房地产最困难的时候已经过去了
财富
2024-11-02 16:01
湖南
今天我们想通过一些市场真实数据，去剖析行业的秘密。当然先给大家把结论放在这先：中国房地产最困难的时候已经过去了！今天住建部发布了一份“全国房地产市场监测系统”网签数据，这里有些非常关键的信息：10月份全国新房网签成交量同比增长0.9%，环比增长6.7%，自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长。全国二手房网签成交量同比增长8. 9%，环比增长4.5%连续7个月同比增长。
按照往年的经验来看，一般都是“金九”数据更好，“银十”会差些。但由于9月末的时候出台了大量的利好政策，今年“银十”反超“金九”一大截，更是自2007年起首次“银十”超过“金九”。10月份，北上广深杭等城市的成交量全都是翻倍的超越，市场的确是变好了。![]()
广州10月份，全市二手住宅网签13188套，环比增长29.5%，根据中介平台的数据，由于网签延迟，实际累计成交16945套，单月成交近8年最高。深圳二手住宅过户6118套，环比上升了91.7%，创下了43个月以来的新高。上海10月二手房的整月数据终于出炉，合计24376套！环比9月大涨约53%，新政效果强烈，市场回暖迅速！北京全月二手房住宅网签量达到17367套，环比9月份增长30.8%，二手住宅网签量创近一年半新高。根据当地的中介表示，北京10月二手房真实成交预计突破2.5万套，这个实时的成交量可以堪比2017年的小阳春。杭州市区二手房成交8857套，环比增长46.8%，同比增长52.5%，既是年内月度成交量次新高，也是近七年同期新高。这已经不算是简单的数据回暖了，成交量简直是爆发式增长，前几年积累的刚需改善群体都在齐刷刷的上车。刚好最近我们同事也有在看房子，观望了两年，计划今年上车深圳。本来早上看好的房子，总价680万，本来打算回去和家人商量一下，谁知道下午就卖了。接下来小区最便宜的一套，涨到了700万，不到一天又没了，现在最便宜的变成了750万。此情此景，深圳人应该觉得似曾相识吧，和2019年末那会儿一样样的，大家现在都可以去楼下中介店去问问，我说的一点都不夸张。仅仅一周时间，深圳大量的笋盘都以最快的速度被消化殆尽了，我同事现在已经不考虑二手，转战新房。
但很可惜，最近很多开发商也在逐渐收回折扣，别妄想开发商有良心，市场风向一变，当初那种卑躬屈膝的态度180度大转弯，要多拽就多拽。今天住建部还监测到一个情况，一线的成交量回暖已经开始向二线等更多低能级的城市蔓延了！十月份一线城市的回暖肯定是最明显的，四大一线新建商品房网签成交量环比增长86%。![]()
除此之外，南京、宁波、大连、东莞等城市新房成交量同比增幅超过30%。20个省份二手房网签成交量同比增长，其中，天津、广东、江西、北京、上海、河北、辽宁、浙江、湖南、重庆、贵州、甘肃、陕西、 宁夏同比增长超过10%。市场回暖肯定会有一个延时的过程，小地方房地产市场由于不具备强烈的金融属性，热度肯定是不如一二线的。目前成交量能够逐渐恢复已经是非常不错的成绩了，救市救了三年时间，今年才算是真的看到希望。这段时间除了成交量开始回暖，还有一个数据非常重要，但是关注的人并不多。全国新房库存数据开始逐渐减少，我们的新房库存最高峰是在今年的2月份，高达7.59亿万平方，此后开始逐渐减少。目前已经减少了两千多万平，9月份数据是7.31亿平。而根据中指研究院的数据统计，到7月份的时候，全国住宅“已开工未售库存”为25.2亿平方米，这是近10年来的最低点。8月份这个数据降到25.1亿平，今年开工面积不断下降，降速比新房销售的速度还要快。2023年,商品房销售面积11.17亿平方米，今年上半年数据差，悲观点预测今年大概率会跌落到10亿平。也就是说，哪怕是用已开工未售的新房库存去计算，大概两年多便可消化完。
而目前关键是随着全国新房库存量的下降，我们已经进入了一个缓慢的去库存阶段。新开工面积放缓了之后，这个库存会被消化得越来越快。虽然目前总体来看，库存量还是很大的，但也主要是集中在三四十八线城市为主，一二线的库存并不算多。我们再结合一下这一两年来一二线城市的土拍情况，要不流拍，要不暂停出让。如果按照10月份这种成交量，一线的存量估计可以维持大半年以上，一年之后，搞不好就会面临库存紧张，无房可卖的现象。深圳是最典型的，10月22日，深圳市住建局公布了今年四季度住房销售计划，包括31个住宅项目，合计11180套房源。但这个量级与当初三季度计划入市的44个项目、18150套房源相比，供应量明显减少。要是按照10月份深圳新房认购数来推算，加上深圳今年压根没卖几块地，估计不到半年，深圳将无新房可卖。所以为什么很多刚需着急了，笋盘的确是卖一套少一套啊。而且现在网络时代，自媒体时代，这是一个没有什么信息差的年代了，大家都知道大会过后，肯定还会出大招。接下来市场能去到什么样的高度，我不好预测，这个得看接下来政策的强度，以及放水的力度。但可以确切地说，中国房地产最困难的时候已经过去了！最后，因为微信公众号推送机制的变革，现在没有星标的账号，很容易被错过推送，所以如果喜欢解局财经的文章，拜托你一定一定别忘记★星标★【解局财经】。方法也很简单：点开公众号名片，点击右上角“…”再点击“设为星标”即可，谢谢大家了！
