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在商业地产领域，随着市场的发展和消费者需求的变化，存量商业项目的改造与升级已成为常态。经过十五年的实践探索，叮梆总结出一套行之有效的存量商业改造设计思路，希望能为需要做转型升级的项目提供一点经验参考。
一、实地调研及项目问题梳理
上图为叮梆商业设计项目【云南蒙自南湖外滩1395 锦柿·东南亚风情街】的相关数据收集，如果商业改造不知道该搜集哪些数据，可参考图示内容。
二、改造方式选择
第二步是根据项目的实际情况和改造目标，选择合适的改造方式。常见的改造方式包括局部更新、封闭式歇业更新和分阶段整体更新。
局部更新：适用于项目整体状况良好，但局部区域需要提升的情况。通过局部调整，可以优化空间布局，提升顾客体验。
封闭式歇业更新：适用于项目需要全面升级，且改造周期较长的情况。在歇业期间，可以彻底改造项目的硬件和软件，实现质的飞跃。
分阶段整体更新：适用于项目规模较大，一次性改造难度较大的情况。通过分阶段实施，可以逐步推进改造工作，减少对项目运营的影响。
三、商业重新定位
商业重新定位是改造项目的关键环节。通过市场调研和消费者需求分析，我们需要明确项目的目标客群、商业特色和发展方向。重新定位不仅要考虑项目的现状，还要预见未来的发展趋势，确保项目的长期竞争力。
四、动线优化及业态规划
动线优化旨在提升顾客的购物体验，使顾客在项目中能够顺畅地流动，发现更多的商业机会。商业需要根据项目的空间布局和业态组合，设计合理的动线方案，确保顾客的便捷性和舒适性。
业态规划则是根据项目的商业定位和目标客群，选择适合的业态组合和品牌组合。通过科学的业态规划，可以实现项目的差异化竞争，提升项目的吸引力。
上图为叮梆商业设计项目【荣津·瀚海汇】动线优化前后对比，通常来说动线规划是将断头动线、尖角动线、过长动线、末端死角等进行优化，形成闭环动线并提升空间的可视性与可达性。业态规划则需要根据商业的具体定位与客群进行选择。
五、空间场景营造
空间场景营造是改造项目的亮点所在，注重空间的创新和艺术性的表达，通过独特的空间设计和场景营造，打造具有辨识度和吸引力的商业空间。空间场景营造不仅要满足顾客的购物需求，还要提供愉悦的精神享受。
六、效果图与施工图
效果图是改造方案的可视化呈现，通过三维建模和渲染技术，可以展示改造后的项目效果，帮助项目方和利益相关者直观地了解改造方案。效果图的设计要注重细节和真实感，确保与实际效果相符。
施工图则是改造方案的实施依据，根据效果图和设计方案，绘制详细的施工图纸，包括平面图、立面图、剖面图等。施工图要准确、清晰，确保施工过程中的顺利进行。
上图为叮梆商业设计作品【广西北海嘉和海岸城商业】，结合北海夏季酷热、长夏少冬的气候特点，引入“城市公园”场景，打造出一座可漫游休憩与目的消费的公园式垂直街区。
七、有序施工
在施工过程中，要注重施工管理的规范化和精细化。通过制定详细的施工计划和进度安排，确保施工过程的有序进行。同时，要加强对施工质量的监督和检查，确保改造方案的顺利实施和高质量完成。
上图为叮梆商业设计作品【云南丽江美食天街】效果图与落地图对比。需要补充说明的是，商业在效果图出来后就要着手招商，而不是等施工完成后再做招商，招商工作可以聘请专业的商管团队执行，商管团队能在设计阶段配合设计公司完成方案设计，则会对后期招商与运营带来事半功倍的效果。
八、项目开业
施工验收后，项目即可开业运营，通过有效的开业策划和营销活动，吸引顾客的关注和兴趣，提升项目的知名度和影响力。
综上所述，存量商业改造是一个复杂而系统的工程，需要综合考虑项目的实际情况和市场需求。通过科学的改造设计思路和有效的实施策略，可以实现项目的华丽转身，为项目方带来更大的商业价值和社会效益。
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