上海建国东路项目,城市更新背景下的中海“好房子”探索与实践

文摘   2024-11-25 17:56   山西  

近日,由中华人民共和国住房和城乡建设部指导,中国建筑集团主办的中国建筑科技展在北京首钢园展出,中海地产携绿色建筑、智慧城市、旧城改造等多个领域的创新实践成果亮相该展。其中,“新建好房子”展项备受瞩目,上海建国东路城市更新实践亦引起政府及多方媒体的关注。


如何解决上海中心城区5000余个“手拎马桶”的民生问题?如何实现成片历史风貌保护,为城市留住记忆,为人们留住乡愁?在上海建国东路城市更新实践中,中海全面更新建国东路城市界面,补齐城市生活功能,助力上海破除“二元结构”对立发展瓶颈,并在开发模式、调规、方案、风貌、文保、工艺、材料等维度与政府共同探索可行路径,为城市历史风貌保护提供了可复制样本。


一侧是高楼大厦云集,另一侧却是上海旧房最为密集的城区之一。

建国东路所在的黄浦区是全市唯一一个全域CAZ(中央活动区)的区域,同时也是旧改地块面积最大、分布最广、“二元结构”问题最为凸显的城区。

项目地处黄浦区核心区域,紧邻“一大”会址,属于较大成片二级旧里改造片区,百年老弄堂,简屋陋室低矮逼仄,居住、配套条件极差,地块内有5000多个“手拎马桶”,民生问题突出。马桶挨在饭桌旁,厨房搭在弄堂里,“拎着马桶看东方明珠”是这里生活的写照。

建国东路改造前鸟瞰全景图

“城市棚户区、旧里的改造,是长期困扰上海的最大民生难题。”上海市信访学会理事专家说。与马桶作斗争,一直是上海民生工程的重点和难点,也是信访矛盾最为集中的点。

改造前居民生活实景

任务迫切严峻,但困难重重。解决5000多户、3万多居民动迁安置问题,资金需求大,同时涉及建筑密度大、保护建筑多等问题,更增加了更新难度。

中海总投资450亿元打造建国东路项目,其中向居民支付动迁款约285亿元,妥善解决居民动迁安置问题,帮助核心城区居民迈向梦寐以求的新生活,加速推动项目推进。

更新后的建国东路不仅让城市面貌和功能焕然一新,还配建了综合为老服务中心、老人日间照料中心、居委会和老年活动室等生活配套,让民生“洼地”变成了城市“秀带”。


让城市留住记忆,让人们留住乡愁。通过肌理复原、留皮换胆、顶升逆作、建筑平移等一系列举措,建国东路项目成为上海为数不多的、具有成片历史风貌保护的城市更新项目,鹤鸣里、祥顺里、鸿宁里等重点文保建筑也得到精细修缮,极大程度上保留了城市文化遗产。


绵密的建筑布局、独特的围合方式、井然的街巷空间秩序及其尺度,里弄的这些特征组织在一起构成了老上海特殊的城市肌理。中海结合文保建筑“修旧如旧”、城市肌理恢复“原汁原味”等理念,让历史建筑的空间尺度、组合关系和肌理颗粒度得以完整保留。

城市风貌肌理保护示意


为修复沿街界面,中海先对宝兴里和慈寿坊进行“留皮换胆”式的保护,并以它们为依托,寻求各种元素和原始比例的关系,再对黄陂南路沿街其他立面进行织补。“留皮换胆”技术的应用,有助于将建筑外立面的形式、材料、特色装饰完整保存,结合恰当的保护修缮措施,重现历史建筑风采,并对内部空间结构予以灵活调整,释放其空间。

 
 
 
 
 
 
黄陂南路新建沿街立面示意

 


2017年5月,祥顺里成为黄浦区文物保护点,中海为了在保护更新之间求取巧妙的平衡,将祥顺里进行整体的原位顶升托换。采用夹墙钢架+夹墙梁+内部钢桁架的组合拳,将墙体置于一张“保护网”中,通过整体顶升同步控制系统将建筑顶升约1.6米左右高度后,再进行地下的建设开发。



鹤鸣里148号住宅拥有110年的历史,这座历史住宅不能分割,它必须作为一个整体留存,如此才能承载历史的密码以及提供给后人解码的可能。为此,中海将这座重达680吨的住宅和顺鑫里以及鸿宁里1号一起平移到顺昌玖里地块的西北角,构成一个向城市打开的公共空间,让公众感受历史的魅力。


“更新是最好的保护”。建国东路的城市更新,让成片历史风貌得以完整留存,激活了历史记忆,重塑了场所精神,打造了第一个以“顶升逆作”实现地下空间开发的石库门里弄住宅,实现历史的活化与再利用,其多项文保技术也将为城市建筑保护提供经验范本。
更新修补后建筑立面实景图



城市更新不仅要算经济账,更要算文化账和民生账。中海城市更新实践,致力通过老旧小区、城中村和危旧房改造来改善人居环境,并在过程中做好历史文化保护传承,以城市更新推动和谐城市的建设,不断实现人民对美好生活的向往。

在北京最大的棚户区改造项目——石景山北辛安项目,中海助力数万名百姓“原地安居”,打造11104套高品质和高质量的安置房,被誉为“北京最美安置房”。还特意保留了石景山老区政府、新华书店等具有北辛安情怀的旧址,将一砖一瓦移建到如今的新安城市记忆公园中,留住城市记忆和乡愁。


在济南中海华山珑城项目建设中,中海坚持“以人为本”,交付12111套安置房,系统解决村居民安置、打造完善的生产生活配套,让华山片区居民原地圆梦。在更新实践中,中海结合华山当地生态潜力和文化底蕴,打造华山历史与文化博物馆,参与实施改善济南最大规模的古建筑群华阳宫,让华山独特的文化魅力得以重新迸发。


在上海中心城区最大的城中村改造项目——红旗村项目,中海用5年时间,将项目从传统初级市场转型为数字经济试点,落地上海中心城区首个数字广告园区,让曾经的“摆摊经济”升级为“楼宇运营”,赋能集体资产提质增效,构建持续造血机制,助力上海真如片区腾飞。



城市更新,共创美好。中海将秉承“我们经营幸福”的企业使命,不断汇集中海智慧,提供中海方案,通过城市更新推动城市发展,更致力于在城市更新过程中将“老房子”建设成为人人满意且住得舒适的“好房子”,改善人居环境,探索历史文化遗产的保护与传承,努力以“人民之城”理念绘就“幸福之城”画卷。


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