热议 | 开始落地！按套内面积计价！公摊要成历史了？

12月17日，河北省张家口市住房和城乡建设局等四部门联合发布关于印发《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，落实取消普通住宅和非普通住宅的标准相关政策，取消商品房销售价格限价机制，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。

12月12日，衡阳市自然资源和规划局等部门联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。

今年更早之前，广东肇庆和湖南湘潭等地就提出“取消公摊”。湘潭市在今年9月就已明确提出，房地产开发企业可以实行按住房套内面积（不含公摊面积）进行计价、宣传和销售的政策。而肇庆则在今年5月出台“21条”措施促进房地产业高质量发展，明确从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售，优化和公开住房公摊面积计算方式，合理适度提高得房率。

不过，无论是肇庆还是湘潭，它们的步伐都停留在了“销售计价宣传”这一环节。湖南衡阳此次出台新政做到了“更进一步”：一是要求开发商和房产中介按照套内建筑面积计价宣传销售的同时，还明确要求商品房网签合同按套内建筑面积计算；二是要求开发商详细公示分摊的共用部位的名称、面积、用途等，这将改变公摊面积是一笔糊涂账的现状。

此外，包括广州、杭州、长沙和厦门等地，虽然未明确取消公摊，但也通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等空间面积计算规则等方式提高实际得房率。

对于一些实际得房率较低的房子而言，如果按照“套内面积计价”的方式购买，对部分购房者来说，相当于以更低的总价购得了相同户型的房产。

而在实际情况中，这一优势更多地取决于开发商愿意让利的程度。比如在衡阳，虽然衡阳目前已经官宣取消公摊，并但不同的开发商在执行层面可能还会存在一定的差异。衡阳本地的房产中介小杨称，衡阳目前多数新盘处于尾盘销售阶段，新开盘的项目并不多，开发商并不一定愿意给出很大折扣优惠。有的项目原本可以给出九五折优惠，但如果按照套内面积计价的话，开发商可能就会把折扣优惠收回去。

只要是买过房子的人，相信都对公摊影响房屋面积痛感强烈。目前，我国商品房销售主要采取建筑面积计价。建筑面积包含了套内建筑面积+公摊面积。公摊一般包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。一般来说，公摊面积占总建筑面积的20%–30%之间。这意味着购买100多平方米的住宅，实际居住面积可能仅70-80平方米。

公摊制度和新房预售制都源自香港，上世纪90年代引入内地。但香港已于2013年废除了该制度。国际上，多数国家和地区采用套内面积销售。

在我国，针对公摊面积的改革，目前主要以地方探索为主。2019年，住建部曾发布《住宅项目规范》公开征求意见的通知，提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。但2022年3月，住建部再度发布《住宅项目规范》公开征求意见的通知，未再提及套内面积交易的说法。

公摊一直以来都有相当大的争议。一般来说，少有专业机构在业主或第三方专业机构的监督下弄清楚每户的实际公摊面积，而购房者却要为此付费，这就造成了巨大的不透明。此前，公摊面积的比例通常由开发商自行确定，许多购房者在购房后常发现实际使用面积与合同约定的面积差距悬殊。取消公摊面积计价的核心意义在于让房价更透明。

近期，各地公摊制度开始松动，是一个好的信号。按套内建筑面积计价，就是让消费者明明白白消费。买的房有多大，得到的就是相应面积的生活空间。购房“所见即所得”，既尊重了知情权，让市场更透明，还挤掉销售“水分”，降低购房交易成本，有助于稳定消费预期，增强消费信心。

中原地产首席分析师张大伟指出，公摊面积的不透明性和前后不一致性，才是许多购房者面临的根本问题。“很多购房者之所以对公摊面积有所计较，是因为许多开发商在设计样板房时会把公摊面积做得很小，但实际交房时情况却并非如此。”

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，多地政策接连出台说明取消公摊是2025年的一项重要工作。在严跃进看来，部分城市在实施按套内面积计价后，购房者签约面积即为实际入住面积，将有效解决以往“买大住小”的困扰，切实保障购房者权益。

