小物业关系大民生，物业纠纷既是事关群众幸福感获得感的“关键小事”，也是社会治理的“民生大事”。近年来，江苏法院始终坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实习近平总书记“法治建设既要抓末端、治已病，更要抓前端、治未病”的重要指示精神，高度重视物业纠纷的源头预防化解，依法妥善审理物业纠纷案件，取得较好成效。今年1—11月份，全省法院受理物业服务合同纠纷34000余件，同比下降50.8%。
为进一步推进全省物业纠纷实质性化解，明晰各方主体在物业服务过程中的权利义务，引导物业行业强化规范治理、业主自我管理和社区自治，保障各方主体合法权益，现发布一批物业纠纷典型案例。本次发布的案例，涵盖业主新类型权益保障、业主自治管理、物业服务范围、物业费诉讼时效等问题，旨在为物业纠纷案件的审理提供参考，发挥法治宣传的指引、教育功能，努力推动构建共建共治共享的社会基层治理新格局。
一、张某等17位业主诉苏州某物业公司、某小区业主委员会业主知情权纠纷案
——居民委员会依法代行业主委员会职责签订的物业服务合同对业主具有约束力
——业主不能以物业服务范围之外事项抗辩物业服务不到位而拒交物业费
苏州某小区张某等17位业主认为所在小区业主委员会自成立以来，未履行相应职责，致使小区物业服务缺乏监督，居住环境越来越差，故将业主委员会及物业公司诉至法院，要求业主委员会及物业公司公布业主大会及业主委员会决定及会议记录，公共收益收入及支出明细，维修基金筹集、使用情况，公共能耗收支明细，业主委员会银行账户明细，并提供相应的原件由其查阅、复印。法院认为，业主知情权受法律保护，但应在法律规定的范围内合理合法行使，相关主体负有协助义务。根据法律规定，业主知情权的范围，包括建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；管理规约、业主大会议事规则、以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；其他应当向业主公开的情况和资料。业主知情权的行使方式包括请求公布和自行查阅、复印，其中，原始合同、发票等因形式限制，业主可通过查阅的方式行使其知情权。最终，法院根据业主委员会与物业公司的职责范围，判决业主委员会公布业主大会或业主委员会决定及会议记录、业主委员会银行账户明细；物业公司公布公共收益收入明细账目、支出明细账目以及公共能耗收支明细账目；业主委员会、物业公司公布维修基金筹集、使用情况。张某等可查阅、复印相关文件和材料。业主知情权作为业主所享有的法定权利，是业主了解建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权相关事项的权利。业主行使知情权的目的主要包括监督业主委员会的工作，监督物业公司履行物业服务合同情况，物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况，以及维修资金的管理和使用等。业主委员会、物业公司应当建立信息公开制度，及时公布各项决定、重大事项，定期公布维修资金和公共收益收支，以及其他管理信息等。业主也可以主张业主委员会、物业公司公布上述信息，并查阅相关文件和资料，业主委员会、物业公司等相关义务主体负有协助义务。
东台市某小区业主陈某购买了该小区地下车库。东台市某物业公司经选聘为该小区提供物业管理服务。陈某于2022年1月21日请供电局施工队在自有车位安装个人新能源汽车充电桩，物业公司工作人员发现后阻拦施工。陈某就此事多次与该物业公司协调，但均被拒绝。故陈某诉至法院，请求判令物业公司出具同意在车位安装新能源汽车充电桩的证明。法院认为，发展新能源汽车，对保障能源安全、促进节能减排、防治大气污染等具有重要意义。充电设施是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备，陈某作为案涉车位的所有权人，在自有车位上安装与所购汽车配套的充电设施系对车位的合理使用。物业公司应当配合业主出具同意安装新能源充电桩的证明，至于案涉车位安装充电桩是否符合用电条件、消防等问题，应由供电公司等相关部门依据现场勘查情况判断。一审法院支持了陈某的诉请。一审判决作出后，物业公司不服提起上诉。二审法院维持原判。随着我国新能源产业发展战略的推进，新能源汽车日渐普及。新能源汽车的推广离不开便捷化充电设备，不仅需要政府支持、推动充电设施建设，也需要物业公司对业主安装充电桩予以引导和协助。业主请求安装充电桩未超出对车位“合理使用”的范畴，物业公司应当在业主安装充电设施时予以配合。
