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365、房屋承租人优先购买权的效力
【法律问题】：
1983年11月17日，国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”1988年11月26日，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（以下简称《民法通则若干意见》）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
上述法律、行政法规和司法解释对承租人享有出租房屋的优先购买权作出了规定。但是，在民事审判实践中，因出租房屋的优先购买权纠纷，当事人往往提出两种不同的请求：
（1）有的承租人请求人民法院判决出租人与第三人之间的买卖合同无效。
（2）有的承租人则请求人民法院判令依出租人与第三人之间的买卖合同所规定的条件，与出租人之间形成亲的买卖合同关系。
因此，对承租人优先购买权的性质和诉讼请求权的行使范围如何理解？对当事人不同的诉讼主张如何裁判？近年来，一些法院不断提出了不同处理办法，希望予以明确。
【最高人民法院民一庭倾向性意见】：
最高人民法院民一庭对上述法律问题进行研究后，形成两种观点。
多数人认为，根据现行法律、法规和司法解释的规定，承租人对出租房屋的优先购买权是一种准物权性质的民事权利，具有秀权效力的表象，应当依法保护。将优先购买权理解为形成权，法律依据不足。它只是优先缔约的权利，而不是保证买到的权利。对准物权的保护必须要和所有权的保护有所区别。所有权是绝对的权利，所有人出卖自己的所有物，应当尊重其缔约自由的权利，不能过多干涉，因此，承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。通过无效之诉，依据买卖不破租赁等原则，承租人的利益照常可以得到应有的保护。对于“同等条件”应作宽泛理解，不仅是价格条件，还包括付款条件，以及出卖人（所有人）提出的其他条件等。
少数意见认为，承租人的优先购买权就是对所有人出卖出租房屋的限制性的权利，优先权不能理解为优先缔约权，考察其内容，应当包含可以优先买到的权利，否则优先权没有实际意义，实质上体现不了对承租人权利的保护。另外，承租人主张依据所有人与第三人签订的买卖合同约定的条件取得房屋，法院在判决时不需要判决所有人与第三人签订买卖合同，而是变更所有人与第三人买卖合同的主体，这种裁判方法和判决的执行都不会有法律上的障碍。因此，承租人可以请求依据所有人与第三人签订的买卖合同的条件取得房屋，法院可以据此请求判决。
【观点来源】：最高人民法院编著《中国民事审判前沿》
366、《建工解释（一）》第四十三条规定的实际施工人不包含借用资质及多层转包和违法分包关系中的实际施工人
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》(以下简称《建工解释（一）》)第四十三条规定：“实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院应当追加转包人或者违法分包人为本案第三人，在查明发包人欠付转包人或者违法分包人建设工程价款的数额后，判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任。”
本条规定的“实际施工人”是否包含借用资质及多层转包和违法分包关系中的实际施工人？
【最高人民法院民一庭法官会议讨论认为】：
可以依据《建工解释（一）》第四十三条规定突破合同相对性原则请求发包人在欠付工程款范围内承担责任的实际施工人不包括借用资质及多层转包和违法分包关系中的实际施工人，即《建工解释（一）》第四十三条规定的实际施工人不包含借用资质及多层转包和违法分包关系中的实际施工人。
主要理由为：
本条解释涉及三方当事人两个法律关系。一是发包人与承包人之间的建设工程施工合同关系；二是承包人与实际施工人之间的转包或者违法分包关系。
原则上，当事人应当依据各自的法律关系，请求各自的债务人承担责任。
本条解释为保护农民工等建筑工人的利益，突破合同相对性原则，允许实际施工人请求发包人在欠付工程款范围内承担责任。对该条解释的适用应当从严把握。
该条解释只规范转包和违法分包两种关系，未规定借用资质的实际施工人以及多层转包和违法分包关系中的实际施工人有权请求发包人在欠付工程款范围内承担责任。
因此，可以依据《建工解释（一）》第四十三条规定突破合同相对性原则请求发包人在欠付工程款范围内承担责任的实际施工人不包括借用资质及多层转包和违法分包关系中的实际施工人。
367、典当关系中同时存在第三人连带责任保证的，在当物“绝当”之后，对第三人保证责任的范围的认定
【观点解析】：
典当关系中同时存在第三人连带责任保证的，对于保证人在当物“绝当”之后应承担的保证责任范围的认定规则，应有别于物权法对于混合共同担保中连带责任保证人保证责任范围的规定，应当建立在尊重典当固有的特点的基础之上，即当事人的约定不应与典当的固有特点相悖，在债务已届清偿期而未获清偿时，应当先以当物的价值清偿债务，保证人对于不能清偿的部分承担连带保证责任。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判指导与参考》第71辑
368、当事人提前还款约定不明时，应当优先冲抵到期利息，剩余部分冲抵本金
【观点解析】：
