作者：伍豪
百年未有之大变局，通缩泥沼还未爬出，地方化债刚刚启程，懂王明年1月上台，科技战贸易战在所难免。外部经济环境压力山大，经济发展的三驾马车，外贸、投资都靠不住，只能靠消费，靠内需。
楼市这个最大的内需，已经成为决定未来国运的胜负手。
为了楼市早日止跌回稳，高层再出手！
11月18日到22日，北上深广先后宣布废止普宅和非普宅的标准，至此，一线城市二手房市场买卖双方的法定税费成本将大幅度削减，国家关于楼市减税降费的新政红利实现全覆盖。
但此时此刻，许多买房人尴尬的发现，过去在交易成本中占比不大的中介费，此时此刻，却成了二手房交易中最大的一项支出。
这引发了网上的抱怨：中介费竟然比国家的税费还要高！
房地产市场的交易成本，一向是老百姓关注的焦点。为了房地产市场早日恢复信心，当下，国家已经在契税、增值税、个税上大幅度让利做出表率，作为房款之外买卖双方最大的一项开销，中介费过高，已经成为二手楼市参与各方最大的一个痛点，老百姓已苦不堪言。
高昂的中介费，应该降一降了！
01
新政后，二手房产交易成本结构发生巨变，中介费成了大头，最高可达交易成本的75%左右。
11月13日，财政部等三部门下调购房契税，140㎡以下的房子，契税从3%下调到了1%。
北上广深四个一线城市废止普宅和非普宅标准后，二手房只要产证满2年再交易，增值税归零，个人所得税也从2%降到了1%（若满5唯一则免征）。
截至目前，在一线和热门二线城市中，北京各大平台中介费率在2%左右，上海、深圳、广州、成都、杭州基本上都在2%-3%。比如上海，在某某交易的话，买家收2%，卖家收1%，一共收取3%的中介费。
让我们对新政前后的二手房交易成本做个简单对比：新政前二手房屋交易的成本大概在12%左右，新政后在4%左右。
新政前，中介费在交易成本中的占比大概在20%左右；新政后，中介费在交易成本中的占比大概在50%到75%左右。
以一套100平二手房为例，满二不满五，目前契税为1%，增值税满2年后免征，个税为1%，中介费为2-3%。所有税费相加约为4-5%，中介费大约占交易成本的50%到60%。
可想而知，在实际交易中，买卖双方中介费压力体感巨大。
一方面，当下二手楼市参与各方中介费负担沉重，希望能降一降过高的中介费；另一方面，房产中介市场的龙头平台，业绩却节节高升。
02
11月21日，房产中介市场规模最大的某某传来好消息，三季度业绩爆棚。
财报显示，三季度某某累计实现总交易额7368亿元，同比增长12.5%；净收入226亿元，同比增长26.8%。
二手房方面，财报明细显示，三季度二手存量房业务的总交易额达到4778亿元，同比增长8.8%，净收入62亿元，贡献利润率为41%；
楼市寒冬，房价下跌，资产缩水，二手房买卖双方的巨大付出，让某某赚的盆满钵满。
新房方面，开发商更是贡献巨大。
财报明细显示，三季度某某新房业务的总交易额2276亿元，同比增长18.4%，净收入77亿元，同比增长30.9%，贡献利润率为24.8%。而同期百强房企的销售金额同比减少29%，环比减少27%。
众所周知，某某新房业务全面覆盖了头部房企。
从上述两个增幅数据30.9%和18.4%，可以很明显看出来，收入的增幅远远超过了成交额的增幅，说白了就是新房不好卖，开发商日子都不好过，为了把房子尽快的卖出去，只能求助于占据龙头地位的某某。
于是某某利用自己掌控的大量新房渠道资源，向开发商协商了更高的佣金提成，强势的话语权让开发商卑微到尘埃里。
以上海为例，某某新房佣金大约为4%左右，会根据房源的优劣程度进行提高或调低，有的房源为了快速清盘甚至曾给出过10的高额佣金，而且大多时候某某还会要求开发商“快佣”，也就是优先支付一部分佣金才会帮忙推广。
开发商为了快速清盘，卖一套800万的房子，就要向某某交80万的渠道费用，这对这两年本就囊中羞涩的开发商而言，无异于割肉放血。
要知道，现在开发商的平均利润率也就个位数，开发商新房的高佣金高成本，不可能自己承担，只会羊毛出在羊身上，最简单的办法就是赶工期、偷工减料、降低成本。最后一定会影响房屋交付的品质，反噬到每一个购房者。
