潮南这个乡里即将改造！总面积5020.75㎡

民生 2024-11-24 16:00 广东

近日，汕头市自然资源局潮南分局发布关于仙城镇仙门城居委西美经联社老灰窑洋旧村庄“三旧”改造项目改造方案（草案）批前征询意见公示。

潮南区拟实施仙城镇仙门城居委西美经联社老灰窑洋旧村庄“三旧”改造项目，对位于潮南区仙城镇仙门城居委西美经联社老灰窑洋的旧村庄用地进行改造，改造主体已编制了《仙城镇仙门城居委西美经联社老灰窑洋旧村庄“三旧”改造项目改造方案（草案）》。现对改造方案进行公示，广泛征求公众意见。

改造范围：潮南区仙城镇仙门城居委西美经联社老灰窑洋的旧村庄用地，总面积5675.01平方米（折合8.51亩）。

全文如下：

仙城镇仙门城居委西美经联社老灰窑洋旧村庄“三旧”改造项目改造方案（草案）

为实施国土空间规划、年度实施计划，潮南区仙城镇仙门城居委西美经联社与深圳市国为建筑安装有限公司拟对位于潮南区仙城镇仙门城居委西美经联社老灰窑洋的旧村庄用地进行“三旧”改造。改造方案如下：

一、改造地块基本情况

（一）总体情况

改造地块位于潮南区仙城镇仙门城居委西美经联社老灰窑洋，该地块已纳入“三旧”改造地块数据库，图斑编号为44051400931，总用地面积5675.01平方米（折合8.51亩），总建筑面积5020.75平方米。

该“三旧”改造项目位于仙城镇镇圩，临近镇政府，有陈仙公路和陈沙公路纵横交错，交通便利，地理位置优越。

地块现状为旧厂房与旧民宅混杂，布局散乱、利用不充分、用途不合理，进行“三旧”改造盘活仙城镇土地资源，改善人居环境，提升陈沙大道沿途风貌景观，实现乡村振兴战略，提高节约集约用地水平。通过“三旧”改造提升原有土地的市场价值，对当地区域经济的发展起到积极作用，因此，该“三旧”改造项目实施改造具有必要性、合理性。

（二）土地现状情况

改造项目主体地块5675.01平方米（折合8.51亩），不涉及“三地”；改造地块现状为建设用地5675.01平方米（折合8.51亩），为潮南区仙城镇仙门城居委西美经联社属下的集体土地，已依法取得《集体土地所有证》（证号列：潮南集有（2012）第1080024号），拟由仙城镇仙门城居委西美经联社办理集体土地完善转用手续和旧村庄集体建设用地转为国有建设用地手续。该宗土地界址、地类、面积清楚，土地权属无争议。实地在第二次全国土地调查及最新土地利用现状中的地类均为建设用地，2009年12月31日前已建设使用，并已按规定标图入库，符合有关要求。

改造项目主体地块现用途为村庄，一直以来未办理用地手续和施工报建手续。改造范围内涉及的土地、房屋已签署拆迁赔偿协议，土地房屋权属清晰、界址明确、无争议。

（三）标图入库情况

该改造项目主体地块5675.01平方米（折合8.51亩）土地已纳入“三旧”改造图斑数据库，图斑号为44051400931，于2022年2月24日经汕头市自然资源局批准入库。

（四）规划情况

改造项目地块符合国土空间总体规划和潮南区2022年度“三旧”改造实施计划(文号列：潮南三旧办通〔2022〕3号),符合控制性详细规划，在《仙城镇仙门城社区控制性详细规划局部修编(CN-021-02控制单元西南部)(A-20、A-21、A-24、A-25、A-26、A-35地块)》中安排为二类住宅用地兼容服务设施用地。改造项目地块不在工业用地控制线范围内。

该项目已由汕头市自然资源局潮南分局出具《仙城镇仙门城居委西美经联社老灰窖洋旧村庄“三旧”改造项目规划设计条件》(文号列：潮南自然资规条(市政)字第2024017号)。改造地块规划条件如下：

