物业服务，是关乎居民生活质量的“关键小事”，更是夯实基层治理的“民生大事”。为全面深化社区巡回审判赋能基层治理，努力破解我区物业矛盾纠纷多发的治理难题，12月4日国家宪法日当天，区委社会工作部和区人民法院联合在山阳镇巡回审判点开展社区巡回审判物业纠纷专场暨《金山区物业纠纷治理白皮书》发布座谈会。
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区委社会工作部部长、区非公有制经济组织和社会组织工作党委书记陆引娟，区人民法院党组成员、副院长吴智永，区委社会工作部副部长陈勇，区房管局党组成员、副局长蒋珍美出席会议。区委组织部、区委社会工作部、区委政法委、区人民法院、区司法局、区房管局、区信访办、区城运中心相关负责人，各街镇（高新区社区）社会工作办公室、城建中心负责人，社区居民代表、居委会、物业公司、业委会、人民调解员、社区法律顾问、综治社工代表等40余人参会，会议由区委社会工作部副部长陈勇主持。
聚焦“高频”
“小切口”推动“大治理”
物业服务联系着千家万户，关系着每个人的“幸福指数”。物业服务纠纷成因复杂、内容多元，是社区治理各方主体利益诉求的汇集点，也往往是矛盾的交织点、爆发点。物业服务纠纷看似“小问题”，但折射出社区基层治理的“大课题”。近年来，随着多元纠纷解决机制功能的发挥，金山区物业服务纠纷总量有所下降，但仍呈现多发态势。
作为巡回审判赋能基层治理工作的一项创新探索，白皮书深入剖析了物业服务纠纷的特点和成因，指出物业服务纠纷内容多元，总体呈现纠纷体量大、争议焦点集中、纠纷实质化解不易等特点；纠纷成因复杂，包括物业服务质量有待提升、物业消费观念有待更新、业主委员会履职能力不足等，反映出基层社会治理效能与人民群众对高品质生活期待之间尚有差距。
法治赋能物业治理，既是推进国家治理体系与治理能力现代化的现实要求，也是统筹整合各类资源、形成治理合力的客观需要。为妥善化解物业服务纠纷，白皮书提出对策与建议：
◈一是党建引领，提升“三驾马车”共治效能。
◈二是多元解纷，共建社区治理新格局。
◈三是依法治理，共促物业纠纷源头化解。
发布座谈会现场，陆引娟与吴智永共同向“三驾马车”代表发放《上海市金山区物业纠纷治理白皮书（2023-2024年度）》及《上海市金山区物业服务纠纷典型案例（2023-2024年度）》。
会上，区人民法院发布了8起物业服务纠纷典型案例，包括物业服务企业对业主违章搭建的阻止、报告义务，业主大会决议对业主的效力、新能源汽车安装充电桩等物业服务纠纷领域热点问题。
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案例
物业服务企业对业主违章搭建行为已经尽到相关劝阻、报告义务后，应认定其履行了相应的管理义务
——上海某某物业管理发展有限公司与刘某红物业服务合同纠纷案
【典型意义】
《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第二款规定，对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施阻止、向有关行政主管部门报告并协助处理。《物业管理条例》第四十六条亦规定了物业服务企业对业主的违法、违规行为，具有劝阻、制止、报告的义务。因此，虽然物业服务人没有执法权，但是为了全体业主的利益，对业主的违法违规行为，应当进行劝阻、制止，并向行政主管部门报告。对业主违章搭建阳光棚的行为，物业服务人已经向相关业主发放了《违法行为整改通知书》，并向城管部门进行了报告，已经尽到了相应的义务，法院因此认为物业服务人无需再承担责任。
案例
物业未尽共用设施维护义务导致污水外溢，应对业主损失承担相应赔偿责任
——沈某、蒋某凤、沈某婷与某某生活服务集团股份有限公司上海奉贤分公司财产损害赔偿纠纷案
