居住权

时事   2025-01-10 17:04   河北  

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随着民法典施行,居住权这个新名词走进我们的生活。它像一把钥匙,关乎房子的居住归属。居住权和所有权有什么区别?买二手房,恰好设有居住权,该怎么办?仅享有居住权,能对外出租吗?如果遇上拆迁,居住权还存在吗?今天我们邀请到河北法润律师事务所的徐鹤立律师做客演播室,一起来聊一聊这个话题。



【主持人】在我国,房子有房屋所有权,房子下的土地有土地使用权,现在,又新增了一个居住权。这个居住权会对我们的生活带来哪些影响呢?我们来看一个案例。

【案例】王大爷晚年丧偶,名下有一套房。他与照顾自己多年的保姆李阿姨约定,为其设立20 年居住权,并办理了登记。多年后,王大爷去世,他的儿子小王继承房产,想卖房创业,可李阿姨居住权未到期,仍住在房内,引发小王不满。一场因居住权而起的纠纷就此展开。



【主持人】案例中,小王享有房屋所有权,李阿姨享有房屋居住权。这两个权利有什么区别呢?

【律师】根据民法典规定,居住权是指居住权人对他人房屋占有、使用权益,重在保障居住。所有权是全面支配权,能处置、收益。就像案例里,小王虽有房本,可李阿姨20年内有权居住,二者并行不悖。



【主持人】现在小王要卖房,导致所有权和居住权发生冲突,如果小王要求李阿姨腾房,合法吗?

【律师】小王要求李阿姨腾房是不合法的。王大爷与李阿姨约定了20年居住权,并办理了登记,这使得李阿姨在居住权期限内对该房屋享有合法的居住权。即便小王因继承成为了新的所有权人,李阿姨的居住权仍然有效且具有对抗效力。为了解决当前的权利冲突,小王可以选择在居住权期限届满后再行出售房屋,或者与李阿姨协商解除居住权,并给予合理补偿。



【主持人】居住权是可以随便设立的吗,有没有什么形式要求呢?

【律师】我要强调的是,居住权的设立必须是书面的,口头约定是没有法律效力的,这是保障各方权益的关键步骤。设立居住权有三种方式:一是采用书面形式订立居住权合同;二是以遗嘱方式设立居住权;三是通过法院判决设立居住权。居住权的设立可以有偿、可以无偿,在没有约定的情况下,视为无偿。设立居住权要向登记机构申请居住权登记,自登记时设立,也就是说,登记是设立居住权的必经程序,未办理登记的居住权合同不产生物权效力,合同权利人不能取得居住权,只能基于居住权合同向相对人主张权利,不能对抗第三人。



【主持人】假设在买二手房时,碰上房子设有居住权,怎么办呢?

【律师】我们在购买二手房或拍卖房、法拍房、抵账房前,应仔细查阅不动产登记信息,确保房屋不存在居住权登记,以避免购买后无法实际使用的风险。尤其是购买法拍房,购房者需特别谨慎。法拍房通常是因债务纠纷而被拍卖的,价格可能低于市场价,但购买此类房屋时需确认是否设有居住权。如果确实碰到了设有居住权的房子,购房者要明确合同条款,约定居住权的处理方式,以减少潜在的法律风险,保障自身权益。



【主持人】由此可见,房屋虽设有居住权,但它仍可以正常出售,居住权人仍享有房屋的居住、使用权。居住权人能不能把自己的居住权转让或继承呢?

【律师】针对这个问题,民法典有明确规定,“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外”。居住权是为特定自然人生活居住的需要而设定的权利。一般情况下,居住权人不能将其享有居住权的住宅出租,有利于限制居住权人对居住权的滥用,保障弱势以满足居住需求的初衷。同时,居住权具有人身专属性,一般也不能转让或继承。它跟着居住权人走,就是为了精准保障特定人的居住刚需。



【主持人】如果享有居住权的房子遇到了拆迁,房子被拆了,居住权还有吗?

【律师】当享有居住权的房屋因拆迁而灭失时,居住权也随之消灭了。虽然居住权人对拆迁房屋不享有所有权,但其居住权仍受法律保护。因拆迁需要搬迁和临时过渡安置,根据相关法律规定,居住权人可以获得搬迁和临时安置的补偿。居住权人应积极与相关部门沟通,确保其在拆迁过程中获得合理的补偿。



【主持人】居住权到期了,要如何处理呢?

【律师】居住权到期自动消灭,居住权人需要配合办理注销登记,房子回归完整所有权状态,后续自由处置就没阻碍了。常见的居住权到期有以下几种方式:第一,居住权期限届满,居住权自动消灭。此时,居住权人或房屋所有权人应当到不动产登记机构办理注销登记手续;第二,居住权人死亡,居住权同样消灭。此时,房屋所有权人可以凭居住权人的死亡证明等文件,申请注销登记;第三,居住权人通过书面声明的方式主动放弃居住权,并与房屋所有权人共同办理注销登记;第四,若居住权合同中约定的其他解除条件成立,居住权亦可终止。



我们要说,我国人口老龄趋势加大,此时出台设立居住权,在保障老年人权益方面恰逢其时,但也必然对房地产市场带来一定影响,因而还需要为居住权设立、取消、衔接等畅通渠道,增强吸引力,让老年人“以房养老”更安心。想要了解更多内容,点击下方视频观看。

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