公摊，正在以意想不到的方式消失。
今年，部分城市第四代住宅，已经开始面世。
随之而来的是，得房率开始突飞猛进。
有多夸张呢？
我看到成都某个第四代住宅项目，得房率最高怼到了200%。
这个项目采用错层的设计，家家户户都能有自己的花园，70%赠送率，200%最大得房率，79㎡就可以实得140㎡。
怎么样，看着是不是很心动？
这就是第四代住宅的代表，四代住宅最大的特点就是高得房率和大露台，倡导城市森林花园住宅。
过去板楼+大阳台就已经是大家改善的选择，现在第四代住宅，对之前的房子，又是降维打击了。
不仅得房率更高，设计得还要更加合理，过去的房子是批量化的制造，现在开始向个性化、多样化探索。
尤其是公摊，曾经那么多人吐槽，没想到现在第四代住宅已经把公摊干掉了。
像武汉，武汉城建某项目，118平的户型赠送37平的各类面积，不仅有花园还有大阳台，118平跟现在市面上160平的户型相当。
像广州，最近某项目能做到140%的得房率，110平就能得到150平的面积。
像福州，170平的某项目，公区可以与南北98平的庭院联通，还能做到双入户路线，甚至在家就有水池。
像深圳，过去得房率只有75%，最近我去跑市场，也有项目跟我说自己最高得房率能达到99%，属于第四代住宅。
据不完全统计，目前全国有超过28个城市出台了第四代住宅的相关政策。
不止三四线城市出台了相关政策，就连成都、南京、武汉、合肥、厦门、福州、苏州这些核心二线城市也都出台了相关文件。
现在很多城市，都已经陆续出台自己的住宅新规：
深圳今年的建筑设计规则中，增加了计一半面积的阳台进深不超过2.4米，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积的内容，此前深圳阳台进深不能超2.4米，修订后可以将进深做大，飘窗的进深也从0.6增加到0.8。
合肥7月发布计容的新通知，放宽阳台、露台计容规则，如投影面积小于套内面积比20%的正常标准阳台，不管封闭与否，均只计一半容积率。
所以，现在是真的能感到这股趋势了：
第四代住宅，要全面来袭了。
一旦第四代住宅开始面世，楼市必然会迎来天翻地覆的改变。
今年，楼市有个非常明显的信号：
地王，开始回归了。
今年，上海、杭州、义乌都在不断地出地王。
包括上周深圳，又出一块总价地王，这是深圳史上第9块百亿地王。
行情明明还没回稳，为什么这些开发商敢高价拿地？
核心还是因为他们看重未来的溢价空间。
这些地王，大家可以去看看，几乎都是不限价的，等于未来只要产品做得好，就能有加价的空间。
这部分是不用怀疑的，要知道汤臣一品05年上市的时候，售价就已经11万/平了。
如果再配合第四代住宅的新规，等于接下来市场将入市大批好产品+好地段的顶级住宅。
这些房子，将会自上而下，再次把大家的住房需求更新一次。
这真的不是夸张啊，市场经济下，大家会发现，小到服装，大到手机电脑汽车，大家的需求都是不断升级的。
就拿电脑来说吧，最开始是台式电脑，然后进化到笔记本电脑，然后进化到超薄笔记本，现在甚至ipad都能实现部分办公需求了。
手机也是，从按键机变成智能手机，从智能手机变成全面屏智能手机，到现在还能折叠起来了。
需求没升级之前，大家也会觉得难以想象，但是需求一旦升级，很多人都会感慨再也回不去了。
回到楼市也是一样的，很多人说，中国楼市需求真的结束了吗？
我认为真的还没有，未来楼市注定还有两块巨大的市场：
1、不断升级的市场需求；2、小城市涌入大城市的城镇化需求。
要知道，现在楼龄超过30年以上的房子占比大概是20%，而10年后，这个比例会超过50%。
很多人说全国有6.6亿栋房屋已经过剩，但这些房子90%分布在农村，真正的城镇地区的房屋大约只有4700万栋。
剔除非住宅部分，全国商品房的数量大约只有1000万栋左右，在这些房子里面，三四线城市的存量住房占比超76.1%。
换句话说，未来处于人口流入城市的好房子，依旧是稀缺的。
所以你说，中国楼市走完全部的进行了吗？
