2024波士顿学区分析和年未市场概况和展望
如何评估EB-5项目的财务安全性？
我一贯的观点是：
正如，当年老投资人所热衷的这么多房地产项目，不少项目挺过了百年难遇的疫情，竟然又倒在了疫情灌水导致的高利率压力之下。
不过，这也不妨碍，我们回过头来，放慢脚步，做做总结，看看过去到底踩过哪些坑。
EB-5项目爆雷，我大致把这些归为了以下几类：
I. 纯粹的欺诈项目：
第一类：主观欺诈，设立之初就有企图，操作过程中使用欺诈的方式。
知名的有：Palm House、质子中心、CP Home、Jay Peak、CIIF等。
第二类：项目伊始，并非就有欺诈企图，但是运作不规范，或者带有误导性的操作导致违反证券法，发生了实质性的欺诈行为。
人性是禁不起考验的，当钱来的太容易，而且失去控制的时候，就出现了这些问题。
大部分的欺诈项目可以归到这类，如：美国之路、Richard Xia的东方绿湾，甚至当年最为轰动的芝加哥会议中心等。
2. 经验能力问题：
经验问题：如：纽约摩天轮，无论是规划太超前还是前期考察不完备，最后项目超出预算，补救之后也无法建成；
能力问题：小马拉大车，超出开发商能力范围，譬如：世纪广场；
水土不服，还在付学费：这类比较典型的是中国开发商在美国，绿地纽约、泛海洛杉矶、富力加州；
EB5Sir个人认为，当前乡村项目的最大风险就在于此：乡村项目的2大风险点。
3. 经济大势导致的：
过去几年，发生了疫情黑天鹅事件，疫情和疫情之后的高利息打击了很多项目，譬如：南港酒店、约翰霍普金斯酒店，而且这个清单还在继续，就EB5Sir所知，几乎每个月都有新的EB-5项目出现贷款违约或破产。
这是当年办理EB-5所无法预期的。我们今天在办理EB-5之时，也需要对于今后的经济走向有个预期，发生最坏的结果的话，我们能否收回投资。
4. 控制权的问题：
EB-5，是一个几乎完全放弃控制权的投资。投什么公司，选择哪个区域中心极其重要。
在你不得不让渡控制权的时候，尽量找一个能让你放心打交道的公司，值得托付的公司。
区域中心，特别是那些区域中心与开发商一体的公司，拿着控制权常做两件事。
其一，再投资的控制，譬如：当年的702、555和IRG项目；
其二，利用协议不还款，譬如：Related的哈德逊广场项目；
最后，EB5Sir特别想指出，下面所报道的问题项目，仅仅是冰山一角，还有很多，都在这里，每周末发布的项目找人里：EB-5同项目找人｜12月7日。
小结：2013年，SEC欺诈诉讼案两起。
2014年：
小结：2014年，SEC欺诈诉讼案一起。
美丽家园案欺诈获判决，钱款无忧但忧区域中心；
区域中心关停新案例，绿地泛海投资人获救（美丽家园区域中心牌照保住）
刑事诉讼案：2022第一欺诈案，美国中国之城/汤普森大学城 刑事案件，收受贿赂：突发：富力董事长被拘，又一个中国地产商的EB-5失败样本
19年之后，SEC的诉讼案中少了很多，也许原因在这里：SEC重组EB-5执法部门，新一轮整顿即将来临。
2023年：
2023年SEC第一案：绿色出租车
2024年：
2024年，SEC的第一起欺诈案
搁浅的“玛丽皇后”号，新一起SEC欺诈诉讼案
2019 华盛顿大桥公交枢纽项目申请破产；
2022 项目申请破产，107名中国投资人诉区域中心；从区域中心的抗辩书，投资人应该学到什么？
2024 五月花酒店：纽约市长、华人开发商与中国投资人；
2023 泛海：泛海美国梦断，泛海广场将止赎拍卖；
2023 Point Ruston 海滨走廊、南港二期：EB-5问题项目三则；
2023 约翰霍普金斯酒店：高利率阴云笼罩下的EB-5项目；
2023 绿地：绿地纽约“暴雷”；绿地贷款违约，纽约太平洋广场将易主；
2024 南港酒店：南港酒店，继写字楼拍卖后，被EB-5投资人起诉；
2024 旧金山Proper酒店：旧金山Proper酒店，房地产市场困境下的一起新诉讼；
2024 702时代广场：702，又一陷入困境的超大项目；
最后，新投资人：
欢迎阅读：新投资人，EB-5专栏｜11月28日更新；
欢迎加入：EB-5“答疑解惑”圈；
欢迎加入EB5Sir的收费社群：EB-5“答疑解惑”圈；
寻找评估项目：新法EB-5项目及获批汇总专栏｜12月8日更新;
提示：如何查找往期文章
EB-5项目召集帖：EB-5同项目找人｜12月7日
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