2023年，在多项政策加持下，房地产行业逐步企稳，但复苏仍是一个相对漫长的过程。新的发展阶段下，位于行业头部的房企如何穿越周期，对整个地产行业都有启示作用。
克而瑞研究数据显示，2023年百强房企1-12月实现销售操盘金额54049.5亿元，同比降低16.5%，累计业绩降幅继续扩大，头部房企依然承受较大的销售压力。不过，部分头部房企仍在保持拿地，国企中以保利发展、华润置地为拿地主力，民企中龙湖集团、滨江集团等仍保持一定投资规模。
地产下行周期，调整负债结构、维持现金流仍然是2023年头部房企的工作重点。
龙湖集团、万科集团等头部房企纷纷提前偿还有息负债，并在年内发行利率较低的中期票据。现金流方面，除了维持开发业务基本盘、加快销售回款外，头部房企今年更加重视多元化业务，围绕全集团经营性现金流展开工作。用龙湖集团CEO陈序平的话来说，希望“靠各个航道现金流回正驱动公司的增长”。
销售压力仍在，少数房企保持拿地
国家统计局数据显示，2023年1-11月，全国商品房销售面积为10.1亿平方米，同比下降8.0%，同期商品房销售额为10.5万亿元，同比下降5.2%；其中，1-11月住宅销售面积为8.6亿平方米，同比下降7.3%，住宅销售额为9.4万亿元，同比下降4.3%。
在市场增量遭遇瓶颈的大环境下，房企销售也遇到增长压力。克而瑞研究表示，2023年1百强房企1-12月实现销售操盘金额54049.5亿元，同比降低16.5%，累计业绩降幅继续扩大。
整体来看，2023年中国房地产市场继续承压，整体仍处在低位调整期。相对而言，头部房企取得高于行业平均水平的成绩。
数据显示，保利发展、万科地产及绿城中国在2023年累计操盘金额在3000亿元以上；中海地产、华润置地、招商蛇口、碧桂园2023年累计操盘金额超过2000亿元；建发地产、龙湖集团及金地集团2023年累计操盘金额在1500亿元以上。
其中，2023年全年龙湖集团实现合同销售额1734.9亿元，合同销售面积达到1079.6万平方米。据龙湖中期披露数据显示，分城市能级来看，95%的销售来自高能级城市，并均衡分布在长三角、西部、环渤海、华南及华中等片区。与此同时，龙湖始终坚持有回款的签约，有质量的增长，报告期内实现销售回款率超100%，继续维持高位。
拿地方面，2023年，土地市场同样出现明显降温。克而瑞数据显示，1-11月全国百强房企新增总货值、总价和建面，分别为27114亿元、13009亿元和10806万平方米，拿地金额同比下降13%。
土地市场参与者的数量减少。截止到11月末，仍有近五成销售百强房企未拿地。与之相对的，是新增货值集中度大幅提升。截止11月末，TOP10房企新增货值占64%， TOP11-20房企新增货值占比19%，TOP20房企合计新增货值占比超过80%，集中度大幅走高，而其他梯队的新增货值占比则相应地减少，未来市场的格局也将持续分化。
2023年1-12月，保利发展以累计权益拿地金额1125亿元稳居百强之首，另一家拿地千亿级房企为中海地产，拿地金额1101亿元。
由于2023年市场复苏节奏缓慢，大中型民营房企仍较为保守，拿地规模、力度都处于较低水平。百强之中，央国企及地方国资企业数量和金额占比均约80%，华润、建发、招商蛇口、中国铁建、越秀、华发等央国企位列拿地金额前10名。
为数不多的拿地民企之中，以大中型稳健民企、区域性中小民企为主。具体来看，龙湖、滨江等销售规模靠前的民营企业仍保持一定投资规模，其中龙湖权益拿地259亿元，滨江256亿元，分别位列第11、12名。
2023年12月12日至15日，龙湖集团分别以26.53亿元和2.9亿元的价格，先后拍得杭州及成都核心地块。2023年全年，龙湖集团年内已累计获取31宗土地，总建筑面积超340万平方米，总地价逾360亿元，权益地价接近252亿元，是民营房企中拿地金额最多的公司。
龙湖集团表示，公司在销售、财务持续稳健的基础上坚守拿地原则，适时精准出击扩大土地储备，新获取地块主要分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市，土储结构持续优化且成本合理。
调整负债结构，重视经营性现金流
在市场遇冷、房企暴雷的大背景下，房企的财务安全性获得重视。今年以来，头部房企重要的动作，就是调整负债结构，降低有息负债及短期负债，提高财务安全性。
诸葛数据研究中心监测数据显示，2023上半年100家上市房企有息负债为7.85万亿元，较2022年微降0.3%。其中短期有息负债为4.25万亿元，较2022年下降2.3%，而且短期有息负债占总有息负债的比重达54.1%，较2022年下降1.1个百分点；而长期有息负债为3.61万亿元，较2022年上升2.2%。
