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上海开始流行反向换房

财富 2025-01-14 22:57 广东

源自：魔都财观

这两年的国内楼市，反向置换正在悄悄成为一种潮流。

上海也不例外。

所谓反向置换，就是大房子换小房子，市区换郊区，贵的换便宜的。

出发点无非这么几个：

降杠杆减轻财务压力；

变现养老；

家庭原因…

今天就和大家聊聊反向换房的这种现象，以及背后的一些深层原因。

01

反向换房的三类人

1）退休换房：老人的躺平选择

反向置换的第一大群体，是退休不久的老人。

这些人吃到了经济发展和房产增值的双重红利，早年单位分的老房子，增值几百万。

现在到了退休的年纪，卖了市区的房子，拿出一笔钱吃喝玩乐，全世界逛。

剩下的钱买一套市区小户型，或者郊区买一套不大不小的房子，够住就好。

可以看到，市面上千万级别的房子，卖房的一半都是老人。

年纪大了，儿女也不一起住，占个大房子没意思。

索性就大换小，或者卖了房去投奔儿女。

然后把钱存银行吃利息，看病和养老。

年龄增长让他们变成了极度的风险厌恶者，避讳一切高风险操作。

2）被动换房：中产无奈自救

反向置换，有时候也是迫不得已。

朋友小a，前几年在互联网大厂，收入高涨，风生水起，生了二胎，同时加杠杆买了市区大房子。

这两年行业波动，降薪裁员，房贷压力陡然变大，让他喘不过气，只好被动换房。

二胎家庭不允许他缩小面积，只好牺牲地段，从市区100多平换到郊区100多平。

虽然通勤时间久了，但手里多了两三百万现金，房贷压力也小了很多。

于他而言，反向换房是一场无奈的资产撤退，“消费降级”，但也是自救。

3）家庭原因：离婚，健康

因为家庭或自身原因，反向换房的群体其实也不少，而且这个现象一直存在，不是最近才出现。

小z，几年前结婚的时候和老婆两家合伙买了一套古北大平层，后来感情不和，闹到离婚。

为了分割财产，23年便把这套大平层卖了，去闵行古美买了一套两房。

因为是急卖，挂牌价格直接拉到小区最低，卖房速度很快。

没想到后来房价一波急跌，回头来看卖房的价格反而不错，不知道是该哭还是该笑。

房子是婚姻中绕不过的话题，不过是结婚还是离婚。

也有人因为工作强度和房贷的双重压力，身体熬不住了，体检各项指标亮红灯，心一横把中环的次新房卖了，辞了职去郊区躺平。

“不知道未来如何，至少现在感觉还不错。”

02

深层原因：房价普涨时代结束

反向置换并非主流，但这样做的人正越来越多。

更深层的原因，是房价普涨的年代过去了。

随便买一套房，就能升值的日子一去不返了。

从2020年至今的这五年行情，上海有些房子涨了，有些房子价格不变，有些房子还跌了。

买房子，买错比买贵更可怕‍‍‍‍。

错误的房子，不是资产，而是负债，是赤裸裸的现金流黑洞。

加上经济增速换挡，社会平均年龄上升，整个社会的风险偏好在降低。

国债被买爆，考研的人少了，考公的人多了，这些和楼市反向置换都是异曲同工的事情，大家都在求稳。

国内二十年的高速增长带来了大家的思维惯性，认为自己的工资一直会涨，经济会一直发展。

其实你出国看看，很多国家和地区十几年没变化了，有些地方甚至越来越差，比如老欧洲。

就在几年前，买房把杠杆加到最大，是所有人的共识。

房贷被认为是普通人一辈子仅有一次的福利，一定要用好。

如今潮水褪去，裸泳的人现了原形。

房贷到底是资产还是负债，其实对每个人来讲是不同的。

杠杆和现金流是要做好平衡的，把最坏的结果考虑在前面，才有底气去期待最好的结果。

所以如果买房对你或者家庭来说压力很大，缓一缓其实也是可以的。

03

反向置换的风险

当然了，反向置换也有一些风险点：

最坏的情况是，卖掉的大房子涨了，换的小房子跌了，把自己给做空了。

所以不是逼不得已，我们不鼓励反向置换。

已经有人反向换房后开始后悔了：

有人从市中心搬到郊区，心理落差大，郊区工作机会少，职业生涯受影响；

有些人卖了房子，手握现金却被理财骗局坑得血本无归；

有些人搬到郊区，发现生活不便，后悔莫及。

无论是向上置换还是反向置换，别盲目跟风。

上海楼市未来一定是存量博弈的时代，钢筋水泥也分三六九等的。

只有少数稀缺的好房子，才有穿越周期的定价权。

无论如何，不要轻易反向置换。

有人反向置换的同时，你也要看到，一大批人正在割肉卖掉自己的差房子，加价去买好房子。

上海不缺房子，缺好房子，全国也一样。

改善主导的楼市新时代，这句话的意义正在被无限放大。

所有人都想拥有好房子，市场经济，价高者得。

而对仅仅想要一个居所的刚需来讲，他有了更多选择：以保障房为主的公租房，保租房，共有产权房。

总价相对较低的市区老破小，郊区远大新，建的越来越多‍‍。

刚需房未来是红海厮杀，尽量让自己不要在这个市场里内卷。

楼市已经换挡为改善驱动。以前是大家没房要买房，现在是大家有房要换房。

人们都在积极卖掉差的，买入好的，为了住的舒服也好，实现资产的向上跃迁也罢。

这些个体的买房意向汇聚到一起，就是群体的买房趋势，结果就是差房子涨不动，好房子则一涨再涨。

最后，反向换房，本质是一场“自救”和生活重构。

老人为了养老，中产求个安稳。

但操作不当，可能就是“踩坑”。

优质资产别轻易放手，现金更别乱投资。

关键是别为了所谓的安全感，丢了未来。

来源：魔都财观

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