用数据解读李嘉诚7.6折卖房到底说明什么
财富
2024-10-31 16:12
中国
这两天，关于李嘉诚以7.6折的价格甩卖北京“御翠园”高档楼盘的消息被吵得很火，各种解读也充斥网络。最吸引眼球的，当然是所谓“老狐狸又开始跑路”之类的鼓噪。李嘉诚折价出售北京高端楼盘到底说明什么，除了当前的形势，最好有点数据的分析，或许这样才能找到接近真相的答案。公开数据显示，北京“御翠园”项目地块于2001年被和记黄埔以7亿元的总价拿下，当时的楼面价约为1750元/平米。此楼盘开发周期长达23年之久，如今的备案均价为9.6万/平，此次出售50套的价格平均约7.6万/平。也就是说，即使是7.6折出售，依然有超过43倍的溢价空间。即使是7.6折了，依然有如此巨大的溢价空间，这显然是值得思考的问题。当然，计算一个项目的溢价水平，我们不能如此简单，至少还必须考虑两个重要因素，一个是货币贬值的影响，一个是时间成本问题。货币贬值可以计算，时间成本固然不好量化，但也可以定性分析。衡量货币贬值的方法固然可以是CPI，但众所周知，CPI只是部分商品尤其是基本生活品和工业品以及相关服务的价格，不是全部商品的价格。最能反映货币贬值程度的不是CPI，而是货币与GDP的比值。我们可以将这个比值简单理解为全社会的广义物价指数。中国2001年GDP为 11.09万亿元，当年广义货币M2总量为15.83万亿元，社会广义物价指数=货币/GDP=143%；2023年GDP是126.06万亿元，广义货币M2总量是292.27万亿元，社会广义物价指数=货币/GDP=232%。23年时间，社会广义物价指数从143%上升到232%，全社会实际的货币贬值幅度是162%。这是计算23年来的任何项目溢价都必须考虑的货币贬值因素。考虑货币贬值因素后，“御翠园”项目实际的溢价水平应该是4300%-162%，依然高达4138%的水平。也就是说，“御翠园”项目真实的溢价空间依然超过40倍。很显然，能有如此巨大的溢价空间，别说是7.6折了，就是打1 折，也依然有可观的赢利水平。当然说明房价依然有非常大的降价空间。同时也足以说明，只要允许房价无限制降价，几乎所有的房地产企业都不可能倒闭。他们之所有倒闭，只有一个原因，宁死也不愿意降价！这其中当然有更深层的原因，但非本文主旨所在，在此略过。细看“御翠园”楼盘的开发进度，公开信息表明，除了2006和2013年分别进行了两期开发外，第三期“御翠园”楼盘的开发整整拖了10年时间。这期间北京有关部门曾公示信息，由于“御翠园”第三期项目长期搁置，存在土地资源浪费之嫌，准备收回该楼盘的用地。但李嘉诚毕竟是李嘉诚，硬是撑到了2023年才开始办理预售证，到现在才开始出售。前期的开发或许没什么不正常，无论是2006还是2013，都还是中国房地产高歌猛进，价格一路飚升的时代。到了2013年以后，第三期楼盘的开发周期显然进入到了“房住不炒”的新时代。这种情况下，“御翠园”死撑着不开发，要苦撑10年再重启开发进程，并要等到国家正式出台一系列货币和财政政策之后才开始公开销售，这到底能说明什么？其一，我们不能不佩服李嘉诚超乎寻常的政治与商业敏感性，以及信心与定力。若不坚信中国经济的未来，他就不可能把土地握在手里这么久，甚至连北京政府想收回土地都没能阻止他坚持握地；若没有深刻理解并坚信“房住不炒”是玩真的，他就不可能把土地死握在手里长达10年而不开发；若没有深刻理解当前货币和财政政策针对楼市的目标是“止跌回稳”而非什么“枯木回春”，他就不可能在备案价本就低于周边二手房价格的情况下，依然要再打7.6折销售。李嘉诚这个“老狐狸”狡猾就狡猾在他能读懂中国经济，更能读懂中国政治，并基于读懂而具坚定的信心与定力，并能精准地审时度势，踩准每一个时间节点。其二，我们不能不佩服李嘉诚超人的商业头脑，尤其是对时间成本的衡量与众不同。时间会制造成本没错，但时间也可以积累财富与利益。经济学只讲时间成本，不讲时间的价值积累，这显然是一大缺陷。正如时间意味着生命价值的积累，同时也意味着生命价值的消耗，事情都有两面。至于是积累还是消耗，就看你如何把握时间的节奏了。时间的节奏可能是无形的上帝之手使然，更可能是国际国内政治与政策变幻莫测背后的有形之手使然。无论有形还是无形，从根本上讲，真正掌握时间节奏的，是人性。政治与政策是人性的终极表现，所谓支配市场的上帝之手也同样是人性的终极表现。所谓分久必合，合久必分，所谓有涨必有跌，久跌必然涨，所谓经济和社会的周期律，一切的背后都是人性在驱使。李嘉诚对时间节奏的掌握实在是太精准了，他洞悉的当然不只是商业与政治，还有人性。“闷声发大财”他就攻城掠地，“房住不炒”他就蛰伏不动，“止跌回稳”他就打折销售，这是洞悉经济与政治。预期涨就拼命往里挤，预期跌就拼命往外逃，当人们还在观望的时候，如果明确预期不再是涨，而是“止跌”或“回稳”，人们就必然开始敬而远之，这是洞悉人性。由于他的洞悉以及对时间节奏的精准把握，李嘉诚似乎总是能只赚不赔。时间对他来说，似乎永远都不是成本，而是财富积累的过程。“御翠园”楼盘开始销售的时间固然引人注目，但更引人注目的应该是销售的方式：折价。备案价格（均价9.6万/平）低于周边二手房价格（10-12万/平），这已经是低于市价不少了。在此基础上再打7.6折，均价7.6万/平相对于周边二手房价格而言，其降价幅度显然达到了30%左右的水平，这个幅度可不小。如果算上前期的降价，整体的降价幅度应该接近我在几年前的预判：房价整体上从高点开始减半才可能止跌。尽管“御翠园”官方回应说并不是所有房子都7.6折，但这个解释显然没有说服力。折价制造的是预期，有预期而不迎合预期就不可能带动后续的销售，这是常识。李嘉诚最厉害的地方并非能引导什么，而是能读懂什么。“止跌回稳”是当前货币和财政政策的明确目标，这当然决定了相关从业者务必要深刻领会这几个字的真实内涵。以什么标准止跌，官方并没有明确的量化标准。李嘉诚相对周边楼盘降价30%是不是止跌的量化标准呢？官方的用语从前期的“止跌企稳”到目前的“止跌回稳”，有一字之差，突出的是如何“稳”。“企稳”是讲预期，“回稳”是讲结果，总之是“稳”字当头。“稳”字当头就不可能有什么“再次腾飞”的可能。“稳”的前提是“止跌”，如何“止跌”？最简单的道理是跌到位就自然会止跌对吧？有一点是无疑的，能允许他这么降价，就一定得到了有关部门的认可。这或许就是政策的目标或者底线。我曾经说，什么时候房价整体上从高点开始减半了，什么时候就是中国经济再次腾飞的拐点。这个拐点正在到来。
