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编辑 | 王禅
审校 | 格里菲斯
2021年底到2022年初，那个时候，整个中国的房价，都还没开始动摇，有些区域的房价甚至还在上涨（具体来说，就是下图中的阴影区域）……![]()
但是，就从2022年初开始，全国各地的房价都开始了下跌，如图所示，二手住宅价格的当月同比增幅，也从0值以上掉到0值以下，并且一直持续迄今……通常来说，我开始连着发某一个大类资产文章的时候，不管是A股、港股、美股或黄金、比特币，都是该资产价格相当长一段时间的绝对底部或顶部，为什么呢？因为，只有我觉得该资产的价格进行到了最极端的地步，不管是价格点位还是市场情绪，还是资产背后的逻辑，都已经远远、远远偏离了正常状态，我才会花上极大的精力，去研究，为什么现在的价格如此离谱，所以才会连续发文章……然后，在资产的价格真正开始对市场情绪反噬，或者资产价格背后的逻辑再度开始起作用对资产价格进行纠正的时候，我反而就不怎么再发该类资产的文章了。人的原因嘛，根据多家房地产中介的调查数据，中国年轻人买房的年龄基本在33-34岁。不妨将这2个年龄，作为买房年轻人的代表，然后，我根据第七次人口普查数据，专门对这个年龄段的年轻人数量做过详细的估算——2022年和2023年是过去16年的顶峰，此后该年龄段的人口数量将迅速下滑……![]()
钱的原因嘛，我和@呐喊小伙伴，更是从自上而下和自下而上两个角度，分析了居民债务/可支配收入的不可持续性。也就是说，从世界主要大国的居民债务角度看，中国居民买房杠杆2021年已经加到了极限状态——而2021年底，同样将债务杠杆加到极限的韩国房价，都已经开始了下跌。![]()
众所周知，任何一样“资产”，其价格都取决于后面买入的人和钱，说白了，在于“接盘侠”的人数多少和接盘侠的购买能力——现在，“接盘侠”数量在迅速萎缩，而债务杠杆加到极致导致整个民间出现债务通缩，有个窝能住就行了，哪里还有能力再去买房子？这就是我文章题目中所说：最好的卖房时机，就是3年前！从本文的第一张图上，应该就能看出，“百城二手住宅挂牌均价”几乎是在持续下跌，没有什么像样的反弹，而“70个大中城市二手住宅价格指数的当月同比”，也一直都是负值（这意味着每个月都在下跌），而就在2024年9月底以来，其跌幅基本走平……在一个持续下跌的市场里，任何一个“现在”，都是当前以及未来最好的卖出时机。从本文第二张图上，看看房子“接盘侠”的人口数量在未来10年之内的断崖式下跌，而且不会有任何反弹，你还在期待什么呢？未来的10年之内，可不就是每一个“现在”，都是次好的卖房时机么？众所周知的是，自2008年全球金融危机过后，中国的城镇房产，特别是大城市的房子，就完完全全地变成了“金融产品”，那么其价格变化，就要走金融资产的价格逻辑，而不是简简单单地“围绕价值上下波动”。![]()
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想想看，从2003年一直到现在，我们国家大中城市的房价，是不是就在一个价格上涨的正反馈上一路狂奔，整体上持续了近20年，像北京上海深圳这样的地方，随便一个区域的房价，普遍都上涨了15倍以上。18年上涨，然后，2021年底价格到顶了，还叠加了接盘侠减少、居民债务到顶的条件，你期望2-3年就能调整过去？在居民部门的债务杠杆降下来之前，中国的房价不会有任何像样的反弹机会。怀疑这个事实的人，观察2023年的股市就好了——2023年的A股，就是接盘侠在不断减少，而许多A股投资者却债务缠身不得不选择割肉斩仓。就经济规模来看，全世界历史上，房地产资产泡沫能与中国相比较的，唯有美国与日本。2000年-2006年，美国房价持续上涨，大量的低收入人群，也能够通过长期贷款和很低的首付买到房子，因为美帝国主义的政府，不知道通过不断的政策调控，来保护美国高房价，于是，短短的6-7年，当美联储抬升利率的时候，一大波房奴们，立即陷入了“次贷危机”，美国房价也立即见顶，此后遭遇了长期的债务通缩……同为东亚大型经济体，日本的房地产泡沫路径，几乎与中国一个模子刻出来的一样，从1973年石油危机时期开始快速上涨，叠加经济泡沫，连续上涨了17年。不仅上涨的过程和时长与中国非常类似，连房地产泡沫破裂的原因，也与中国基本一样——那么，美国与日本的房价，分别经历了多长时间“到底”呢？只有债务通缩危机、没有接盘侠危机的美国，次贷危机爆发后，美联储和美国联邦政府，果断实施0利率+QE印钞+紧急援助计划+接管两房+救助金融机构等史无前例的货币政策和财政政策组合拳，然后，美国房价到2012年前后见底，调整时间6年。至于既有接盘侠危机、又有债务通缩危机的日本，其地产价格在1990年见顶，尽管后来日本政府把利率降低到零，又启动了各种印钞大法，但日本房价还是一直调整到2003年才算见底，房价连续下跌13年。![]()
