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John Shen
ALC 首席执行官
美国移民局在年底假期前(12月10日)批准了ALC 110号项目科罗拉多州银座假日酒店，一个乡村类旅游区酒店开发项目。这个项目和9月初批准的ALC 105号项目新墨西哥州维拉酒店不仅产业类型一致，更重要的是两个项目都采用了一种独特的“加强版”高级贷款结构 - 利用美国政府节能融资(C-PACE)为EB-5高级贷款护航，有效解决了EB-5和银行争夺高级贷款(第一清偿顺位，固定资产抵押，企业主资产担保)地位的战斗中处于劣势地位的问题。本文仅针对熟悉项目资本结构和各类融资手段的专业人士做个简单拆解，讲讲为什么这在EB-5高级贷款结构演进史上是个不小的突破。
C-PACE是什么？有什么特点？怎么影响高级贷款？请大家参考ALC与C-PACE融资机构Castle Green在美国共同发表的白皮书< ALC发表白皮书｜政府节能融资C-PACE携手高级贷款 >，在此不再赘述。
传统的挑战 - EB-5为什么很难成为高级贷款？
很多人不太明白，为什么传统上EB-5总是充当夹层贷款(Mezzanine Loan)或者优先股(Preferred Equity)，EB-5高级贷款(Senior Loan)特别少。这里的主要原因是有个非高级贷款不做的银行！高质量的开发项目，拿到银行贷款并不太困难，但银行贷款会死死占据最安全的高级贷款位置，独享第一清偿顺位，利用固定资产抵押和企业主的资产担保保护自己。为什么EB-5不能拿到高级贷款位置呢？除了EB-5这种非“主流”融资的层次看起来比银行资本更低，不太受开发商待见，还有个更深层次的原因：EB-5资金额受就业人数上限的影响，能放入同一项目的EB-5资金数额远小于不需要考虑就业的银行资金额。一般情况下，银行能提供给开发项目的资金占到开发总预算的50%-60%，而EB-5受建筑就业的影响，如果不想用运营就业(这会给绿卡申请带来更高难度)，通常能提供给项目的资金额只能占到总预算的35%-40%。这个20%的差距是致命的，没有任何一家开发商可以在明明能拿到60%银行高级贷款情况下，选择去拿40%的EB-5高级贷款。
ALC在过去15年中完成了大约100个EB-5项目的融资，EB-5资金全部成功以高级贷款形式进入了项目。其实这些项目都可以拿到银行提供的高级贷款，这让我们的工作比其它主做EB-5夹层贷款的区域中心困难很多。正因如此，这些年ALC也丢过不少好项目，大都因为EB-5资金额远少于银行贷款额。在长期和银行争夺高级贷款的战斗中，尽管ALC一直努力创新和完善高级贷款结构，比如独创了A-B双借据结构，但一直没有绝对把握击败银行高级贷款。如今C-PACE算是从根本上解决了这一难题。
C-PACE怎样帮EB-5坐稳高级贷款位置
C-PACE的融资前提是开发项目使用节能设施，比如安装太阳能板发电，采用节能供暖系统（HVAC），LED节能照明和使用可再生能源设施等。这些设备的使用需要钱，C-PACE融资机构为项目提供所需资金，而还款则通过设立新的房地产税种，每年以项目缴纳税的方式逐渐回收资金。C-PACE的融资性质介于股权和债权之间，但几乎毫不影响高级贷款的清偿效果。在清偿顺序上虽然C-PACE仍然处于高级贷款之前，但由于C-PACE清偿额最多不过是当年的欠税额，数字微小，对排在后面的高级贷款的清偿空间几乎不产生不利的影响。
我们拿一个实例来说明C-PACE加持下的占比40%的高级贷款(EB-5)是如何击败没有C-PACE的传统资本结构占比60%的高级贷款(银行)的。请看下图。
图中左侧的项目资本结构显示的是没有C-PACE情况下的通常形态：高级贷款是银行提供的，占60%，年利息9.83%；另有优先股15%，年收益14%；股东的股权投资25%。这一结构的债权总成本加权利息是年化10.66%。注意，这一传统结构中，EB-5资金由于就业限制，不可能提供到总预算的60%，也就只能把高级贷款位置拱手让给银行。这就是绝大部分项目的常态。
