奢华酒店换手交易频频
2023年，上海知名酒店交易除了虹口喜来登酒店（16.43亿拍卖给金峰水泥，单价2.98万）拍卖，尤其引人注目的是：
宝格丽酒店：央企华侨城24.3亿卖给民企金峰水泥，酒店包含82间豪华客房及套房、地下设施及88个车位，以地上面积2.32万方计算，单价约是10.74万元/㎡。若是按照单间客房的价格计算，每个客房价格是2963万元，刷新世界纪录。
万达瑞华酒店：大连万达商管出售给北京鹰朗商业管理有限公司（新加坡金鹰集团）。上海万达瑞华酒店属于外滩金融中心项目的酒店部分，坐落于黄浦江畔，拥有瑰丽的外滩、陆家嘴景观。万达2015年7月买入网签价格约16.6亿，加上3%契税，成本约是17亿（不计装修）。共包含192间豪华客房及套房，以地上面积2.94万平方米计算，单价约5.78万元/平方米；若是按照单间客房的价格计算，每个客房价格是885万元。此次收购价格未公布，有消息称比2015年时网签价格略高，而万达据传投入数十亿的装修费用。
黄浦滨江的绿地万豪酒店：位于卢浦大桥旁，属于绿地海外滩中心项目的一部分，由绿地出售给北京银行。据网签数据，总价格约是14.88亿，若计入3%契税，则总价格约为15.33亿。酒店共包含291间豪华客房及套房、地下设施，总面积共56847.05平方米。若是以地上面积3.72万平方米计算，单价约是4万元/平方米；若是按照单间客房的价格计算，每个客房价格约是527万元。预计未来绿地万豪酒店的一部分会改造为办公使用。
宝格丽酒店平均客房面积偏大、设施奢华、景观绝佳，具备一定稀缺性，单客房成交价创下了世界纪录。2014年，安邦保险以19.5亿美元从希尔顿酒店集团手中收购了华尔道夫酒店，每间客房成交单价高达130万美元。2015年，基汇资本收购位于尖沙咀的香港洲际酒店，价格是9.38亿美元(约73亿港元)，以503间客房计算，每间客房平均价值约为1454万港元，创下当时的新纪录。此次上海宝格丽酒店单间客房的价格为2963万元，遥遥领先华尔道夫酒店及香港洲际酒店。购买方金峰水泥凭借当地优质的矿产资源生产水泥产品，股东可谓“矿老板”。
另外，上海黄浦江畔还有一个奢华酒店的近半股权被出售，即位于陆家嘴核心区的凯宾斯基大酒店，该酒店是古巴在中国的最大投资项目之一，其中方合作伙伴新天国际经济技术合作(集团)有限公司破产，接盘49%股权的上海鹏宇嘉业信息发展有限公司由两位自然人持股，背景及交易价格未知。
五星级酒店被认为是最难运营的不动产资产之一，前期投入巨大、折旧高、日常耗费大、还要定期重新装修，总体收益有限。据统计，上海建成、在建的国际品牌五星级以上酒店就接近170家，建成的客房数量超过4万间，几乎集齐了世界所有的五星级酒店品牌。
除了浦江两岸酒店交易潮，金茂北京威斯汀大饭店、上海虹口喜来登酒店、上海外滩茂悦大酒店、上海新华联索菲特大酒店、上海豫园万丽酒店、上海网红地标“深坑酒店”（上海佘山世茂洲际酒店）、南京金奥费尔蒙酒店、重庆解放碑威斯汀酒店、宁波远洲大酒店等高端酒店均在2023年被卖或被挂牌出售。在2024年，据称苏宁宝丽嘉酒店、新天地安达仕酒店、绿地外滩中心的丽思卡尔顿酒店也将被出售。
豪宅大宗交易引人注目
2024年的1月9日，阿里法拍网，位于上海市徐汇区兴国路111号的翡翠苑20栋别墅（含住宅、电子设备及家具等资产）经过多轮竞拍后，以14.02亿元的价格成交。
本次拍卖，有两组买家竞拍，最终经过44次激烈出价，用户姓名为永钢资源有限公司、上海永钢实业有限公司、上海铠钺钢铁技术咨询有限公司、华丽娜、常犇昊、王彤敏、张峰、许晶辉、沈昊、任怡忆、苏颖乔、华彩云、张玉婷、李培瑜、上海海栎钢铁贸易有限公司，徐远见、赵岳、李卓等（注：受拍卖限购影响，征集有购买资格主体参与拍卖）以14.02亿总价拿下，房源折合均价约15.65万元/平米。但最终的成本不止于此。拍卖公告显示，本次拍卖标的存在大量违建及原有建筑物拆除，需整改复建，所有手续均由买受人自行负责，并承担由此产生的所有费用与责任。另一参与竞拍方据说是当地国资。