从网络反馈看，“取消公摊”的措施基本得到了大众的肯定。但流传着一些反对“取消公摊”的说法。有一种声音认为，“羊毛出在羊身上”，房价或将因此上涨。对此，严跃进认为，公摊部分的房价肯定会最终转移到套内面积的计算上，但这也使得房价更加真实，能给购房者呈现更直观的房价。

同策研究院研究总监宋红卫表示，按套内面积计算单价可能会进一步强化房价上涨的预期。“由于开发商的开发成本是既定的，如果按照套内面积来计算，一般会导致房屋单价上升。比如原来100万元买100平方米的房子，套内面积是75平方米，如果按建筑面积计算单价的话是10000元/平方米，按75平方米套内面积计算单价是13333元/平方米，购房者的购房款总额不会变，只是房屋单价的标签发生变化。”

也有业内人士分析指出，无论商品房按套内面积计价还是按建筑面积计价，对购房整体成本的影响可能并没有想象中大，本质上是商品房价格计算方法的差异，对房价影响整体较小。

既然总价一样，对于购房者来说，按套内面积计价又会有哪些利好呢？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，如果只是按照建筑面积计价，购房者并不知道公摊面积是多少；如果按套内面积计价，就能知道得房率有多高，从而可以对比、选择那些公摊占比较小的项目。“过去开发商偷换概念，做大公摊，如果有了比较与竞争，会倒逼开发商节约公摊，这对购房者是一项利好。”

以具体的一套房产为例，总价不变的情况下，以无公摊面积计价，当然会显得单位价格更高。但这不等同于房价上涨，而是计价单位发生了变化，而且由于挤掉了开发商上下其手的空间。人们对购房更有把握，购房结果更可预期。

有分析师表示，取消公摊、按套内建筑面积计价，有利于进一步增强购房信心，加速刚性和改善型购房需求的释放，助推房地产的止跌回稳。张家口、衡阳的政策，为其他城市提供了新的样本，在新的房地产工作基调下，不排除2025年会有更多城市跟进。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“取消公摊”应该就是按照套内面积计价，但是并不意味着公摊面积就没有了，因为电梯井、楼梯间等公摊面积是客观存在，这部分的成本，不太可能由开发商单独来承担。

中原地产首席分析师张大伟也认为，公摊面积很难真正意义上取消，公摊面积在一定程度上代表了生活品质。上海易居房地产研究院副院长严跃进则认为，现在做公摊有很多优惠政策，比如增加一些公摊面积，可以不计容或不计建筑面积，客观上也是鼓励房企做大公共部位，所以只要把控到位，小区的居住品质不会降低。

整体来看，高得房率成为楼市的“新气象”，对于新购房者来说无疑是件好事。但真正的公摊制度改革，不能止于新房市场。比如过往购买的计入了公摊面积的住房，是否能够重新计算房子的套内面积？以住房面积为基础的物业费和供暖费等相关费用是否应该调整？这些都是公摊制度变革背后的未解题。

目前，有专家认为如果最终网签和交易都是按照套内面积计算，不动产权证上也是套内面积，那么税费、物业费肯定也是应该按照套内面积来计算。但也有专家指出，物业管理费还是会按照建筑面积计价，诸如楼道打扫等，这是属于公摊的内容。还业内人士提出，除了税费、物业费，还有其他跟房子相关的其他费用，比如北方还有取暖费，这些费用都应该遵循交易过程中网签合同核定的套内面积。除非购房合同中另有规定，而且房产证中既标明了建筑面积，也标明了套内面积，那么可能还有一些灵活选择的空间。

随着各地得房率调整探索的推进，针对以上诸多问题，要有更多确定性的配套和保障政策出台，比如完善测绘规范，更新房屋计价标准，明确公摊部位管护责任等。

从长远来看取消公摊是大势所趋，对经济社会的影响意义深远。所以需要以未来的眼光，在更高层面上进行周密的政策设计。好政策要落好，配套管理制度也要跟上，才能形成可供全国推广的更新公摊改革方案，真正走向“零公摊”时代。

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