——居民委员会依法代行业主委员会职责签订的物业服务合同对业主具有约束力南京某小区原物业公司因故撤出小区后，该小区出现无物业管理服务的局面。因该小区尚未选举产生业主委员会，社区居民委员会组织小区业主推选深圳某物业公司临时托管小区，托管期内，物业服务收费同之前物业服务收费标准。社区居民委员会对该情况进行了公告。后深圳某物业公司进场服务，直至该小区业主大会选聘新的物业公司。业主余某不认可社区居委会与深圳某物业公司签订的物业服务托管合同，拒绝交纳深圳某物业公司服务期间的物业费，深圳某物业公司遂诉至法院。法院认为，参照住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案社区居民委员会代行职责期间与深圳某公司签订托管合同，该合同对全体业主具有约束力。现深圳某物业公司为案涉小区提供了物业服务，小区业主有义务交纳费用，故判决余某支付物业费。居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。实践中，部分小区长期未成立业主委员会，未召开业主大会选聘物业服务人，在原物业服务人退场的情况下，小区呈无物业服务的状态。为解决业主委员会缺位问题，提高物业管理效率，保障业主权益，居民委员会可依法代行业主委员会职责，选聘临时物业服务人，为小区业主提供基本的物业服务。居民委员会在代行职责时，应就相关事项征求业主和物业使用人的意见，并予以公示，确保业主和物业使用人的知情权和建议权。物业服务人提供物业服务后全体业主应当交纳相应物业费。
连云港某物业公司系连云港市某小区的物业服务管理单位，房某系该小区业主。在物业服务合同履行期间，房某认为小区其他业主私自将车库改成房屋居住或出租，改变房屋使用性质，行为违法，连云港某物业公司没有尽到管理义务，因此至今未交纳2020年7月29日至2022年7月29日期间的物业费。连云港某物业公司经书面催收后未果，遂诉至法院。法院认为，连云港某物业公司按约履行了提供物业服务的义务，房某作为小区业主，应当履行交纳物业费的义务。关于其他业主私改车库问题，因连云港某物业公司本身并无执法权，既无权对业主进行处罚，也无权拆除违章搭建，且其收到投诉后已采取了积极措施，向违章搭建业主发出了整改通知，劝阻无效后又向有关职能部门进行反映。在此情况下，房某如果认为相邻业主对车库的改建侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能因此拒付物业费。物业公司为业主提供了物业管理服务，业主理应向物业公司交纳管理服务费用。小区内其他业主违章搭建、改变房屋使用性质等事项，物业公司应履行相应的通知和报告义务，但对违章搭建及非法改变房屋使用性质等行为不具备相应执法权，业主以此认为物业公司管理服务不到位，从而拒交物业费不应受到支持。
2013年7月，徐州某小区业主委员会与江苏某物业公司签订《物业管理服务合同》，对物业服务内容、质量、费用、双方权利义务、合同期限、违约责任等事项作出约定，其中约定物业费半年交纳一次，业主应当按房屋产权面积在每年的1月和7月主动交纳上半年和下半年的费用。同时约定业主拖欠物业费用满一年的，物业公司可以直接诉讼。合同签订后，江苏某物业公司履行了物业管理服务义务。该小区业主杨某认为房屋存在质量问题、物业服务管理不到位等，自2013年9月后便不再交纳物业费。2022年1月，江苏某物业公司在向杨某催交物业费未果后起诉。审理过程中，杨某认为物业服务存在严重问题，且部分诉请已超过诉讼时效，请求驳回江苏某物业公司的诉讼请求。法院认为，《物业管理服务合同》明确约定业主每半年交纳一次物业费用。因物业费属于定期交纳，每笔物业费应系独立之债，诉讼时效应独立计算。故业主未按照约定交纳物业费，物业公司应在每期物业费诉讼时效届满前以催交等方式主张权利。就2013年9月1日至2018年12月31日的物业费，江苏某物业公司未提供充分证据证明其在诉讼时效届满前主张过权利，故法院未支持其该期间物业费的诉请。物业公司提供物业服务后，应及时向业主催交物业费，业主也应按照物业服务合同约定定期给付物业费。物业服务合同属于典型的继续性合同，有别于约定分期付款的合同，物业服务合同中的每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务独立、可分，应认定为独立债务，故诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。如物业公司未及时主张权益且业主提出诉讼时效抗辩的，物业公司的胜诉权益不受法律保护。