当事人对于提前归还的款项性质没有约定，应当优先冲抵到期利息，剩余部分抵充本金，所欠本金以实际数额为准，以此为规律支行递归算法。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判指导与参考》第70辑
369、以农村集体土地上房屋偿还非集体经济组织成员借款的协议效力及法律后果
【观点解析】：
一、根据《土地管理法》第8条规定，宅基地属于农民集体所有。非集体组织成员不享有该集体组织宅基地使用权，不能通过以物抵债方式受让该集体组织宅基地上房屋。
二、当事人签订以物抵债协议并不必然导致原债消灭。以物抵债协议无效后，债权人请求债务人履行原债，应予支持。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判指导与参考》第69辑
370、认定变更工业用地使用权作为合作开发房地产合同出资的约定的效力问题
【观点解析】：
（1）合同双方协议约定变更工业用地使用权性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。
（2）合同当事人一方违约、双方当事人怠于履行合同义务、合同约定不明、政府出让土地四至存在争议等综合原因导致合同不能履行，双方均有过错，解除合同所产生的损失识破根据过错分担。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判指导与参考》第65辑
371、合同当事人主张违约方承担可得利益损失赔偿责任时，如何适用减损规则
【观点解析】：
合同当事人依据合同第113条规定向对方当事人主张赔偿可得利益损失时，人民法院应根据可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵规则进行综合判断。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判指导与参考》第59辑
372、民间借贷借据本金数额的真实性应综合全案证据和事实进行审查判断
【观点解析】：
在民间借贷案件审理中，对于仅提供借据的大额现金支付，借款人提出合理怀疑之抗辩的，除就债权凭证进行审查外，应结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况等事实和因素，综合判断查证借贷事实是否发生。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判指导与参考》第58辑
373、双方未进行最终结算，一方请求对部分争议先行处理的不予支持。
【观点解析】：
本案新业公司认为，即使双方尚不具备结算条件，也不影响wnibcf地下车库入口重建及改变安置条件损失部分先行进行处理。但是本案由于指挥部提出反诉，请求新业公司返还其已多付的安置费用等，且经人民法院审理认为，双方尚不具备最终结算条件。在此情形下，如果本案仅处理因改造地下车库出入口改变安置条件的损失部分，恐造成双方利益不平衡，以至影响本案的最终处理。因此，新业公司该项请求，不应给予支持。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判指导与参考》第48辑
374、当事人对商品房结算面积的约定优先于测量规范所确定的房屋面积或者房屋的登记面积。
【观点解析】：
在商品房预售合同中，合同的解释具有十分重要的意义。商品房结算面积条款与国家有关部门发布的建筑物测量规范或者房屋初始登记的测量标准具有不同的功能和目的。前者的功能在于确定标的物的转让价格，属于当事人意思自治的范围；后者则主要是基于行政管理、公共政策的目的。当事人就房屋的某一部分面积是否计算价款、如何计算价款的约定不受测量规范或者登记规范的影响。人民法院应当根据当事人的约定确定商品房的转让价款。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判指导与参考》第46辑
375、被告在前诉中主张抗辩权，又以同一事实另行起诉的情形下，本案诉讼应否就抗辩权是否成立进行审理。
【观点解析】：
在前诉中，被告以原告未依约履行相关合同义务为理由行使履行抗辩权，同时又以同一理由另行起诉，请求对方当事人承担违约责任的，前诉人民法院应对抗辩权是否成立的事实进行审理。一方面，这是抗辩权在实体上的要求，另一方面，也是诉讼法保障诉讼经济、实现纠纷解决实效性的要求。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判指导与参考》第50辑
376、依据《合同法》第一百二十五条规定的合同解释原则，探究当事人对合同条款的理解之真意。
【观点解析】：
合同是当事人通过合意对其未来事物的安排。但，限于交易经验和法律知识的缺乏，当事人不可能对未来发生的所有情况事先都有充分的预见。所以，合同出现某些漏洞或者当事人对某些条款产生不同的理解，在所难免。这些问题的存在，直接阻碍了当事人及时对合同的约定作出履行，有的由此引发诉讼。对当事人就合同某些条款理解不一致产生的争议，人民法院应根据《合同法》第一百二十五条的规定，按照合同所使用的语句、合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定当事人订阅该争议条款的真实意思。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判指导与参考》第45辑
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