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有图有真相：6个月 vs. 1年半，房贷怎么锁最划算？国际机构警告：新西兰生活水平正在下降

楼市 2024-09-04 14:02 新西兰

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01

新西兰生活水平“正在倒退”

全球评级机构S&P称新西兰的生活水平正在倒退，理由是该国继续超出自身承受能力，同时债务不断增加。

S&P政府评级主管Martin Foo表示，新西兰主权AA+外币债务评级稳定且属于全球最高水平，但存在一些需要解决的风险。

他指出中央政府债务并不是评级的限制因素，但地方政府债务和经常账户赤字以及疲弱的经济都是风险因素。

S&P认为，新西兰地方政府债务在全球范围内属于最高水平，平均占总运营收入的180%，预计将进一步上升至占总运营收入的350%，用于支付关键基础设施，如水源、道路和地震加固。

一些负债最重的地方政府包括陶朗加、皇后镇和汉密尔顿，还有一些地方政府的债务占收入的比例接近200%或近300%。

"所以地方政府债务高且不断增长。"

Foo还补充，这些债务需要几代人才能偿还。

"我们最近几个月看到一些地方政府提出了一些最大规模的赤字，实际上是世界上任何地方都很少见的。"

他表示新西兰的经常账户赤字也在发达国家中最高，占国内生产总值的6.8%，仅次于希腊和塞浦路斯。

"所以与国际相比，新西兰的经常账户赤字非常大……通俗地说，新西兰的生活水平超出了自身承受能力，不得不从外部的离岸投资者那里大量借款。"

此外，疲弱的经济也构成了风险。

"过去四五个季度，人均国内生产总值基本上一直在倒退，这意味着普通新西兰人的生活水平正在开倒车。"

他称中央政府已经表明打算削减债务，但其首个预算案未能达标，反而导致债务水平增加。

"我们最乐观的情况是，这两个指标在未来几年内会有所改善。但如果由于某种原因，经常账户赤字或增长轨迹出现倒退，那么我们可能会考虑给出负面展望。"

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02

降息豪赌，怎么算赌赢？

目前，越来越多借款人选择最短的住房贷款固定利率期限，数据显示，六个月期限贷款的需求达到有史以来的最强劲水平。

显然，这是因为人们坚信抵押贷款利率正在、并将继续下降。

合情，但是否合理？

按照公开的信息，目前大部分主要银行的六个月固定利率约 6.85%，一年固定利率 6.45%，18 个月固定利率 5.99%。

取十八个月的周期，对比两种借款方式：1. 先锁六个月，接着锁一年；2. 直接锁十八个月。

哪一种更划算？

当然，答案取决于利率下降的幅度。

Interest.co.nz计算出利率需要下降到什么程度，才能让选项1优于选项2。

假设抵押贷款金额为 56 万纽币，这是 7 月新房交易的平均贷款金额。

在 30 年抵押贷款基础上的六个月期限内，借款人将支付 18,983 纽币的利息（本金需偿还 3,034 纽币），每月还款额为 3,669 纽币。

在 30 年抵押贷款基础上的 18 个月固定期限内，借款人将在同样的六个月内支付 16,593 纽币的利息（另需偿还 3,530 纽币的本金），每月还款额为 3,354 纽币。

因此，对于借款人来说，前六个月的惩罚是每月多支付 315，总计 1893 纽币，六个月结束时将多欠 496 纽币的贷款。

要在接下来的一年中收获资本节约，利率需要下降到什么水平？

假设在六个月结束时锁定一年期，则利率需要低于5.58%。

目前的一年期固定利率为 6.45%，因此，这相当于押注到 2025 年 3 月底时，利率将下降约 90 个基点。

这也许可以实现，因为金融市场预计在该时间段内能降息 100 个基点。

但需要指出的是，市场的预测非常多变，之前也出现过多次预言失误的情况。因此，未来仍然充满了不确定，风险全部由借款人承担。

以下现在锁定 18 个月的还贷情况：

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03

现在买房合适吗？

在利率普遍看跌的同时，也有人担心会不会推动房价上涨。那现在买房合适吗？

ASB最新住房信心调查呈现出一种不寻常的混合观点，预计利率下降的人数大幅增加，而预计房价上涨的人数大幅下降。

对于是否是购房的好时机，人们的意见相对均衡。

调查显示净20%的受访者预计利率将继续下降，而上一季度调查中只有净1%的受访者持有这一观点。

这并不令人意外，利率下降的预期已经持续很久。

ASB经济学家表示，上一次有这么多受访者预计利率下降是在2020年第三季度，当时储备银行正在考虑负利率。

然而，只有净13%的受访者预计房价将继续上涨，较上一季度报告中预计上涨的净40%大幅下降。

所有地区都看到了预计房价持续上涨的人数下降，尽管南岛民众对价格上涨的乐观程度高于北岛。

ASB的经济学家表示："房价预期的下降与最近的数据相吻合，显示房价在过去三个月（经季度调整）有所下降。然而，这项调查是关于人们对未来12个月的预期，它可能反映了人们倾向于根据最新信息形成观点的趋势。"

只有净8%的受访者认为现在是购房的好时机，略微高于上一季度的净2%。

与此形成鲜明对比的是，净47%的受访者认为现在既不是好时机也不是坏时机，较上一次调查的净55%有所下降。

"住房市场在2024年的大部分时间里失去了动力。"

"供应充足有利于买家，而相对较高的利率和较慢的净移民对活动构成了更广泛的阻力。”

新西兰房地产协会（REINZ）数据显示，房屋销售量在截至7月的三个月内下降了8.6%（与前三个月相比，经季度调整）。同期房价也有所下降。

"随着房价不太可能迅速反弹，而房源仍然充足，利率可能进一步下降，我们认为购房情绪将进一步转向认为现在是一个好时机。"

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