我认为真的没有，我们至多刚刚走完了从无到有的过程，从有到优的路程才刚刚开始。
你说房价从此就不会涨了吗？我认为答案也是否定的。
老家的房子也是房子，一线城市的房子也是房子，老破小也是房子，塔楼鸽子笼也是房子，第四代住宅也是房子。
任何时代，好的东西都是贵的。
别看现在大家都跌，有些核心板块的第四代住宅，入市的标价没有跟周边拉开特别多。
等到行情好起来，这些真正符合大家需求的好房子，依旧是要靠抢的，价格可能会很快突破我们的想象。
但是很多小城市的房子，可能是被空置，还会有各种房屋维修费用等等，依旧是难以出手的负资产。
趋势是不可逆的，我们普通人能做的就是看清趋势、跟上趋势。
就好像这轮救市，我们为什么要收储，为什么要城中村改造？
核心救市要把你手里的旧房子收回来，让你拿着钱去买更好的房子，人为的帮你需求升级。
市场端的需求升级，很快也会随着第四代住宅开始大面积的出现。
这种需求不是我们能左右的，但我们却能通过思考去提前布局。
只有你的需求比市场需求快一步的时候，你才会永远抢占先机，你才能保证自己的选择永远有溢价能力。
注意，不需要太快，只需要快1步即可，现在恰恰就是这个点，所以我真的很建议大家及时的去市场置换自己的房子。
顺着人口流动的方向走，随着大家需求升级的方向走，哪怕短期有波动，长期大概率也是赚的。
现在这个行情，也是非常好的置换时机，好房子差房子都跌，5改2之后，买房卖房的手续费也来到历史新低。
这是老板给机会给你来置换，来需求升级，来资产升级。
如果你的房子已经发现自己买错了，那么接下来的1年的时间里，就是你最好的置换时机，一定要抓住这次的机会了。
尽快把三四线城市的房子，换到核心一二线城市，把郊区的房子换到核心区，把落后的房子置换成改善型住房。
第四代住宅冲击，注定是马上要来了，我们普通人应该怎么办？
我有3点建议：
1、坚持买新不买旧。
同样的价位，差不太多的地段，那么坚定的选择更新更好的产品。
永远要有保持自己的房子，处于市场前40%的觉悟。
未来城市有鄙视链，房子也注定是有鄙视链的。你不能保证自己手里的房子永远是最新的，但是你要确定自己的房子至少是现在市场上的top40%。
比如你房子所在的城市，在全国属不属于前40%，你房子的楼龄在你所在的城市，是不是前40%，你的房子所在的地段，是不是前40%？包括学区，到底够不够列入前40%？
人要有核心竞争力，房子也要有核心竞争力。
房价上涨的时候，是变现阶段，房价下跌的时候，实际上是蛰伏优化阶段，趁现在低谷的，是时候重新审视下：
你的房子，能否承受住这波需求升级的冲击？
2、找准机会置换。
现在，大家手里的房子都在亏钱。
我知道大家是比较焦虑的，如果第四代住宅来了，会不会自己手里的房子跌更猛？
我的观点是趋势是慢慢来的，这个过程会给我们很多机会的，大家要抓住机会去积极置换。
市面上现在真正好地段的第4代住宅还非常少，但是接下来随着新的地块入市，这种趋势就会加快了。
你可以不用太过担心，但是必须要提前做好准备。
现在核心城市的门槛不断大降，5改2等政策把换房的成本又拉到了最低，这都是在帮助大家去置换。
大家不要看到这套房自己亏了多少，而要看看，你看中的房子，这几年亏了多少。
亏损已经是既定事实了，我们把握不了，不如在低位换仓，为后续的回暖上涨选择更好的房子。
尤其是未来几年，更新更好的房子会不断涌出，这样好的置换窗口期，错过了可能又要多大几十万的税费了。
未来2年，我觉得大家都得多少有些置换的觉悟和敏锐度。
3、存量市场也不用太过担忧。
当然，短期没能力置换的也不用太过担心。
像板楼出现了，塔楼也不是断崖式下跌的，只是市场排序靠后，这波第四代住宅站稳了，对于稳地价、稳房价实际上也是利好。
头部市场稳步了，其他房子才能找到自己的位置和价格。
比起情绪，我更建议大家理性的去判断，你的房子在市场中的位置。
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