【典型意义】
物业公司作为小区物业的管理人，负有对小区上下水管道、屋面、外墙面、电梯等业主共有部分日常维护、管理并保障共用设施设备正常使用的义务。物业服务企业应按照物业服务合同约定和物业的性质，妥善养护、维修共有部分，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。本案中，物业公司未能提交证据证明其履行了维护义务，存在管理维护的疏忽，应承担相应的责任。对于业主而言，如果房屋发生漏水应及时向物业服务企业报修，如未及时报修导致损害结果扩大，应承担相应的责任。
案例
物业服务企业与业主大会签订的停车收费协议对业主具有约束力
——上海某某物业服务有限公司与金某军物业服务合同纠纷案
【典型意义】
物业服务合同由业主大会或业主委员会与物业服务企业签订。依法设立的业主大会、业主委员会代表全体业主的利益，其与物业服务企业签订的合同效力及于全体业主。业主有服从业主大会和业主委员会决定的义务，应当按照业主大会、业主委员会与物业服务企业所签合同的约定及时支付物业费、停车费，以确保小区正常运转。同时，为避免矛盾纠纷、增强公信力，业主大会、业主委员会召开会议前应通过小区公告栏向全体业主发出通知，鼓励业主参与，组织业主讨论。会议召开后应及时公开决议，在小区公告栏等显著位置进行公示并确保公示时间符合法律规定，接受业主监督，增强业主信任，推动小区公共事务顺利开展。
吴智永、陈勇解读《金山区物业纠纷治理白皮书》并围绕社会治理介绍白皮书发布的背景和总体考虑。
群策群力
抓住“关键小事” 共话“民生大事”
“促进业主与物业公司间良性互动，是有效预防物业纠纷发生的关键。”
“要积极引导物业服务企业在提升服务质量和管理上下功夫，形成物业管理的品牌效应。”
发布座谈会上，区委组织部、区委政法委、区房管局、区司法局、区信访办、区城运中心，以及各街镇(高新社区)相关部门同志集聚一堂，围绕物业服务纠纷这一社区治理高频难点事项，针对停车难、房屋修缮更新、物业费标准、维修基金管理等疑难复杂矛盾、居民群众关心的重大事项进行综合研判。与会人员对白皮书及案例给予高度评价，座谈会现场气氛热烈，参会人员讲现状、谈问题、提建议、献良策，一致达成加强联合各部门力量下沉到基层，形成齐抓共管工作格局的共识。
陆引娟在会上指出，一是要敢于直面问题，落实市委社会工作会议相关精神，结合我区实际，积极运用社区巡回审判等好的工作经验和做法，为基层增能。二是要坚持党建引领，有效关心关爱凝聚“三驾马车”。持续发扬“红色物业”品牌，提升联建、联管、联治合力。三是要聚力同题共答，各职能部门要主动靠前，共同寻求破解基层治理高频难题的强大合力。
会前，区人民法院选取了一起具有典型性物业纠纷进行巡回审判。该案是区巡回审判点揭牌以来，区人民法院在巡回点审理的首起案件，业主沈女士由于房屋漏水，自2020年开始，未缴纳物业费。物业公司催收无果，诉至法院。主审法官贺美娟听取双方陈述后，抓住双方的主要争议点，用“法”理关系、用“情”化隔阂，促成当事人握手言和，物业公司主动做好业主与开发商维修事宜的沟通协调，沈女士则主动缴纳欠付的物业费。
巡回审判赋能基层治理工作启动以来，区人民法院会同区委社会工作部通力合作、密切配合，坚持小切口破题、大纵深发力，对基层反映强烈、群众期盼热切、社会矛盾突出的物业纠纷治理问题，已开展了5场社区巡回审判，并举行专题普法讲座。开展巡回审判，旨在有效引导居民群众参与到解决基层治理高频堵点问题中来，潜移默化地提升市民群众的法治意识，引发各方对解决高频堵点问题的思考，凝聚各方共识，从而着力解决一批基层治理难题。
下一步将继续推动社区巡回审判从“处理一件事”到“解决一类事”转变，发挥“审理一案”撬动“治理一域”的治理效能，打造社区巡回审判赋能基层治理的“金山样板”！
来源：金山法院