说明：图表来自伍戈博士，其中计算美国房价或日本房价下跌，均按照名义价格计算，不考虑通胀问题。
因为独生子女政策的长期实施，中国接盘侠数量减少之迅速，远超当年日本，那你凭什么还在期望，中国房价经过3年的调整就结束了呢？
那为啥说“现在”，其实是因为，我观察到了两个重要的数据“异常”。
第一个数据异常，是央行月度公布的居民部门新增中长期贷款数据——因为，新增中长期贷款，基本都是居民购房贷款，所以该数据可以理解为居民买房的“融资额指标”。把这个融资额指标，与百城住宅二手房挂牌均价对比，你会发现一些有意思的事儿。![]()
根据上面的图，自2020年底以来，每一次居民新增中长期贷款出现一个“尖顶”，接下来1-2个月内，必然迎来新一轮房价的下跌，例如，2021年1月、2021年12月、2023年3月、2023年9月、2024年1月、2024年3月、2024年6月……绝大部分人买房都要通过贷款，在整体居民债务杠杆到达极限的情况下，当一个月的新增贷款出现了“尖顶”，就意味着当月的居民“购房能力”被开发到了一个“高点”，当然也就意味着房价的高点，之后当然就会迎来下跌。熟悉我们大A股的人都知道，在股市的融资额到达极限之后，每次股市融资额快速增长，基本都会伴随着股价上涨到高点，之后一段时间，也都会迎来股价明显的调整——这也是因为，股民的股票购买能力，当时被开发到了一个高点。11月份的3000亿元，与历史比看似不高，但，毕竟还是一个“尖顶”，鉴于过去的两年多时间里，居民债务杠杆并没有什么改善，尤其是，这个尖顶，还是在9月底央行降准降息+松绑几乎所有买房限制措施而带来的，那就极大概率会带来后续的房价下跌。第二个数据异常，是一二线城市商品房成交面积在10-12月份暴涨。![]()
在一个接盘侠越来越少的大类资产中，每一次成交量的暴涨，都是有一大波嗅觉更聪明、更灵敏的人，趁着有接盘侠的时候在相对高位出货，当这部分接盘侠“被满足”之后，将会有很长一段时间接盘侠数量更加稀少，那会带来什么样的结果，不言而喻……综合居民新增贷款额与成交面积的变化，我有必要告诉大家一个真理：在一个资产价格上行的趋势里，先上杠杆的人赚钱，后上杠杆的人接盘；在一个资产价格下行的趋势里，先去杠杆的人逃顶，后去杠杆的人接盘。不管任何时候、任何国家、任何城市，租金收益率都是衡量房地产泡沫程度的重要指标，要不然，买房子等着吃灰么？更进一步，在一个债务通缩的经济环境下，租金收益率将会成为衡量房价泡沫程度的最佳指标。我们看一下中国一线城市、二线城市、三线城市的租金收益率就可以看出来了——别看过去几年的房价上行中，一二线城市房价涨得最欢，现在就是拉清单的时候了。![]()
什么一线城市房子都是核心资产，什么一线城市不断有人口流入，未来国家要印钞救市……我已经懒得反驳，直接甩给他们日本1990年居民债务见顶之后的东京房价和2006年美国居民债务见顶之后的纽约房价吧。看清楚，那些持续有人口流入、更有政府印钞救市的所谓“核心资产”，相比起那些非核心资产，最终到底是跌得多还是跌得少？![]()
东京的房价，1990年见顶，此后一直到2003年见底，下跌幅度远超非东京区域的房价。
纽约的房价，2007年见顶，初期下跌幅度确实低于美国20城综合房价，但在2012年见底之后一直到现在的反弹幅度，却远低于美国20城综合房价。东京，难道不是日本人口持续涌入的核心一线城市么？或者，难道日本政府没有实施印钞大法救市？纽约，难道不是全世界人口持续涌入的核心一线城市么？或者，难道美国政府没有实施印钞大法救市？
老实说，作为一个最朴素的中国人的愿望，我也希望中国经济持稳，也希望中国房价能够稳定下来，不再下跌……2016-2017年的时候，我就希望房价不要再上涨，我觉得房价再涨的话，就会掠夺年轻人一辈子的生命价值，炒到那么高的价格纯粹是Huoguoyangmin……既然，我们已经把房子变成了金融资产，而不是用来消费居住的家，那，就只能走金融资产的价格逻辑，该怎么样，就会怎么样。
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