上海老破小学区房到底是不是坑？（乐爸原创）

文摘 2024-12-02 07:59 上海

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乐爸下午茶继续！

依旧限量15人，靠抢的！时间地址看海报，不来请不要报名，报名无故不来的直接拉黑，谢谢！带好身份证，前台办门禁卡！

正文

乐爸的八十一难系列还在陆陆续续更新，今天给大家一个总纲，我相信这81个话题或者说81难也是很多上海升学家长心中都有的问题！如果大家有什么想乐爸说的，那么可以在评论区留下你的问题！

说到上海学区房，其实我说过很多了，乐爸准备分两期再来说一些我的观点，仅供参考！

今天的话题是老破小学区房是否是坑？说到这点，我想大家有很多想说的，看完欢迎在评论区留言！

说到老破小学区房我们会想到什么？上车门槛相对低，房子老旧，不怎么适合三口之家居住，挂个户口，用完之后肯定要出手等。。。

看完今天乐爸说的，可能你会清楚一些！分两部分解析，买老破小学区房和不买老破小学区房！

如果你想买老破小学区房！

1. 总价

如果你要买老破小学区房挂户口，那么乐爸的建议一定是总价越低越好，原因很简单，老破小一定不会长期持有，而房市是不确定的，除非你要自住老破小，不然一定是总价越低越好，因为即使亏也亏不了多少，比如250万的老破小和400万的老破小都亏10%，前者亏25万，后者亏40万，就这么简单！至于你说老破小会涨？我很难想象类似20年那一波疯狂的学区房热潮会短期内再次到来！

2. 地段

如果你要买老破小学区房挂户口，那么地段我建议一定要好一点，我说的点可能不是只有传统意义的地段，我说的是配套和其他都包含在内，比如地铁啊，医院啊，周边环境啊等等，当然市中心会更好，一个是租金会高，第二出手会相对容易，第三抗跌性会比较好，举个例子，同样闵实验的老破小和师专附小的老破小，都是300万，是完全不同的！当然还要考虑其他因素！

3. 自住情况

如果你要买老破小学区房挂户口，那么一定要考虑目前自住的情况，比较合理的一种情况是你目前自己住的房子比较大，买的老破小离自住比较近，那么是OK的，比如你住康健板块对口不是学区，但自住三室一厅，买一套求知这样的就是OK的！如果你住在古美，同样的情况，你买一套平南也是OK的！

但是如果你要买的离的远，那么就要考虑租房子或者找个老破小能住了，那么这个老破小至少要两室一厅或者周边的租房成本了，这点后面再说！

4. 出手情况

如果你要买老破小学区房挂户口，那么你买的小区如果有大量的同款老破小，体量还巨大无比，那么可能你以后出手就会比较困难，但如果老破小体量不大，那么到可以考虑，比如有些学区房对口的房子都是自住为主，只有那么1-2个小区是老破小，那么乐爸认为以后出手就不会太困难，举个例子：大宁国际小学的粤秀苑！（虽然大宁国际相对没那么卷）或者对口学校极为出色，那么也可以考虑，比如徐汇四大公办这样的，永远不会缺购买的人，因为名气太响了，虽然乐爸觉得性价比并不高！

5. 持有时间

如果你要买老破小学区房挂户口，那么持有时间是你一定要考虑的事情，这套房子要持有多久是个问题，在徐汇，在闵行，在浦东等区，你需要持有到娃进初中，如果你3岁买了，那么你要持有的时间是8年以上，现在32年房龄，那么等你出手就是40年房龄，考虑好，如果还有个二宝，二宝刚出生，那么就是要持有到二宝入初中，11年打底！而在学籍升学区，如果没有二宝，3岁买，那么一年级入学就可以出手套现了，这是一个很现实的问题，对于老破小，乐爸认为还是持有时间越少越好！

6. 所对应学校是否真的适合？

如果你要买老破小学区房挂户口，那么这个对口学校的风格你一定要了解，你希望学校卷还是不卷，你希望学校作业多还是作业少，了解过吗？不然乐爸觉得还不如不买！

7. 租房成本

关于租房成本，买老破小如果不自住，那么一定是要租房的，通勤距离太长，完全不合适，别觉得自己扛得住，你扛得住娃都扛不住！那么周边的租房成本也是你要考虑的，对居住环境要求高的，那么你买了市中心，考虑过一套三室两厅的租金一个月多少吗？一个月2万都是可能的，那么一年就是24万，9年就是200万+，如果你觉得OK，那么可以，如果不行，那么就别买市中心的学区房，没意思的！所以老破小周边的租金情况可以看看！即使你把老破小租掉，也是入不敷出的！

8. 加分项！

如果你要买老破小学区房挂户口，那么乐爸觉得有些加分项一定是要考虑的，比如人户一致摇号大概率能回来，比如此初中一开始不分班，比如小区环境还不错，比如停车情况，比如周边机构比较多，比如。。。

以上就是乐爸认为你要买老破小学区房需要考虑的事情，因为买学区房是不可逆的，特别是买老破小学区房。

那么，如果你不买老破小学区房呢？

有两点乐爸想和大家分享！

1. 没有托底，摇民办没中能接受吗？

这是所有家长心里的痛点，因为没有确定性，特别是小学，你只有华山一条路去摇号，那么你能接受吗？如果统筹到菜小或者普小，你能接受吗？虽然乐爸告诉你现在不少菜小也还行，小学靠家长，初中靠环境，高中靠自己，但是家长总想给自己孩子最稳妥的路径！如果你无法接受或者不能接受，那么老老实实买一套吧！如果你可以接受，那么请看第二条！

2. 你家卷不卷？

说实话，如果你家是确定家长有时间，且比较卷的，那么我认为完全没必要买什么老破小学区房，菜小有如何？自己卷，卷到小升初就去投情书，不一定要一线的offer，二线也可以，甚至三线的好班也比大部分对口学区的平行班要好，所以如果你家能坚持卷，那么老破小学区房没意义，摇号去，摇不中咋办？跟着乐爸群和乐爸自鸡，5年后上岸不是梦！

所以你买老破小学区房吗？老破小学区房是个坑吗？是不是坑这个问题其实是因人而异的！

好了，今天就说到这里，我们下期见！

25年小升初群乐爸开启，请看清规则：

扫码乐爸微信小号（二维码下方），告知乐爸学校简称，哪个区，乐爸会拉进群！

人数会比较多，乐爸是一个个拉人的，所以加了微信后会比较慢回复，不要着急，着急就算了！

本群只接受今年5年级学生，其他年级勿扰！

不回复关键信息的，乐爸一律不会回复！

那么多年了，通过咨询乐爸最后得到好结果的家长数不胜数，但我就一个人，乐爸也不是义工，付费咨询是一件很正常的事情，知识付费时代，你情我愿，不接受白嫖，当然如果是乐爸的VIP客户，那么请随意！（怎么成为乐爸的VIP客户？当然是成为乐爸的保险客户，当然保费也是有是要达到一定规模的！）

尾声

本公众号永远不打开微信流量广告！保证大家的阅读体验！（这里和之前有变动了）

1. 乐爸微信在哪里？在文末的那个长的不太好看的男人边上的二维码！

2. 乐爸的群怎么加？加乐爸微信，乐爸拉你进群！