登记机构未尽审查职责，是否构成擅自处分查封不动产责任

政务 2024-10-30 09:14 黑龙江

案例

2013年10月，甲公司与乙公司买卖合同纠纷一案经某市中级人民法院（以下简称“一审法院”）调解，双方达成协议：乙公司欠甲公司材料款及违约金共计500万元，于 2014年5月31日前付清；如乙公司逾期付款，应当承担欠款总额的银行同期贷款利率4倍的利息。履行期满后，乙公司未履行义务。甲公司向一审法院申请强制执行，一审法院随后查封了乙公司名下的案涉土地，此后，一审法院又多次续行查封。某市不动产登记机构根据一审法院的申请办理了查封登记。案涉土地查封时，乙公司正在该宗地上建设商住 1号楼、2号楼和商业服务3号楼，项目地基与基础工程部分完工。2015年6月，案涉土地上3栋楼竣工验收，1号楼、2号楼已售完，但因案涉土地被查封，未能办理房产证；商业服务3号楼由乙公司向登记机构申请办理了分层的房屋所有权首次登记，其中第1层证号为1号证，第2层至第3层证号为2号证，第4层至第6层证号为3号证。随后，乙公司以1号证和3号证房产作抵押向某银行贷款3200万元，并办理了抵押登记。 2019年6月和 2020年5月，一审法院先后两次拍卖1号证和3号证房产，均流拍未能成交。

一审法院认为，登记机构在案涉土地查封期间为乙公司办理房屋所有权首次登记和抵押登记，致使本案查封财产无法执行。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称《执行规定》）第32条的规定，登记机构对于甲公司除2号证房产以外无法执行的差额部分损失应承担赔偿责任。随后，一审法院向登记机构送达通知书，责令其在20日内将上述登记恢复至土地使用权查封时状态，逾期不能恢复将承担相应赔偿责任。后登记机构未予恢复。2020年12月，一审法院作出1号执行裁定，责令登记机构赔偿甲公司480万元。登记机构不服，提出书面异议。一审法院经审查认为，案涉土地查封及于地上建筑物，登记机构在查封期间办理地上房产登记，对查封财产执行带来障碍，应承担相应赔偿责任，随后作出2号异议裁定，驳回登记机构异议申请。登记机构不服，向二审法院申请复议。

二审法院认为，案涉土地查封期间，乙公司与银行签订抵押合同，对查封土地上的已建成房产设定权利负担，严重影响到查封财产的后续执行，该处分行为的责任人应为乙公司；登记机构依乙公司申请办理了查封土地上建成房产的首次登记和部分房产抵押登记，虽然客观上为乙公司处分行为提供了条件，但登记机构上述登记行为在性质上属于行政登记行为，其是否合法、适当，不属于执行复议程序审查的范围。据此，二审法院于 2021年9月作出8号执行裁定：撤销一审法院2号异议裁定和1号执行裁定。甲公司不服，向上一级法院提出申诉，请求撤销二审法院8号执行裁定，维持一审法院2号异议裁定和1号执行裁定。

疑惑

民事案件执行中登记机构能否成为擅自处分查封财产责任人？

已查封土地上的新增建筑物能否办理不动产登记？

问题解惑

最高人民法院2020年修正的《执行规定》第32条规定，被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。实践中，对于登记机构因审查不当为当事人办理查封不动产处分登记的，能否作为上述条款中“其他人”承担赔偿责任问题，存在不同看法。

一种观点认为，上述规定并未限定行为人的身份、处分行为是行政行为还是民事法律行为，也未限定行为人处分的方式，登记机构应属于“其他人”范围。本案中甲公司和一审法院即持该观点。

另一种观点则认为，不动产登记行为与民事法律行为范畴内的处分行为有本质区别，登记错误在经人民法院实体审判认定前，不能通过民事程序寻求救济，《执行规定》中“擅自处分查封财产的被执行人或其他人”范围仅指被执行人和其他民事主体；《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《协助执行通知》）第21条也规定，被执行人隐瞒真实情况办理已查封、预查封不动产抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，登记机构应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记。因此，对于被执行人擅自通过抵押方式处分查封不动产的，应另行通过撤销之诉等方式解决，认为登记错误给其造成损害的，可根据《不动产登记暂行条例》第29条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条等规定，通过其他法律程序和途径寻求救济。在民事案件执行程序中认定登记机构擅自处分查封财产，并直接通过执行裁定要求登记机构承担责任，属于认定事实错误、程序违法。本案二审法院和再审法院即持该观点。可以说，后一观点符合法理和司法解释本义。

本案中涉及的另一个问题是法院认定登记机构“违规办理房屋所有权首次登记和抵押登记”。《协助执行通知》第22条规定，登记机构对被人民法院依法查封的土地使用权、房屋，在查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。据此，当事人在查封期间申请转让、抵押等处分土地使用权、房屋所有权的登记，登记机构不能办理，但首次登记不属于“处分”不动产的登记，《不动产登记规程》及原《不动产登记操作规范（试行）》均明确规定，国有建设用地使用权被查封或者预查封的，申请人与查封被执行人一致的，不影响办理国有建设用使用权及房屋所有权首次登记。因此，查封土地上的房屋竣工后，登记机构依申请为满足登记要求的房屋办理首次登记，并不违规。本案一审、二审法院关于登记机构违规办理首次登记的认定没有法律依据。但是，登记机构办理抵押登记的行为，确实因特定历史原因存在过错。

综上，再审法院经审查认为，民事案件执行中裁定案件当事人之外的第三人承担相应实体责任，应当严格限定于法律、司法解释明确规定的情形，本案一审法院查封案涉土地使用权时，地上房产尚未竣工，登记机构按照一审法院协助执行通知书查封案涉土地使用权，履行了协助查封义务；乙公司擅自将后续建设的部分房屋抵押给他人，骗取办理相关房屋登记，应承担相应法律责任；登记机构办理后续建成部分房产抵押登记，存在审查不严格、不合规的情况，客观上为乙公司非法处分行为提供了条件，但登记机构上述行为属于履行行政职责行为，与民事法律行为范畴内的处分行为不同，一审法院裁定登记机构赔偿480万元不符合法律规定；关于登记错误给后续执行造成障碍应承担赔偿责任的问题，甲公司应通过法律规定的其他途径主张。据此，再审法院于 2022年4月裁定：驳回甲公司申诉。

作者单位：自然资源部不动产登记中心

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编辑：马康梁楠（实习）

初审：郑雪蕾

审定：李军晶

以上文章不代表本官微观点

仅供参考

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