7年前，江苏的张先生以市场价购买了一套一楼带小院的二手房，住得一切顺利。
最近他却发现，原房主竟然一直住在地下室，甚至还和他打了个招呼。
张先生傻眼了，原房主一句“我卖的是房子，没卖地下室！”让他彻底懵了。
地下室不是房子的一部分吗？
这到底是个什么情况？
01
案情回顾
事情发生在江苏某市。
张先生在7年前通过正规的中介公司购买了这套房产，签了购房合同，办理了过户手续，顺利成为了房屋的合法所有人。
买下房子后，张先生开始了新的生活。
最近的一次意外发现，却打破了他的平静生活。
家里时常传来莫名的响声，一开始张先生以为是邻居在装修，也就没太在意。可这声音越来越频繁，有时甚至深夜也能听到。
一天夜晚，巨大的噪音又开始响起，张先生终因无法忍受侵扰，遂决定采取行动，正式联系物业管理处。
出乎意料且令他深感震惊的是，物业方面反馈称，该噪音源头竟源自他家的地下室。
地下室？我家还有地下室？张先生一脸疑惑。
在物业的带领下，张先生找到了地下室的入口。
打开门的那一刻，他惊呆了：地下室里竟然住着原房主周先生！房间里摆满了木材和工具，周先生正在那里干活。
这是我的工作室，不在房屋买卖范围内。周先生态度坚决，要用地下室，得另付20万。
张先生懵了，回顾自己当时的购房过程，确实没有特别注意到地下室的归属问题。
当时合同上只写明了房子的面积、楼层以及房屋的结构等内容，但地下室并未单独列出条款。
张先生的理解是，地下室作为房屋的附属部分，自然应该包含在房产之内，但没想到原房主竟然以“地下室未写入合同”为由，继续占用这片空间。
事情闹到这里，双方的矛盾升级，张先生多次要求周先生搬走，但周先生坚称地下室属于他，并表示自己当初出售的只是地上的房屋部分，地下室并不在交易范围内。
无奈之下，张先生只好选择走法律程序，向当地法院提起诉讼，要求确认地下室的归属并要求周先生搬离。
02
一审判决
案件开庭后，张先生的律师指出，张先生购买房产时，房屋和地下室应当视为一个整体出售，周先生先生占据地下室的行为已经侵犯了张先生的合法权益。
律师还特别强调，购房合同中的确没有明确写明地下室的归属，但根据房屋的结构和实际使用情况，地下室属于房屋的附属部分，产权应一并归张先生所有。
而周先生的辩护律师郑重提出，依据购房合同的明确条款，地下室并未纳入交易范畴之内，且鉴于其设有独立出入通道及独立使用功能，不应视为房屋主体结构的组成部分，故而张先生无权主张其迁离该地下室。
然而，一审判决结果出乎张先生的意料。
经法院审查，确认双方签署的房屋买卖合同中确无关于地下室的任何约定，据此，依法驳回了张先生的全部诉讼请求，并明确判定地下室的所有权归属周先生。
这个结果让张先生难以接受，经过慎重考虑，他决定提起上诉。
03
二审判决
现在问题来了，底层到底算不算房子的一部分呢？这个问题看似简单，实际上却涉及到复杂的法律问题和实际操作。
根据我国物权法的相关规定，房屋的附属设施，包括地下室、车库、花园等，原则上应归房屋所有权所有。
这并不是绝对的。如果地下室与房屋主体结完整且没有独立的使用功能和出入口，通常会被认为是房屋的一部分，理应随房屋的产权一并转移。
如果地下室具备独立的出入口，并且在房屋买卖合中没有明确约定其权利，就存在争议的可能。
在张先生的案件中，购房合同没有明确约定地下室的所有权，而地下室具备独立的出入口，这就给了原房业主周先生一定的法律操作空间。
二审法院对案件进行了更加全面的审查。
本案的核心争议在于：地下室是否包含在房屋买卖合同的标的物范围内？
根据《民法典》规定：“房屋的转让包括房屋主体及其附属设施的转让，但当事人另有约定的除外。”这意味着，除非合同中明确排除，房屋的附属设施应当随主房屋一同转让。
地下室作为房屋的组成部分，具有以下特征：
与主房屋在结构上不可分割 属于同一产权登记范围 共用水电等基础设施
本案中，周先生在交易时刻意隐瞒地下室的存在，违反了合同法中的诚实信用原则。
买卖合同中明确约定“房屋及其附属设施一并转让”，地下室理应包含在交易范围内。
最终，二审法院改判地下室归张先生所有，并要求周先生在限期内搬出地下室。
04
案件观点
这起案件一开始在网上引发了广泛讨论，很多网友对地下室的归属问题感到好奇。
也有网友调侃道：“原房主这是卖房子不卖地下室，还真有点‘鸡贼’啊。”
也有的提醒道：“买房时一定标明清楚合同，别被忽悠了。”
还有一位网友提出了自己的看法：“地下室有独立的出入口，应该不算房子的一部分吧？如果合同里没写，那还真不好说。”
另一位网友则认为：“地下室也算房子的一半吧，谁会想到买房子还要把地下室分开来呢？”
此案例虽具戏剧性色彩，实则深刻揭示了房产交易领域的普遍性症结。
众多购房者在交易过程中，往往聚焦于房价、面积等核心要素，而对附属设施的所有权归属问题缺乏足够重视。
另一方面，部分卖家未能充分履行其如实披露的法律义务，从而无形中为日后潜在的争议与纠纷埋下了伏笔。
房地产交易相较于一般商品交易，其特性显著，不仅金额庞大，且影响层面广泛而深远。任何细微环节的疏忽，均可能引发难以估量的复杂后果。幸而，此事件最终得以公正圆满地解决。
总之，无论是买方还是卖方，都应该本着诚信的原则，明确交易标的，避免因为信息不对称而产生纠纷。
来源：文案来源于网络
声明：本文根据真实案例改编，文中当事人均为化名，本文不构成任何法律意见或建议，仅供读者参考。
