前不久上海大型小区上海康城换物业引起了不小的风波。小区业主投票不在续聘碧桂园物业。
和我们居住息息相关的，除了住宅还有物业，好的物业不仅可以提升居住的舒适度，对于小区环境甚至是住宅价值都有影响。不少小区为了居住环境和感受选择换物业。比如大宁静安大宁的明园森林都市，经历过多次更换物业，最动荡时候没多久就连换三家：恒联-金晨-复欣。甚至还有物业同时进驻的情况，业主们一直在为家园环境努力着，经过几年的努力和筛选，小区状况好转。在2021年，明园三四期传来换物业的消息，换成了高口碑的金茂物业。换物业并不是一个轻松的过程。第一步成立业委会就已经非常复杂，但是有了业委会后，后续很多事情都会省心一些，程序繁琐也值得去做。
更换物业看起来只有几步而已，实际操作费时费力。尽管这样换物业的小区还是非常多，甚至不止一次更换。可见物业在生活中的重要性，不能将就一点。从2018年到2024年，更换过2次物业的共有36个小区，还有个别小区更换过三次。
表格中的物业星级是根据2024年度上海市物业服务企业综合能力测评结果而来。
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2018-2020年更换物业的小区比较少，每年只有70多个小区。
到了2021年后，更换物业的小区越来越多，2023年已经多达212个。2024年还没有过完，已经有174个小区更换完物业，这个数量比2022年全年都多。从月份可能，12月换物业的比较多。在此之前的工作比较多，要招标和评标，12月已经是出中标结果。
由此可见，五星物业受欢迎，口碑比较响的物业是选择重点。物业更换为万科的春申景城和中远两湾城，价格也比较坚挺，受市场降温影响小。除了万科，仁恒物业也是有口皆碑的，但是从2018年到2021年有且只有2个小区成功更换为仁恒物业。
主要是仁恒之前没有包干制的先例，这个是很多业主接受难的地方，也是物业难以攻克的地方。2020年11月普陀武宁的泰欣嘉园成功引进了仁恒，2021年12月浦东的金爵别墅也成功和仁恒牵手。泰欣嘉园在2015年曾经爆卖，接下来的3年成交量连年下降，2019年起又呈上升趋势，但价格横盘。小区换物业是在2020年末，在2021-2023年小区成交价上升。和大盘的差距也越来越大。
浦东闵行是小区数量最多的两个区，相应的更换物业的小区也很多。2024年还没过完，浦东就已经有36个小区换物业了。松江更换物业的也不少，2022年和2023年更换物业的小区有23个。
除闵行和浦东外，普陀、静安、长宁选择五星物业的比较多。![]()
以下是2024年更换为五星物业万科、永升和复欣的小区名单。
*数据来源：上海市物业管理事业中心；
*文中更换物业小区为公开招标选聘物业的小区；
*文中物业均为中标物业；
*文中更换物业时间为评标结果公示时间；
*数据区间：2018.3.1-2024.9.10。
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