几个月前，深圳开始拿出几块压箱底的顶级核心商业地块更改成住宅用地，卖地赚钱，深圳湾后海总部基地登良地铁站口的两个地块，就是最令人瞩目的两块，当时我曾第一时间点评，不了解的朋友们可以点击下方链接查看。
今天上午，土地的正式出让通知刚刚出炉，有一些更为详细的信息，让我们可以对未来这两个地块之上的豪宅做出更多清晰的预判。
1，两块住宅占地面积都不大，住宅容积率8.0，高度200米。
北面地块占地12197.30平，南面地块占地22456.36平，总占地面积38566.56平。从数字上可以明显看出两个地块实在都不大，两个地块加起来只是比恒裕滨城二期地块大一点，北区地块大概就是比曦湾天馥略大，南区地块大概就是吉祥龙这么大。
包含70000平的商务公寓，其中40000平方米可分割转让、30000平方米限整体转让。出让公告明确说明，宗地鼓励用途合理转换，限整体转让的商务公寓可全部转为等面积的酒店，那基本上意味着地块以后会有30000平的酒店。
住宅高度200米，容积率8.0，应该也是目前深圳核心豪宅容积率的天花板，大概跟润玺二期差不多，但是润玺二期东面可是非常开阔的高尔夫景观和海景，这个地块东面和南面基本都是写字楼，估计50层以上的超高层应该可以透过写字楼，看一些不那么纯粹的海景。
2，交房即发证。
这个出让要求挺好，按照12月2号拍卖出让，乐观点预计，一年后也就是明年25年底/后年26年初，应该可以正式开盘，三年交楼，28年底29年底交楼，交楼即拿证，现在已经没有限售，一手业主拿证就可以转让出售。
值得注意的是，明年底开盘这个时间点，大概率跟目前深圳湾万众瞩目的东角头中信深圳湾项目开盘时间重合，但项目明显会比中信深圳湾低几个档次，景观，容积率，周边环境等相差太多。
3，重点是不限价，也没有90/70。
出让公告中没有任何人才房、限价或者对于户型面积大小的规定，也就是说这是一块纯粹的商品房，而且以地块本身所处地段，开发商应该会做纯改善型的大户型，如果是200起步的话，完全正常。
根据最新的929深圳楼市新政，这个地块也没有限价，以后住宅的发售价格也没有任何限制，所以开盘价格不要有任何倒挂打新的幻想，20w起步很正常。
深圳新盘限价倒挂打新早已成为过去式。
4，得房率预计75%左右。
按照目前深圳最新的住宅设计规范，得房率会有一定的提升，比前几年的新房得房率能高5%左右。
可以想象，这个地块未来建成，就是一个处于核心CBD写字楼中间的无景观高容积率高品质豪宅，房子肯定新，品质大概率还行，开盘不会便宜，适合看不上目前深圳湾以及深圳几个核心豪宅区二手房、有新房情节的买家，更多细节分析，后面我再更新同步。
沧海
2024-11-02