1、用地位置：仙门城居委西美经联社老灰窑洋（具体位置详见规划用地红线图）。

2、用地性质：二类住宅用地兼容服务设施用地（R21/R22）。

3、总用地面积：5675.01㎡（折合8.51亩），其中实用面积：5415.99㎡（折合8.12亩），绿化面积：259.02㎡（折合0.39亩,属大配套用地）。

4、规划设计主要技术指标：

①容积率：2.0<容积率≤4.5，10831.98㎡<地面以上计容建筑面积≤24371.96㎡。

②建筑密度：≤30%，其中主楼≤25%。

③绿地率：≥25%。

④停车率：≥25%，停车位100%建设充电桩设施或预留安装充电设施接口。

⑤建筑限高：≤80米。

5、可建商业服务设施计容建筑面积不得超过建设用地内计容总建筑面积的10%。

6、地下空间作为停车和人防、配电、配水、通信、环卫等配套设施用房使用，地下负一层可建地下商场（不计容积率）。

7、电动自行车集中停放、充电设施纳入建设项目设计，同时严格按照《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）居住街坊配套要求和《社区生活圈规划技术指南》（TD/T1062-2021）品质提升型服务要素配置建议，落实建设项目非机动车停车设施，其中应当落实电动自行车停车设施，100%安排在户外集中设置并100%配套充电设施。

8、应按可建住宅计容建筑面积的1%配建保障性住房。

9、建筑间距及建筑退让道路和用地红线应按《仙城镇仙门城片区控制性详细规划局部修编（CN-021-02控制单元西南部）》和《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》执行。

10、沿规划道路开口应符合道路交通设计规范，倡导人车分流的交通组织方式，机动车出入口宜安排在地块的东北侧，出入口与城市道路间应设置缓冲段及相关安全标志。

11、可按用地面积1617.76㎡缴交补偿性地价款后不再划留配套公共服务设施用地。

12、同步配建不低于60㎡的文体设施用房,宜设在首层或二层,并有方便的对外出入口,满足无障碍设计要求；按照室内人均建筑面积不低于0.1㎡或室外人均用地不低于0.3㎡的标准配套建设健身设施。

13、同步配建不低于90㎡的社区居家养老服务用房, 应安排在建筑的低层，但不得安排在建筑的地下层、半地下层和夹层，主要出入口应单独设置；安排在建筑的二层及以上的，应设置无障碍电梯；建成后无偿移交给仙城镇人民政府管理,产权归潮南区人民政府。

14、按不低于国际基本级绿建标准建设。

15、项目建设须符合海绵城市建设要求,年径流总量控制率不小于 70%和可透水地面积比例不小于40%。

16、建筑围墙采用通透式围墙退让道路距离应不小于2米；采用非通透式围墙退让道路距离应不小于4米。

17、按有关规定和技术规范配建物业管理用房、配电房、水泵房和垃圾收集间等设施。

18、各类管线接出（入）口根据周围现状情况及相关部门意见予以确定，原则安排在用地内侧。

19、规划设计应满足消防、环保、人防等要求。

20、未涉及问题，应按《仙城镇仙门城片区控制性详细规划局部修编（CN-021-02控制单元西南部）》和《汕头经济特区城乡规划条例》、《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》等有关法律法规、技术规范及我市“三旧”改造有关政策执行。

（五）违法用地处置情况

改造项目中4930.51平方米（折合7.4亩）集体建设用地于2008年5月至2014年6月期间发生违法用地行为，潮南区仙城镇人民政府已向当事人赵进强发出《行政处罚决定书》（文号列：汕潮南仙府处决字[2024]37号），并做出如下处罚：1.没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施；2.对非法占用的4930.51平方米土地处以每平方米10元的处罚，计罚款49305.1元。赵进强于2024年10月23日缴清罚款；2024年11月5日村民赵进强自行清空建筑物内财物，仙城镇综合行政执法办依法对该建筑物和其他设施予以查封没收，并纳入仙城镇人民政府固定资产管理。上述违法用地已按规定落实处理（处罚）。

（六）项目内历史文化资源情况

经核查，项目范围内不涉及不可移动文物、地下文物埋藏区、革命文化遗址、工业遗产、农业文化遗产、水利文化遗产、灌溉工程遗产、非物质文化遗产、历史文化名镇、历史文化名村、历史文化街区、传统村落、历史地段、汕头市已活化验收古村落、历史建筑及预先保护对象、传统风貌建筑、古树名木及古树后备资源、其他保护对象等历史文化资源。

二、改造主体及拟改造情况

该改造项目属于拆除重建改造类型，西美经联社已于2024年2月28日经镇农村三资交易平台通过公开方式选择深圳市国为建筑安装有限公司作为项目改造主体受让土地并实施开发建设。项目拟拆除重建用地5675.01平方米（折合8.51亩），拆除建筑面积5020.75平方米，新建建筑面积预计24000平方米，用于二类住宅用地兼容服务设施用地用途，容积率为4.5。

三、改造意愿及补偿安置情况

（一）改造意愿情况

潮南区仙城镇仙门城居委西美经联社已按照法律法规及汕头市“三旧”改造政策规定，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况、补偿安置方式及标准等事项充分征求仙城镇仙门城居委西美经联社和农民的意见，并经西美经联社村民代表大会三分之二以上村民代表同意。