图中右侧的项目资本结构显示的是C-PACE加入后对高级贷款的影响：由于C-PACE本身占比达到35%，高级贷款的比例被下调至总预算的40%了。股东的股权投入仍然保持在25%。如果C-PACE每年还款的利息是7.5%，高级贷款年利息即便提升1%到10.83%，这一结构的债权总成本加权利息也仅有9.28%，远低于传统结构的10.66%。请注意，在这一结构中，由于高级贷款比例下降到40%，EB-5资金完全可以充当这一角色了。而相比传统银行做高级贷款的融资模式(左侧结构体)，由于债权成本更低(9.28%对比10.66%)，开发商会更倾向于采用C-PACE和EB-5高级贷款的这一资本组合(右侧结构体)。
ALC近期获移民局批准的105号项目和110号项目都是使用了同样的逻辑，凭借C-PACE这一武器，轻松击败了比例更高的银行高级贷款，把EB-5资金成功送入了项目高级贷款的保险箱内。
在项目开发的资本结构竞争中，EB-5资金和银行资金为夺取高级贷款位置还会在每个优质项目上不断厮杀下去。近年来，ALC利用资本组合优势已经成功创造出不止一种加强版的高级贷款结构，并能凭借这一技术优势获得市场上最好的项目。在2024年移民局批准的23个项目中，ALC多次使用独家创造的加强版高级贷款结构，EB-5资金安全性不断提升，造福了新法案下的EB-5投资人。
截至2024年12月20日ALC项目获批数据统计
正在招募中的ALC项目
乡村项目
预留签证类别：乡村项目
行业类型：农业科技 | 室内立体种植
EB-5贷款性质：高级贷款
募集人数：22人
抵押品性质：实物资产、项目公司以及母公司的资产和股权质押，母公司承担无限连带担保责任
退出方式：再融资，或在二级市场出售贷款
No.100 南卡罗来纳州本源室内种植基地
预留签证类别：乡村项目
行业类型：农业科技 | 室内立体种植
EB-5贷款性质：高级贷款
募集人数：25人
抵押品性质：实物资产、项目公司的资产和股权质押、政府拨款
退出方式：政府拨款、其他商业贷款或者股东投入替换
No.91 犹他州凯普地热能源发电基地-地上
（合作机构独家代理）
预留签证类别：乡村项目
行业类型：地热能源电站开发
EB-5贷款性质：高级贷款
募集人数：45人
抵押品性质：固定资产
抵押品价值：四倍以上固定资产，设备，股权等
退出方式：(可再生能源)联邦投资税务优惠，或美国能源部(DOE)贷款。
城市高失业率（TEA）区项目
No.93 路易斯安娜州博希尔高尔夫娱乐中心
(956F已获批)
预留签证类别：城市高失业率区项目
行业类型：房地产 | 娱乐中心
EB-5贷款性质：高级贷款
其它政府贷款：美国 SBA 504 担保贷款
募集人数：12人
抵押品性质：固定资产
抵押品价值：两倍以上固定资产
退出方式：重新贷款
正在招募中的ALC合作项目
项目使用ALC区域中心执照。ALC不进行信贷风控审核，不参与管理，也不承担任何财务责任。
联邦实验中心
预留签证类别：高失业区
行业类型：商业地产开发
萨朵亚高奢养生度假村
预留签证类别：乡村项目
行业类型：房地产 | 度假村
雷霆山体育中心
预留签证类别：乡村项目
行业类型：房地产 | 体育中心
大学城希尔顿酒店
预留签证类别：高失业区和乡村双预留
行业类型：房地产 | 酒店
ALC 15周年
(查看详情请点击上方链接)
ALC I-956F获批链接：
82号--喜报: ALC乡村项目北卡博福特指南针酒店I-956F获批！
80号--喜讯 | ALC城市高失业区项目I-956F获批！
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