亿元，同比减少27.89%；同期，华润置地累计合同销售金额约1723亿元，销售面积约754.8万平方米，分别按年减少26.5%及23.9%。

在前三季销售下滑的背景下，房企迫切需要趁着市场回暖积极补仓，为后续业绩回升奠定基础。

从新增货值看，中指研究院数据显示，2024年1～11月，华润置地以1091亿元新增货值占据榜单第一，保利发展以1001亿元新增货值位列第二，绿城中国新增货值规模958亿元，位列第三；TOP10房企新增货值总额7037.0亿元，占百强房企的32.0%，即头部十家企业拿掉市场超三成地块。

值得注意的是，部分房企带动的土拍热潮，并不代表土拍市场已经全面回暖。中指数据显示，2024年1～11月，TOP100企业拿地总额7431.8亿元，同比下降31.5%，相较1～10月降幅收窄7.1个百分点。一线城市接连出让多宗高总价地块，均由头部央国企摘得，民营房企拿地仍较为审慎。

克而瑞表示，11月仍有超过半数企业未有土储入账，拿地金额超过100亿的均为今年拿地规模较多的央国企，且集中在上海、北京等高总价的核心城市。整体而言，局部亮点出现主要是由于优质地块的推动。“后续，12月将继续迎来大量高溢价优质宅地，国央企依旧会是核心城市的拿地主力。”

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