（二）补偿安置情况

改造主体深圳市国为建筑安装有限公司已制定补偿安置方案，明确采取货币补偿、公益捐赠、回迁安置等方式对原权利人进行补偿安置。其中，支付该项目地块村集体固定收益140.98万元；为支持西美经联社公共设施建设和福利事业捐赠130万元；该项目地块回迁实物住宅面积约4979平方米。截至2024年10月31日，深圳市国为建筑安装有限公司已与潮南区仙城镇仙门城居委西美经联社和因项目涉及拆迁的原权利人赵进强、赵进雄就补偿安置等事项签订协议，根据协议约定，深圳市国为建筑安装有限公司已支付村集体固定收益补偿款20万元，后续补偿安置义务将根据协议约定履行。

（三）开展社会稳定风险评估情况

改造地块涉及集体土地完善转用手续和旧村庄集体建设用地转为国有建设用地的土地5675.01平方米（折合8.51亩），已按规定开展社会稳定风险评估，风险评估等级为低风险。主要存在土地征收补偿程序和方案、拆除过程、资金筹措和保障、大气污染物排放、噪声和振动影响、固体废弃物及其二次污染、文明施工和质量管理、社会稳定风险管理体系、对周边交通的影响、施工与运行期间安全卫生管理等10个风险，相关防范或化解措施如下：

1、征地实施程序要符合相关法律法规，征地实施前应经有关部门依法批准方可开展征地工作；

2、制定拆除方案时，要因地制宜，结合现场的具体情况，制定专项施工方案；

3、坚持严把款项流转渠道，层层设立专账，实行一支笔审批；

4、在平整土地期间，尽量缩短地面裸露时间，当裸露地面较为干燥时，利用洒水的方法维持泥土湿度，防止扬尘；

5、合理控制施工时间，设置隔音设施；

6、及时清运垃圾，采取封闭式车辆运输；

7、施工现场要建立文明施工责任制，划分区域，明确管理负责人，实行挂牌制，做到现场清洁整齐；

8、强化社会稳定风险动态监管，与政府有关部门加强沟通；

9、做好项目周边交通安全、组织和交通疏解的管理；

10、通过定期培训教育，提高外来务工人员的文明意识和素质，避免外来务工人员因文化差异等问题引起与本地居民的冲突。

四、需办理的规划及用地手续

改造项目范围内5675.01平方米（折合8.51亩）用地需办理集体土地完善转用手续，5675.01平方米（折合8.51亩）需办理旧村庄集体建设用地转为国有建设用地手续。上述用地完善转用手续、转为国有建设用地后，拟采用协议出让方式供地给深圳市国为建筑安装有限公司。

五、公共服务设施配套情况

根据《仙城镇仙门城居委西美经联社老灰窖洋旧村庄“三旧”改造项目规划设计条件》(文号列: 潮南自然资规条(市政)字第2024017号）和《汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造项目配套公共服务设施管理办法》（汕府〔2024〕40号)，该项目未能落实划留配套公共服务设施用地面积1617.76平方米，在办理供地手续时按规定缴交补偿性地价款。

六、保障性住房配套情况

该项目属商品住宅项目,根据汕头市和潮南区“三旧”改造配建保障性住房有关规定,该项目拟按可建住宅计容建筑面积的1%以缴交认购款的方式落实保障性住房的配建任务。

七、资金筹措

项目改造成本为12500万元，拟投入改造资金为12500万元，拟筹措资金方式包括自有资金、银行借贷等。拟一次性全部投入改造资金12500万元。

八、开发时序

该项目自改造方案批准之日起一年内申请办理供地手续，改造主体自签订用地出让合同之日起一年内开工，自开工之日起三年内竣工。

七、实施监管

根据汕府〔2024〕24号和汕府〔2024〕41号规定，对非政府主导改造项目，自改造方案批准之日起三个月内，由汕头市潮南区“三旧”改造工作协调领导小组办公室作为监管主体与深圳市国为建筑安装有限公司签订项目监管协议，实施批后监管。

改造主体如未按改造方案和有关规划要求开发建设项目的，监管主体有权责令整改，在整改完成之前，监管主体有权向相关行政主管部门提出停止或不予办理本项目相关审批手续的意见，由此产生的经济损失及法律责任由改造主体自行承担。

深圳市国为建筑安装有限公司

2024年11月6日

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来源 | 汕头市自然资源局潮南分局、汕头楼事（如有侵权请联系删除）

法务 | 广东高田律师事务所·马化钰律师

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