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2.78亿人口，世界第四大人口国家；190万平方公里的国土，横跨3个时区，全球最大的岛屿国家，拥有千岛之国的美称；东南亚最大经济体、世界第16大经济体，2024年国内生产总值（GDP）预计将达1.48万亿美元……
丰富的海洋资源、最大的镍生产国、全球电动车中心，这一系列标签，将印尼推上全球投资窗口的风口浪尖……中国企业也纷纷出海印尼，目前中国已连续多年成为印尼外资来源国的前三国家（新加坡、日本、中国）。
印尼这个长期被世界忽视的庞大国家，正凭借其丰富的资源、年轻的人口结构、广阔的市场以及有力的政策等，成为经济前景最被看好的国家之一。吸引着全球资金的涌入，各行各业纷纷投资于此，但是对于“房地产”，却鲜有所闻，也很少有自媒体提到印尼的房产投资，难道是印尼的房产没有投资价值吗？
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01
按照正常的投资逻辑来看，这是非常不应该的。
要知道，印尼近2.8亿的人口，仅次于印度、中国、美国，排名世界第四、东南亚第一，年龄中位数才29岁，预计未来仍将长期处于人口红利期，而低廉的劳动力成本近几年吸引了全世界外资的疯狂涌入；而反之，中国已经人口负增长并进入老龄化，人口年龄中位数为38.5岁，比印尼大近10岁。
其次，印尼作为东南亚最大的经济体和G20集团成员，除了新冠疫情期间的2020年和2021年，2008年以来印尼GDP增速一直保持5%左右的水平。根据世界银行2023年的数据，印尼以其人均国民总收入达到4580美元的标准，被正式列为“中上收入国家”，中产阶级增长迅速。
数据来源：PopulationPyramid.net
受城市化进程加快助推，印尼2030年的中产阶层人群数量预计将达1.4亿人，占总人口的近50%，自2002年以来，印尼的中产群体消费每年增长12%，占到印尼家庭消费的一半，成为经济增长的主要推动力。
庞大人口基数、高生育率，正是对住房需求的旺盛时期，世界银行预测到2045年，印尼每年将形成惊人的78万户新家庭，创造出持续的住房需求，而需求的激增归因于收入的增加，促使家庭从不合格的住房升级到新建的优质住宅。
单从这两个方面来看，印尼完全可以称得上是“最佳海外房产投资国家”，从人口和经济及房产升值潜力来看，印尼对比东南亚任何一个国家都完胜，毕竟大部分的东南亚国家人口也就区区几千万，相当于中国一个省，而印尼不一样，有庞大的人口基数对住房需求的兜底。
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02
话有说回来，为什么没有人去印尼炒房呢？
所以是大家不想吗？是政府断了炒房客的路！
想去印尼炒房的人不要太多，大家都看好去这样一个充满机会的新兴市场国家炒房，绝对可以赚得盆满钵满......
最近，陆续有几个投资客跟我咨询是否有印尼的房源，去印尼买房怎么样？估计也是受到国内企业掀起了东南亚出海风潮，普通散户也想看看有没有什么投资机会，只能说大家眼光都是雪亮的，但是！事实不允许啊！
（印尼首都雅加达）
下面我汇总了一些印尼对外国人购房相关的法律法规：
1960年：《基本农业法》（UUPA No. 5/1960）
该法律建立了印尼土地所有权的基本原则，禁止外国人拥有自由持有土地（Hak Milik）；外国人被允许获得使用权（Hak Pakai）和租赁权（Hak Sewa）。外国买家需持有有效的印尼居留许可，购买的房产只能用于居住目的，不得用于商业或投资产生租金收入，使用权初始通常为25年，可以延长和续签。
1996年：政府规章（PP No. 41/1996）
明确了使用权的续签条款，使得外国人可以在原有25年基础上延长20年，并可再续签30年，总计可达75年。外国买家必须持有有效的印尼居留许可，购买的房产仅限于居住用途，不能用于商业活动。
2015年：政府规章（PP No. 103/2015）
调整了外国人的土地使用权，最长可达80年，包括初始的30年、续签30年和再延长20年。必须证明有效的居留或工作许可，以符合购房资格；购买的房产只能用于居住目的，不能用于商业或投机目的。
2021年：《创造就业法》（Omnibus Law, Law No. 11/2020）及其细则政府规章（PP No. 18/2021）
根据新规，外国人现在可以在特别经济区、自由贸易区、工业区等特定区域拥有公寓单位；如巴淡岛（Batam）、苏拉威西（Sulawesi）等地的自由贸易区和特别经济区、加里曼丹（Kalimantan）的某些工业发展区。外国买家必须持有有效的印尼居留许可，通常是工作或居住许可，且购买的公寓单位必须满足最低价格标准。
