9月20日，在香港上市的新力控股（02103，HK）股价在一个交易日暴跌近90%，公司不得不紧急停牌。
这家江西的地产黑马，成立仅仅10年时间，就将销售额做到了1000亿元，成为中国40多家千亿房企俱乐部的一员。公司的“成功”自然也是离不开高杠杆的推动。不过和恒大一样，随着外部环境发生巨变，过去赖以成功的高负债模式难以为继，公司很快就陷入巨大的债务危机之中。昨天还在天堂，今天就跌入地狱。
今天的中国房地产市场，面临困境的当然不只是恒大和新力，还有很多大型开发商的危机暂时还没有浮出水面，还有很多已经破产的中小开发商没有被人关注。人民法院公告网的信息显示，今年破产的房地产企业数量已经接近300家。前人大财经委副主任黄奇帆曾经在两年前表示，中国的房地产企业至少会减掉三分之二。未来几年，国内房地产市场将迎来一轮剧烈的洗牌，恒大和新力的危机，还仅仅只是一个开始。
无论是恒大、新力还是其他很多开发商，之所以难以扛过当前这场风暴，直接导火索是监管环境发生了巨变。去年8月份，有关部门对重点房企提出了“三条红线”的要求，约束开发商的债务扩张能力，很多开发商以前一直通过借新还旧的办法维持现金流，但在“三条红线”的打压之下，部分开发商的现金流很快就濒临断裂边缘，很多看似风光无限的开发商瞬间显出原形。
对开发商而言，除了监管加强之外，更大的打击在于市场环境也开始恶化。去年年底以来，国内楼市一度迎来集体上涨，但是随着调控压力不断加大，加之房价越来越超出人们的购买能力，国内楼市已经开始明显降温。最新公布的数据显示，8 月份的商品房销售面积同比下降16%，商品房销售额同比下降19%。一旦楼市销量下降，对于开发商而言，就意味着回笼资金的压力越来越大。
以往大型公司遭遇危机，政府通常都会出面拯救，这一次恒大、新力等地产公司迄今还没有等到政府的援手，原因在于，如果政府如往常一样出面收拾乱局，就会给房地产市场释放出一个信号，那就是如果企业遇到麻烦，最后总会有政府来救市，这样就相当于变相鼓励房地产企业肆意扩张。如此一来，监管层对房企划出的“三条红线”将形同虚设。房地产企业将再度通过高杠杆扩张，最终房地产这头灰犀牛将变成现实，给中国金融甚至中国经济带来重大风险。
反之，如果政府保持淡定，让恒大等开发商通过市场化手段处理危机，即使迎来最坏的结果，给相关金融机构带来一定风险，但是这种风险还是相对可控。而且，更重要的是，这将给房地产市场释放出一个非常清晰的信号，那就是如果房地产企业出现危机，政府不会随意兜底。唯有如此，才能真正刹住房地产的高负债扩张，将房地产对中国经济的潜在冲击降到最低。
除了内地地产股危机之外，同样值得关注的还有香港地产股的表现。最近，长实集团、新鸿基地产等香港地产龙头股价大跌，有市场消息表示，香港的地产巨头被要求帮助解决香港的住房短缺问题。如果消息属实，这就意味着不仅香港的楼市将迎来巨变，反过来也更证实了内地房地产模式将放弃香港模式，进一步向新加坡模式转型。
1998年，中国启动住房制度改革，20多年以来，中国的房地产模式一直在新加坡和香港模式之间摇摆切换，不同的路径选择，也给民众带来了截然不同的影响。
1998年首次房改之初，当时中国确定了要走新加坡的保障房路线，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。但是到了2003年，房地产发展模式迎来大转折，有关方面表示“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”所以，提出了住房市场化的方向，要“更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用”。内地的房地产发展从新加坡模式，转向了更加市场化的香港模式，住房供应市场化、政府卖地赚钱等香港特色被引入内地。
2003年的那一次房产路径转型，确实在极大程度上激活了房地产的潜力，一方面房地产为中国经济带来极大的推动力，同时，也在相当程度上解决了住房短缺问题。
但是，房地产过度发展的弊端也是越来越突出。从拉动经济的角度来看，过去认为房地产对上下游产业具有巨大的带动作用，但是现在，随着地价和房价越来越高，房地产极大挤占了实体经济尤其是制造业的利润，尤其在当前中国经济需要靠高科技制造业突围的背景下，过高的房价和土地成本越来越显得不合时宜。
从民生的角度来看，住房供应的市场化改革，在过去20多年里让很多人住上了满意的房子，但是房价越来越高，远远超出了普通人的承受能力，这也引发了越来越多的抱怨。在这种时候，新加坡住房制度的优越性就再度凸显出来。除了新加坡之外，德国的租房模式也成为中国借鉴的对象，最近几年，租售并举已经成为中国住房制度改革的顶层设计，租房市场将来会扮演越来越重要的角色。
图 | 视觉中国
过去20多年，在经济发展的不同阶段，中国选择了不同的房地产发展模式，随着现在中国经济进入新的发展时期，开始重新匹配一个新的房地产模式。过去以香港为学习对象，选择了过度市场化的房地产模式，未来将会逐渐向新加坡、德国等模式倾斜，逐渐增加政府保障在房地产市场的存在。
随着一个全新的房地产时代到来，那些在过去如鱼得水的开发商们，作为曾经的最大受益者，将率先感受到时代转型的阵痛。当开发商都开始为过去的激进付出代价，对于个人而言，或许也是时候放弃买房暴富的幻想了。