此前不久，内蒙煤炭背景的邕鹏实业掷资41.42亿摘牌中粮海景壹号5、6、7号三栋楼。11月28日，大悦城控股（000031.SZ）发布公告称，上海邕鹏实业有限公司（下称“邕鹏实业”）已支付全部交易对价41.42亿元成为上海鹏利置业的新股东，股权转让已完成。（不过有消息称，该项股权被加价50%准备再次出手。）
该项交易的核心资产是中粮海景壹号项目的5、6、7号楼，房屋类型为公寓。项目位于上海陆家嘴金融核心区，毗邻汤品一臣，拥有一线江景，是黄浦江畔的顶级豪宅。邕鹏实业由自然人余虹泽和刘彦操分别持有70%及30%股份。其中，余虹泽是内蒙古多家能源公司的关联方，刘彦操在内蒙古鄂尔多斯多家公司担任法人，规模最大的一家公司为鄂尔多斯市庆源金融资产管理有限公司，穿透股权可见，背后是内蒙当地多家能源、生态环境公司。因此市场推测，邕鹏实业背后的股东背景都与“煤老板”相关。
界面新闻曾报道，中粮海景壹号是由4幢（6个单元）超高层江景公寓围合组成，分别为31层-40层的超高层公寓。2007年，开发商决定将5、6、7号楼转为酒店式公寓出租，2008年底变身为上海鹏利辉盛阁高级服务式公寓，由新加坡辉盛国际负责管理。其中，5、6号楼共31层，户型为210-250平方米的大平层；7号楼01户型共40层，40层为复式，02户型共37层，均为大平层。以这三栋公寓可出售面积49212平方米来算，这批公寓的挂牌单价约8.42万/平方米。目前基本已对外出租，租期均为一年以内短租约，入住率保持在90％以上。
图源网络：中粮海景壹号
上海豪宅市场龙头地位难撼
2023年一整年，全国房地产市场处于弱周期。在豪宅领域，上海还出了“云锦东方”事件，但23年上海的豪宅成交量依然是全国第一。从不同总价格段，都可以看到上海市场的超级容量。
在1000~3000万的价格段，上海的新房成交总量在15321套，稳稳第一。在这个价格段，上海市是一线城市里面唯一成交量破万套的城市。二手方面，上海成交了5623套，同比增加16%，远远甩开第二名的深圳。
3000万以上和5000万以上的顶级豪宅成交，上海则远超北京、深圳。
上海的城市吸引力一直都在。实际上，2023年的上海，高净值家庭和机构投资者都在增加。2023年，上海千万高净值家庭数量为27.1万，总量仅次于北京。同比于2022年，上海的增幅是3.4%，这个幅度是一线城市最大的。
上海楼市的机构投资者也在增加。根据戴德梁行的统计，2023年全年上海一共实现商业地产成交115宗，创下5年来新高。其中投资型买家处于主导地位，投资需求全年成交占比达79%。自用型买家全年共成交50单，约76%为办公/研发办公资产，多集中在一线江景或重点核心区。比如，太古集团收购了陆家嘴的洋泾和前滩项目。还有不少险资企业也纷纷加仓上海项目。
当然，2023年的豪宅市场成交一、二手分化明显。新房方面，上海的去化率有所下降，特别是第十一批次认筹率只有74%，去化率降到了六成左右。二手豪宅市场的成交一定程度上是靠以价换量得来的。不论是10年内还是10-20年的次新大户型，2000W+豪宅的降价幅度基本在3%~5%。
从市场数据来看，2024-2026年还将是上海豪宅供应大年，黄浦、静安、虹口等区预期有大量的豪宅项目入市。考虑到市场吸纳力，部分豪宅项目大概率会放缓上市节奏，但价格新房很难降价，因为23年很多土拍挂钩价高企，长宁西郊板块拍出16.3W、杨浦平凉地块2破了18W，黄浦金陵东路直接冲到了25W。
即使去化有所放缓，上海的豪宅依然是有钱人重要的投资配置资产。2023年上海能继续保持全国第一的豪宅成交，背后体现的是上海的实力和底蕴。
在楼市的低谷，聪明的资金也是敢于进场的，因为他们专业，他们对于市场的周期有自己的判断。不出意外的话，2024年的豪宅市场，上海依然会保持全国第一，因为这座城市承载的是全国乃至全球的购买力。
来源：“某银行14.88亿收购黄浦绿地万豪酒店，上海五星级酒店卖疯了...”，楼典公众号， 观观；“上海富人，卷土重来”，魔都财观，及其他公开信息。
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