因此，截至目前，外国人在印尼仍然是不允许拥有永久产权的房产。根据印尼的法律，外国人只能获得有限的土地使用权，称为“使用权”（Hak Pakai），而不能拥有“自由持有权”（Hak Milik），后者是永久产权，仅限于印尼公民。外国人通过使用权可以拥有土地使用权限，通常初期为30年，可续签30年，再延长至20年，总计最长80年。
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03
传统上印尼政府一直优先保护市场不受富裕外国投资者的影响，将他们的房产所有权限制在80年的租赁期内，并且无法获得抵押贷款。根据领先的在线房地产中心Housearch.com的数据，外国人的在印尼买房的最低购买价格要求从北苏门答腊岛的一套公寓6.5万美元到雅加达或巴厘岛的一套别墅32.5万美元不等。
（印尼度假胜地：巴厘岛）
虽然2021年印尼开始拆除障碍，取消了长期居留许可要求，并对所有权法律进行了有利于海外投资者的修改。然而进展缓慢，只有大约200名外国业主在没有提名的情况下直接在印度尼西亚购买房产，到2023年只有40人。实施延误、繁琐的登记程序以及地方当局对居民身份证的要求阻碍了改革的有效性。
尽管对房子的“租赁所有权”存在限制，但吸引力仍然很强。Housearch.com的报告显示在巴厘岛或雅加达等一些“热门”地区，平均租金收益率高达15%，承诺投资回收期不到8年，即使在租期内价格小幅上涨，投资回报率也能达到诱人的两位数。
由于建筑业对印尼GDP增长的贡献率约为20%，印尼政府不得不进一步向外国投资者开放其房地产市场，特别是在高端市场。
有猜测说，政府最终可能会允许外国人在有限的、自由区式的领土上拥有完全的永久产权，从而简化注册程序，想去印尼炒房的，只能耐心等待那个机会的到来！毕竟投资回报率还是客观的。
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04
投资印尼房产，目前真的不算是个好时机，毕竟要求在印尼拥有长期居住签证这一条，就已经卡死了大部分投资客。要知道，印尼的工作签证可谓是“一签难拿”，之前印尼的中国企业也经常被爆出使用大量非法使用境外劳工的新闻（使用旅游签证而非工作签证），侵犯了印尼本国人的就业机会和权利。
其次，还有大部分人担心的印尼排华问题，这个曾经确实发生过。历史上，大规模的排华主要有两次：
1965年排华事件：这次事件发生在苏哈托上将发动政变后，他取代了苏加诺成为印尼的实际控制者。在政变期间，军方和一些民间团体指责共产党有中国背景的支持，导致对华人的广泛不满和暴力行动。这场反共浪潮中，许多被怀疑与共产党有关的华人遭到了迫害、杀害或财产被抢。这次事件中，估计有数十万人被杀，虽然具体针对华人的死亡人数不详，但华人社区遭受了严重的破坏和打击。
1998年排华事件：这次事件发生在印尼经济危机和苏哈托政权动荡的背景下。1998年5月，因为广泛的政治和经济不满，爆发了大规模的暴力事件，尤其集中在首都雅加达。在这次骚乱中，华人商铺和住宅遭到破坏、抢劫甚至焚烧，许多华人女性遭到性侵犯。官方报告称大约1000人在暴乱中死亡，但非官方的估计数字更高。这次事件导致了大量的华人移民出境，寻求更安全的生活环境。
当你想要带着大把资金进入印尼的时候，印尼的华人早就未雨绸缪移民海外了。据我了解，目前在马来西亚新山投资房产的外国人，首先最多的便是新加坡人（毋庸置疑，一桥之隔的便利），其次是印尼华人，最后才是中国人和其他外国人，所以可千万别说什么，马来西亚新山都是中国人在买了，别以偏概全！
（马来西亚新山市，与新加坡一桥之隔）
印尼华人自上世纪受排华影响，更多的印尼华人开始觉醒，高产阶级早就移民发达国家，而普通中产也开始为自己寻找一个安全的“第二家园”，马来西亚便是首选。
虽然马来西亚华人，也遭受到不公平的待遇，如马来西亚宪法第153条是关于马来人及土著（Bumiputera）特权，尤其是在公共服务职位、奖学金、及其他教育领域中的配额系统，这一政策被称为“固打制”（Ketuanan Melayu），意即马来人的主权地位和特权；但是马来西亚却从未发生过如印尼般的“流血排华”事件的。
所以啊，从安全角度来说，马来西亚更安全，虽然在联合国投票上，马来西亚没有直接站中国这一边，保持了中立，但也可以理解作为小国在大国博弈之间，谋求夹缝中生存的道理。
当然，纵观印尼排华的根本原因，主要还是政变和经济危机所导致，印尼的大部分普通老百姓仍然是友好的。
说在最后，考虑出海印尼的企业，这几年，是最好的时机；考虑投资印尼房产的普通买家，暂且先等等…...
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