来源 | 地产情报站
房地产一哥，也会遭遇滑铁卢。
8月19日晚间，保利发展发布2024年半年度报告，报告期内实现营业收入1392亿元，同比增长1.66%；归母净利润74亿，同比下降39.29%。同时，经营活动现金流净额为-171亿元，同比大跌339.97%。财报发布后，股价也迎来两连跌。
营收增长，净利润大跌，经营活动现金流净额负增长，保利发展到底经历了什么？
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中报显示，今年上半年，保利发展实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%，实现签约面积954.25万平方米，销售金额依然稳居行业第一。
我们拆开来看。
今年一季度，保利发展的签约金额为629.84亿元，同比减少44.81%。极速下跌的签约金额，让保利开始慌了。第二季度，保利开始疯狂推盘。
到了中报时，保利发展的签约金额极速飙升到1733.36亿元。相当于第二季度实现签约金额1103亿元，比第一季度多卖了473亿的存货。可即便如此，1733.36亿元同比去年依然减少了26.81%。
保利发展在财报中表示，第二季度，公司积极调整销售策略，加大推货力度。用白话来解释，就是“降价保量”。
降了多少？
我们来看另一个指标，销售毛利率。
保利发展第二季度销售毛利率为14.57%。而今年第一季度为18.64%。合起来，中期毛利率为16.02%。这说明，今年第二季度毛利率比第一季度少了4个百分点。保利发展为了保销量，放弃了毛利率。
我们再同比来看。2023年第一季度销售毛利率为21.87%，2023年第二季度为21.01%。2023年中报，销售毛利率还稳定在21.26%。
相当于今年上半年的销售毛利率比去年同期，少了5.24个百分点。
因此，从数据也可以看出来，保利发展是从去年第三季度开始放弃毛利率指标的。当时，保利发展在全国各地促销，还一度引发购房者投诉。
今年第一季度，保利发展减少了折扣力度，毛利率回升了一点，但是销售量大幅下降。于是今年第二季度再次加大推盘，加大折扣力度，毛利率又下去了，但是销售量起来了。
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我们再看新增项目情况。
今年上半年，保利发展共拓展项目12个，总计容面积116万平方米，权益地价109亿元，总地价126亿元，其中，新增货值住宅业态占比达96%。作为对比，去年上半年，保利发展一共拓展了41个项目，总地价超过700亿。
简单计算一下，今年上半年新增的项目总地价不到去年同期的20%。
看来，今年保利确实不怎么拿地了。
重心还是放在了“去库存”上。
再看另一组数据。2023年下半年，保利发展继续扩充土储，下半年一举新增62宗土地，全年拿地103宗，全年总地价高达1632亿元。
公司在2023年年报中乐观的估计，“公司新增项目税前成本利润率平均在15%以上，具有较强盈利能力”。保利发展还表示，“全国商品房销售金额同比降幅收窄，新房和二手房交易金额同比保持正增长，显示出居民购房需求仍具韧性”。
因此，从2023年积极的拿地策略看，保利可能认为行业即将企稳。
结果到了今年，保利发展突然“大转向”。
不但拿地金额大幅度缩减，还破天荒的加大推盘力度，宁愿损失4个点毛利率，也要积极出货。
因为从整体数据来看，今年一二三线城市房价持续下跌。根据国家统计局的数据，6月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.7%，二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降4.5%和5.4%。
在这种趋势下，房企之前乐观的利润率目标，显然难以实现。
保利发展，此前终究还是误判了形势。
在2024年中报中，保利发展表示“房地产销售市场在预期偏弱、消费者信心不足的背景下，延续下行调整态势”。同时，“市场各方参与主体信心尚未恢复，行业仍在筑底阶段”。
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今年上半年，保利发展就实现了1733.36亿元签约金额，位居行业龙头地位。
那么，保利发展手上还有多少存货？
财报显示，截至2023年12月31日，保利发展开发成本、开发产品等存货总金额为8695.08亿元，占保利发展总资产的60.51%。到了今年中报，保利发展的账面存货还有8313.95亿元！
相比于去年底，库存也就减少了380亿元。
但是今年整体市场的销量下滑很严重。公司去年又新增了1632亿元的土地储备，在库存高压下，保利不得不掀起“价格战”。这当然导致了毛利率下降，净利润数据也很难看。
保利发展目前土地储备计容建面还有7140万平方米，较年初下降8%。
另外，公司现金流情况也不太好看。
2024年上半年，保利发展经营活动产生的现金流净额-171亿，同比下降339%；其实一季度经营活动产生的现金流净额为-333.06亿，更难看。公司在第二季度疯狂推盘，才扭转了一些。
筹资活动产生的现金净额159.8亿，2023年底为-499.62亿。也就是说，本来去年保利发展还压降了一部分债务，结果今年又搞了一些钱，填补经营活动现金流的缺口。
截至2024年中报，保利发展一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年初提升1.52个百分点；直接融资比重提升1.52个百分点至17.82%。截至报告披露日，公司已获批注册100亿元公司债券、推出95亿元向特定对象发行可转换公司债券方案。
这也从侧面说明，保利发展目前资金缺口依然存在。
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根据国家统计局数据，今年上半年全国新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%；新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。
作为行业一哥，保利发展也不得不积极改变策略，以应对当前的形势。只是，如果房地产市场持续走弱，保利发展的数据可能会越来越难看。
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