在二手房交易中，有些房主为了提高房屋的曝光度，尽快卖房，常委托多家中介机构进行居间售卖。如果其中一家中介机构带领客户看房，而该客户通过另一家中介机构实际购买该特定房屋，这种情况是否属于“跳单”行为？先带看的中介机构是否有权主张买卖双方支付中介服务费？
案 情 简 介
周女士为了在单位附近购买一套合适的二手房，便委托鑫如中介公司带领自己看房，最终看中了一套位于青云小区的三居室房屋，面积为112平方米，房主刘先生的报价为340万元。在鑫如中介公司的促成下，双方最终谈定成交价格为322万元。2022年6月，周女士和刘先生的代理人刘女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方与鑫如中介公司共同签订了《居间服务合同》，约定居间服务费89400元由周女士承担，签约当日支付。合同签订后，周女士发现刘女士并未获得其配偶刘先生的授权，且该房屋权属不清，刘女士无法提供刘先生前妻的声明，后提出解除合同。7月，买卖双方及鑫如中介公司签署了《解约协议书》，约定：甲（周女士）、乙方（刘先生）及其利害关系人（包括但不限于配偶、父母、子女、兄弟姐妹等）自本协议生效之日起一年内不得以任何形式及/或通过任何渠道就上述房屋达成交易，甲、乙方及其利害关系人违反本条约定的，相关方应向丙方（鑫如中介公司）全额返还其已退还的服务费，如服务费尚未支付的，相关方应当按照居间服务合同的约定，向丙方全额支付。当日，鑫如中介公司退还刘女士居间服务费89400元。2023年1月，鑫如中介公司发现周女士与刘先生已就上述房屋办理网签及过户手续，认为其违反了《解约协议书》的约定，其行为构成“跳单”，遂将周女士诉至法院，要求其支付居间服务费89400元。
庭审中，周女士辩称鑫如中介公司并未履行尽责义务，刘先生的代理人刘女士没有相关授权，涉案房屋产权不清，刘先生前妻的声明无法获取，鑫如中介公司并没有促成交易，因此解约；后我又通过其他中介公司购买此房屋，此时刘先生已经办妥房屋权属证明和委托代理手续，我方购买房屋并支付了相应中介费，该房屋并不是鑫如中介公司独家代理，我方通过其他中介与刘先生达成买卖协议，并非根据鑫如中介公司提供的信息私下进行交易的，不属于“跳单”，无需向鑫如中介公司支付费用。
法 院 审 理
法院经审理认为，本案鑫如中介公司、周女士及刘先生签订的《解除协议书》中第八条关于约束交易的内容，属于居间服务中常见的禁止“跳单”条款。双方争议焦点为周女士通过其他途径购买涉案房屋是否属于恶意“跳单”的违约行为。判定是否构成恶意“跳单”，不仅要看客观上买受人周女士是否利用了鑫如中介公司提供的房源信息，还要从主观上考察其是否具有逃避支付佣金的故意。首先，鑫如中介公司并未提供证据证明，涉案房屋的房源属于鑫如中介公司独家掌握，并不能排除多家中介公司掌握涉案房屋房源信息的情况，亦不能得出周女士签订涉案房屋买卖合同并完成交易系利用了鑫如中介公司提供的信息和服务的结论。其次，本案中周女士并未跳过鑫如中介公司而直接与涉案房屋出售方签订协议，而是在买卖双方继续交易出现无法排除的障碍，且鑫如中介公司明确表示该房屋无法过户的情况下，各方协商解除了居间服务合同，居间服务合同无法继续履行的责任并不在周女士一方，故周女士签订《解除协议书》的目的并非故意规避支付佣金。最后，禁止“跳单”条款意在防止委托人违反诚实信用原则，利用中介公司提供的房源信息却跳过中介公司而购买房屋，从而使其无法获得应得的佣金。但中介公司不能据此限制正常的市场交易行为，剥夺交易双方的选择权。本案中，在鑫如中介公司无法继续提供涉案房屋居间服务的情况下，涉案房屋买受人周女士通过其他合法途径获得同一房源信息，选择其认可的其他中介公司为其提供服务，从而达成交易，并无不当。故周女士的行为不构成“恶意跳单”，鑫如中介公司的诉讼请求于法无据，法院不予支持。法院最终判决驳回鑫如中介公司的诉讼请求。
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法 官 说 法
《中华人民共和国民法典》第九百六十四条规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。本案中，刘女士和周先生在鑫如中介公司的促成下，虽签订了房屋买卖合同，但是双方继续交易出现无法排除的障碍，最终解除合同，视为未促成合同成立，在无其他约定的情况下，不得请求支付报酬；后周女士通过其他途径获得同一房源信息，在其他中介公司的促成下与刘先生完成交易，非利用鑫如中介公司提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，不属于民法典第九百六十五条规定的“跳单”行为，无需向鑫如中介公司支付报酬。
在此提醒，同一房源信息经多家中介公司或平台发布，购房者通过正规渠道获取信息，则有权选择服务更好、价格更优惠的中介公司达成房屋买卖协议，这是正常的市场竞争秩序，并不当然构成“跳单”违约。购房者与中介公司签署看房确认书、居间服务合同时，应重点关注合同条款对购房者的权利是否有不合理的限制，如限制购房者的选择权等，在与中介沟通时，也要注意保存好通话记录、聊天记录等证据，以便发生纠纷后维权。同时，购房者也应遵守诚实信用原则，若已利用中介公司提供的交易机会和媒介服务，在中介公司的促成下与房主已就房屋买卖合同主要内容达成一致，为节省中介费私下交易或更换价格更低的中介公司交易，则可能构成跳单，要承担相应的违约责任。
（文中人物均系化名）
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