03
中介龙头，赚这么多，按道理旗下的经纪人也应该获益颇丰，但理想很丰满，现实太骨感。
某某三季度财报显示，截至2024年9月30日门店数量为48230家，较上年同期增加12.1%，截至2024年9月30日经纪人数量为476420名，较上年同期增加11.0%。
楼市寒冬，某某门店非但没有缩减数量，反而还在大量开店，经纪人数量也在同步快速扩张。
这么多门店和经纪人，他们是不是跟着平台后面，也赚的盆满钵满呢？很显然不是。
从某某半年报的数据来看，外部分佣从去年同期的114亿元跌到了89亿元，跌幅22.1%；内部佣金及薪酬从94亿元跌至81亿元，跌幅13.8%。
门店和经纪人数量大规模扩张，平台利润大增，但佣金和薪酬却暴跌，为什么反差这么大？你品你细品！
04
其实，高层早就注意到中介费过高这个问题，计划下决心治理。
去年5月8日，住建部印发通知，就二手房中介费过高等问题提出具体意见。
降一降过高的中介费，大势所趋！
未来二手房市场中介费如何改？针对收费模式和收费费率，我认为会有三种模式。
第一种模式，中介费采用订单式收费模式。
订单式收费模式最大的好处就是公开透明。房产中介在提供服务前,事先出具清晰明了的收费清单,列明收费项目及价格。
比如带看收费多少，贷款收费多少，和房东砍价后的增值空间服务费收多少，签约后的一系列交易流程收费多少等等。
菜单式的消费明细，清清楚楚，得到认可签字后开展服务，老百姓明明白白消费，开开心心花钱。
第二种模式，中介费封顶。
可以按照所在城市社平工资的倍数来计算中介费，比如以3倍社平工资来计算，将直接给一线城市的中介费带来以下变化：
以2023年深圳在岗职工平均工资（社保平均工资）为14553元计算，中介费则不得超过平均工资的3倍即43659元。对比来看，以深圳一套100平米，均价8万元/平方米的房子计算，3%的中介费用24万元。这意味着，中介费将直接减少19.6万元，降幅高达82%。
至于封顶收费是社平工资多少倍，可以因城施策，每个城市可以多方商榷，找出一个各方都能接受的最大公约数。
第三种模式，就是一口价模式。
最典型的一口价收费模式就是在上海。
以上海某某鸭模式为例。
某某鸭好处很多。比如采用“按劳取酬”的固定服务费模式，只收下家购房者固定费用1.99万元，可以帮助买卖双方节省可观的交易成本。某某鸭不搞违规的房源垄断（独家委托），不会阻隔买卖双方的面对面谈判，可让买卖双方处于信息对称的交易环境。
当然，对于如此便宜的价格，你也没法要求更多细致入微的服务了。比如上海某某鸭没有实体店铺，没有专业带看中介，也不可能随叫随到，带看都是小区里的业主邻居兼职的，看房人提前预约，业主邻居带客户看一次房50元。
还有某某鸭不能网签，上下家只能在某某鸭工作人员陪同下到各个区的交易中心网签。当然了，对于房子的优缺点以及房东的情况你也只能自己打探。
虽然某某鸭服务不多，但是中介费真心便宜啊。这种一口价模式其实也可以研究推广下，1.99万元太低，翻个倍3-4万元还是可以接受的，毕竟卖大房子和小房子，卖100万的房子和卖5000万的房子，中介付出的劳动相差不大，必须按照房屋总价的固定比例2%或者3%收费，实在不合理。
05
经济寒冬下，企业大面积亏损，降薪裁员成为常态；房价下跌，资产缩水，富人消费降级，穷人无钱消费；民生艰难，物价上涨，收入下跌，底层老百姓度日如年。
面对这种经济大环境，此时此刻，楼市不再是夜壶，而是救命的稻草，经济的支柱。
为了楼市早日回暖，我建议各大中介平台，尤其是龙头平台，体现一下大企业的社会责任感，带头降一降过高的中介费，为楼市服务，为楼市上下游几十个乃至上百个实体产业服务，赚自己该赚的钱，不要像过去的金融行业一样，一鲸生，万物落。
同时，平台赚了钱，也该给旗下的经纪人涨涨工资和奖金，毕竟近50万的员工背后是上百万个家庭，他们的收入高了，消费多了，对国内的内需和经济也是一大刺激，毕竟经济这个东西，众人拾柴火焰高！
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