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如何根据不同阶段特点来制定租户调整策略？
来源丨赢商培训整理
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在商业竞争日益激烈的今天，购物中心作为城市商业的重要组成部分，其租户调整策略的制定显得尤为关键。
为了确保购物中心能够持续吸引消费者，保持高出租率，并不断提升品牌形象和经济效益，我们必须根据不同阶段的特点来精心制定租户调整策略。
以下将详细阐述租户调整的核心原则，以及招租期、上升期、调整期和创新期等不同阶段的租户调整策略，旨在为购物中心的长远发展提供有力支持。
租户调整核心原则
重新梳理定位：在进行任何品牌调整之前，首先需要明确购物中心的定位。这包括目标消费群体、业态组合、品牌档次等多个方面。定位是购物中心发展的基石，也是品牌调整的依据。
品牌调整与定位匹配：在明确定位后，品牌调整应紧密围绕定位进行。新引入或替换的品牌应与购物中心的定位保持一致，同时要考虑品牌间的匹配性和逻辑关系，确保整体品牌形象的一致性和吸引力。
定期经营数据分析：通过定期收集和分析经营数据，了解购物中心的运营状况、租户表现和市场趋势。这些数据为品牌调整提供重要的参考依据。
市场调研与消费者满意度调查：通过市场调研和消费者满意度调查，深入了解消费者的需求和偏好，以及他们对购物中心和品牌的看法。这些调研结果有助于发现潜在的市场机会和改进点，为品牌调整提供科学依据。
挖掘赢利支撑点：在调研过程中，要特别关注消费者的购买行为，找出支撑购物中心赢利的关键因素。这有助于确保品牌调整能够吸引目标消费群体，提升购物中心的盈利能力。
品牌储备与整体规划：在经营期内，购物中心应储备符合定位的品牌资源，确保品牌调整的连续性和稳定性。同时，品牌调整需符合购物中心的整体规划，包括业态布局、品牌组合、空间利用等方面。
租金与品牌提升双重原则：在品牌调整过程中，应兼顾租金增长和品牌档次的双重提升。通过引入高品质、高知名度的品牌，提升购物中心的品牌形象和档次，进而带动租金水平的提升。
宣传推广策略匹配：在经营期内，宣传推广策略应与品牌调整相匹配。宣传推广活动应突出购物中心的品牌形象和特色，同时与品牌调整的节奏和重点保持一致。通过有效的宣传推广，提升购物中心的知名度和美誉度，吸引更多消费者和优质租户。
协同作用：宣传推广与品牌调整之间的协同作用能够增强购物中心的竞争力。通过合理的宣传推广策略，可以加速品牌调整的效果显现，提升购物中心的整体效益。
招租期、上升期、调整期和创新期的
租户调整策略
特点：买方市场，租户谈判力量较强。出租率达到95%前，需处理出租率、租金水平和租户结构的关系。
策略：
主力店选择：重视主力店的母公司信誉，选择无拖欠供应商货款记录的主力店（如百货公司和综合超市）。
次主力店配置：与购物中心功能结构紧密结合，考虑购物、饮食、休闲、娱乐等租户比例。
品牌与租金平衡：在品牌与租金水平之间找到平衡点，确保租户结构的合理性。
特点：出租率保持在95%以上，但尚未形成明显的卖方市场。
策略：
控制续租与调租：合理控制续租期限和调租幅度，保持租户的稳定性和积极性。
开发潜在租户：积极开发潜在租户，弥补招租期租户组合的缺陷，提升购物中心的整体水平。
把握租赁主动权：利用市场趋势明朗的时机，主动调整租赁策略，把握主动权。
特点：出租率保持在99%以上，处于卖方市场，租户出现排队现象。
策略：
调整租户：根据市场需求和购物中心定位，对租户进行调整，优化租户结构。
打下创新基础：充分准备上升期的租赁工作，为购物中心进入创新期打下坚实基础。
特点：在保持出租率的前提下，购物中心出现明显的功能组合、品牌组合、卖场形象和顾客服务水平提升。
策略：
持续改进：不断优化功能组合和品牌组合，提升卖场形象和外观形象。
提升服务水平：提高为租户和顾客的服务水平，增强购物中心的竞争力和吸引力。
创新管理：引入新的管理理念和技术手段，提升购物中心的管理效率和运营水平。
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