2023上半年，100家上市房企中有78家企业有息负债规模下降，头部房企中保利发展有息负债下降7.9%，碧桂园、绿地控股及龙湖集团分别下降5.2%、2.5%及0.5%。
此外，年内还有不少头部房企积极偿还有息负债。
如万科于2023年11月13日全部赎回“20万科07”存续本金及应计利息，赎回金额为3.81亿元，同时按照票面利率3.5%兑付利息金额为1333.5万元。
龙湖集团也在2023年提前还债，降低集团有息负债。
2023年12月20日，龙湖集团提前偿还20亿港元银团贷款，据悉，该银团贷款总额为153亿港元，在本次偿还后已全部提前还清，至2025年前，龙湖已无到期需偿还的境外银团；至2027年前，亦无到期美元债。另据透露，龙湖集团非有息负债科目中的供应链ABS、商票目前已清零。此外，2023年7-8月，龙湖还按计划偿还了84亿元境内债。
从政策上看，“三支箭”支持房企融资的措施进一步落实，“第二支箭”主要表现为对房企发行债券提供支持，其中中债增进公司开具发债信用增进函是支持民营房企发债的重要举措。偿还利率相对高的负债后，开发商利用融资工具，发行利率较低的票据。
从2023年发债情况看，头部房企发行票据额度较高、利率较低，部分国资背景房企年利率在3%以下。
如珠海华发集团2023年发行了23华发集团SCP006，发行金额为10亿元，票面利率为3.04%；保利发展成功发行2023年度短期融资券，发行利率低至2.26%，实际发行总额为25亿元。
部分头部民企也得以发行较低利率的票据。
2023年12月15日，龙湖集团成功发行2023年度第二期中期票据，发行规模12亿元，期限3年，年利率为3.7%。自2022年5月，中债增进启动为房企发债提供信用风险缓释工具以来，龙湖已成功发行四期中债增进担保的公司债。截至目前，龙湖累计发行中债增进债券规模达到58亿元，是发行次数最多，发行规模最大的房企。
碧桂园年内完成了2023年度第一期、第二期中期票据的发行，第一期票据额度为8亿元、第二期票据额度为9亿元，发行期限均为2年，票面利率分别为3.8%、3.95%。
从财务安全角度看，开发商在降低有息负债上不遗余力。而从业务角度看，要提高房企的安全性，最终的落脚地则是向多个赛道业务要现金流。
根据克尔瑞数据，华润置地、龙湖集团、招商蛇口、新城控股、保利发展、万科、中海地产等7家房企已经找到了一个或多个多元化发展领域，且这些业务已为企业提供多年稳定的营业收入来源。这7家房企2023年上半年平均多元化营收占比为11.8%，其中华润置地的多元化业务营收占比高达25.1%，此外，万科、龙湖、保利发展在多元化业务上也获得了较高收入。
比如，2023年前三季度，万科经营服务业务实现全口径收入405.3亿元。万科的经营性服务业务，包括物业、物流、长租公寓及商业地产等。
此外，龙湖集团也通过多航道收入，以经营性现金流驱动业务增长。
在开发业务之外，据公告显示，2023年1-11月，龙湖集团经营性收入实现240.5亿元（含税），其中运营收入约为125.5亿元（含税）、服务收入约为115.0亿元（含税）。
其中，运营业务上，截至2023年底，龙湖商业累计开业运营的购物中心80余座，年内开业北京北苑天街、杭州国芳天街、上海江湾里Meet678、苏州胥江天街等亮点项目，在售累计获取商业项目超140个；长租业务在推动产品升级的基础上继续寻找增量，已明确四条产品线，分别是长租公寓-冠寓、产业办公-蓝海引擎、服务式公寓以及活力街区。其中作为基本盘的龙湖冠寓，紧扣民生底色，截至2023年末，已纳保超4万间，助力城市青年安居。另据数据显示，截至11月末，冠寓累计开业房间数超12万间。
服务业务上，龙湖智创生活保持着在管面积有质量增长，并在小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商业空间，以及亮马河、都府堤等城市服务领域，印证了服务半径延伸的可能性；全新推出的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，已经快速成为代建行业的有力竞争者。截至12月中旬，龙湖龙智造已累计获取建管项目60余个，总建筑面积超1000万平方米，以行业领先的综合实力，持续助力智慧城市营造，赋能未来城市发展。
龙湖的“多航道”策略，是头部房企近两年转型的一个缩影——在维持开发业务回款率的基本盘上，重视经营业务带来的现金流。
龙湖集团CEO陈序平在股东大会提到：“今年开始，我们将围绕全集团经营性现金流为主这个目标前进，未来将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长，而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。”
