房地产佣金制巨变，对新移民购房有何影响？
这几天，也陆续有被拒投资人找我咨询后续处理事宜。
在上一篇文章中，I-956F审批要点、被拒案例与救济途径，EB5Sir已经谈过，I-956F和I-526/E被拒后的救济途径：
#1，在上一篇中已经谈过，被拒后如何在移民局的AAO进行申诉，以及申诉失败后去法院上诉程序，具体可以参考：I-956F审批要点、被拒案例与救济途径。
今天，EB5Sir来谈谈#2， 被拒后如何能够获得还款。
第一部分，先谈几个基本概念：
I. I-956F与I-526/E程序
I-956F，项目预审批，是I-526E审批的前置程序。
I-956F被拒，必然导致投资人个人的I-526E被拒。
II. I-526/E被拒的担保还款
I-526/E被拒，项目方/区域中心可以担保还款，不违反移民法中EB-5投资必须“at risk”的要求，因为I-526/E获批可以是投资人决定投资的前提条件。
在EB-5早期，2014年之前，因为I-526审批相对比较快。所以，EB-5资金先会进入银行监管账户，在I-526获批之后，再放款进入JCE（项目公司）。之后，随着I-526审批放慢，EB-5投资先进入项目，如果被拒再想办法退款。
相反，I-829无论获批还是被拒，不能被担保还款。
III. 没有项目会说：I-956F或I-526/E被拒不能还款
任何项目，无论是否真想还款，真能还款，至少都会写上“尽最大商业可能”来还款。
他们通常会把这个条款宣传为：I-526被拒后承诺还款。
要注意，EB-5文件中，这句话写了等于白写。
那么，下面的问题就是，如何辨别项目方/区域中心是否真正提供了I-956F或I-526/E被拒还款担保？可执行的，无条件的，真能拿回钱的担保。
下面，EB5Sir就结合当前市场上，项目文件的实际情况做个总结，你需要关注的要点。
第二部分，辨别清楚I-956F和I-526/E的被拒担保：
I. 首先，查看担保条款
宣传材料，很多都是虚的，甚至是完全假的，与项目文件不符。
任何宣传，你需要对应找到匹配的项目文件中的具体条款。
虚假宣传，在EB-5领域，往往是没有任何法律责任的。
项目文件中，I-956F和I-526/E的被拒担保条款会在有限合伙协议或者运营协议里，取决于NCE的设立类型，PPM通常会对此条款进行总结。此外，如果JCE提供担保，通常会在担保文件或者EB-5贷款协议里。
因此，你需要去项目文件，有限合伙协议或运营协议，或担保文件/EB-5贷款协议，或者至少去PPM中查询相关条款。
II. 区分I-956F与I-526/E被拒
有些项目，仅仅只明确了I-526/E被拒的担保条款，没有另外明确I-956F的被拒担保条款。
如果不特别注明项目原因的被拒条款，那么就等同I-526/E被拒来执行。
I-526/E被拒后的条款，几乎都会有。是否有担保不一定，但是被拒后项目方/区域中心是否退款，几乎都会明确。
III. 明确还款担保的主体
如果有被拒后的担保条款，第一步需要明确还款的主体是谁。
这个最终的还款主体，是NCE（新商业企业，也就是区域中心为此项目成立的基金公司），还是JCE（就业创造企业/也就是项目公司）来承担还款责任。
一般，都会先让NCE来还款，如果还不上，再由JCE或其关联公司来担保还款。
IV. NCE的还款担保
NCE，新商业企业，也就是区域中心为此项目成立的基金公司，其GP/Manager，通常就是区域中心。
通常的条款表述，可能会是：
1. GP/Manager，将以最大商业可能进行还款（说了白说，无效条款）
2. GP/Manager，将会寻找新人来替换（相对可行）
3. GP/Manager，用NCE现金来还款（基本没可能）
NCE，原则上没有现金流，没有业务能力承担还款责任。区域中心即便母体有钱，也不会来支援特定的NCE，这个项目基金公司，来给投资人还钱。除非ta真有什么把柄在你手上，或者对你特别特别开恩，否则基本就别想了。
此外，找新投资人来替换，常见，也可行。但是如果到项目募集后期，可能根本找不到人替换，或者无法替换因为就业已经创造，或者区域中心就是赖皮新人进来也不把你替换出来，也是白搭。还是看人品。
那个，大家都会写的，“最大商业可能进行还款”，就当做无效条款吧。
所以，如果是NCE承担还款责任，基本就当不存在。
V. JCE的还款担保
JCE的还款担保比NCE的还款担保，相对而言更具可行性，因为他是借钱的人，如果被拒后能把钱再退回来，NCE就有钱还投资人了。
JCE的还款担保，先要看担保文件或者EB-5贷款文件的条款，具体表述。
有的担保，是JCE提供的，也就是具体项目公司提供。有的是其母公司或其他关联公司提供。具体要看，哪个更牢靠，一般而言，母公司能提供担保可能比一个新创的项目公司，JCE提供的担保来得更有执行可能一些。
VI. 附加条件的还款担保
绝大多数的文件中，对于还款，都会附加条件。
比较常见的有：
1. 需要投资人没有过错，譬如不能欺诈，提供假材料，不积极配合补件而导致被拒。甚至有的是要求投资人不是因为没有提供合格的资金来源文件而被拒，这个条款就几乎抹杀了被拒后投资人没有过错的可能性。
2. 必须投资人走完所有移民局的申诉程序，也就是在AAO申诉程序穷尽之后，才能要求退款。这个流程最起码一年。
3. 有的是要求投资人，必须在AAO申诉失败之后，还要去法庭打过官司之后再被拒才能还款。这就很难了，去法庭律师费就不是一点点了，时间也要2/3年起步，这种还款要求就很苛刻了。
4. 有的是，可以还款，没问题。但是。。。，必须等到NCE和JCE的贷款期结束，JCE给NCE还款之后，才还款。按照现在的项目，基本都是5年开外了。
5. 有的设置了，还款百分比。譬如有的项目，JCE担保还款，但是不能超过EB-5总融资的10%。I-526的历史被拒率通常在15%-20%，这10%不够用的其实。
6. 有的还设置了前提条件，在项目创造出就业之后，再被拒也不能退款了。那你I-526/E批的慢点，其实也退不出来的，而且往往是可能被拒的案子会拖得更久。
总之，设置这类条件的项目，虽然都会宣传自己提供I-526/E的被拒还款担保，但是真正想丝滑退出，其实难度不低的。
分析这么多，最后还是想强调下：
1. 要看文件，不要听宣传
2. 要明白具体条款的实际意义，不能只看是否有担保
3. 虚假宣传，几乎是无责任的，打官司也没用，法官依据的是项目文件
希望大家都能顺顺利利，不需要反过头来用到本文。
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